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结构缺陷欲改不能 小户型酒店一哄而上风险多
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2005-12-28 01:45:06
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近一年来,成都市场上,竟出现10多个小户型酒店,并引起市场的热捧。好望角酒店、赛家时代酒店、小城故事等小户型酒店更是大行其道。他们以突出的低总价和即买即返租优势,吸引了众多市民的投资。同时,也满足了那些无力承受市中心高总价房,又留恋市中心繁华的青年白领和新生代购房族。
然而,凡事都有一个度,随着此类产品单价的急剧猛涨,总价低的优势已不复存在,而其风险也慢慢凸现出来。
1.产权不同问题多多
许多小户型酒店由当年的烂尾楼或旧楼改造而成,其物业的使用性质大多是原先批准的商务办公楼性质,而非住宅楼。购买此类物业以后产权证上的使用性质当然也是办公用房,如将此类物业用于居住,或出租供人居住,显然有违其产权使用性质。
按有关法律规定,业主不得擅自改变物业的使用性质,如违反这一规定要承担相应的法律后果。由此,便造成了有些小户型酒店的名不副实,亦即这类酒店其实是办公用房,且办公用房是不能将业主的户口迁入的。
商务办公楼的土地使用年限只有50年,而住宅楼的土地使用年限则是70年,此外小户型酒店如果属于当年的烂尾楼,停工多年,土地使用年限也就已“用”去了多年。那么,其土地使用年限更要打折扣,投资收益的年限也大为缩短。而使用年限一到,你就有可能要缴纳相应的土地使用权出让费。
正因为如今不少小户型酒店是当年的烂尾楼、办公楼改造而成,也就不可避免地造成了此类产品的诸多先天不足和物业的缺陷。而这些产品的缺陷,便会在相当程度上有损其自身的性价比,有损其物业的保值增值功能,从而也就必然有损其投资价值。
2.结构缺陷欲改不能
这类停工多年改造而成的小户型酒店,其缺陷主要表现在以下方面。
1、居住功能差
这类小户型酒店,大多是如同宾馆标房式的一室户房,无独立厨房,无独立客厅,而且大多是暗卫,这样的房型只具备像旅店那样的临时暂住功能,而不适宜作为日常生活居住之用。而且这类一室户又由于其面积局促和房型设计的不合理,缺乏足够的储存空间,使换季物品、衣被之类没有一个合适妥当的存放之处,这显然降低了其长期使用的功能。
2、面积损失多
这类物业由于大多是原先点式塔楼改建而成,这就使其四个角上的房型,往往形成一个大三角的格局,很难合理地进行分隔,从而也就不可避免地造成套内空间的浪费,空间利用率的降低,致使有效面积损失过多。这一缺陷显然又影响到此类房型的性价比。
3、得房率低
如今,常规新建商品房的得房率一般都在80%以上,即使高层建筑,也都有78%以上的得房率,而如今这些改建的小户型酒店,却大多只有60%多的得房率,最多也只有70%左右的得房率。这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价,也就再次降低了其性价比,并直接影响其保值增值功能的提高。
4、上下不便
现在板式住宅都是一梯两户、二梯三户的格局,而这些小户型酒店,却大都是三梯、四梯几十户,如四梯24户、30户,以及三梯18户、20户等。甚至还有三梯54户的超常格局,如位于江汉路的某一楼盘,共8楼,就只有两部电梯。每天如此上下出入,尤其是早晚用梯高峰时,其拥挤、费时是可想而知的。
5、安全隐患
那些改建的小户型酒店,由于其点式高层的局限,往往是中间一条长廊两边依次排列各户,或中间是电梯,四周围一圈小户型,形成整个楼面贯通式的平面布局,而这一布局,又使走道没有自然采光,或采光不足,因此缺乏空间的识别性、方位感。一旦有火警则难以疏散。而且几十户贯通式的格局,也使陌生人闯入不易被一下子发现,不像一梯两户或二梯三户容易辨认。这些缺陷,显然存在着安全隐患,此类物业一旦今后在使用中暴露这些隐患,其保值增值的功能又将大打折扣。
上述这些产品的缺陷,在当前成都小户型酒店市场中是相当普遍的,这都将影响到此类物业的投资价值。如果不能及时发现这些缺陷,并采取相应的投资策略,其潜在的风险是不言而喻的,尤其是当市场上出现更为优化、更为创新的产品时,这些缺陷也就必然会导致物业的贬值。
3.曲高和寡回报几多
综观当今成都租赁市场,在环内中心城区月租金500?1000元的一室户和一房一厅的需求最为旺盛。各家中介公司均有不少此类需求者在预约等候,一旦有此房源便即刻成交,并出现严重的供不应求。
然而与此同时,为数不多的业已交付使用的几个新建小户型酒店,却遇到了出租不畅、难以租出去的尴尬。导致这一反常现象的根本原因,除了居住功能差等本身的因素之外,便是这类新建小户型酒店的“曲高和寡”,因这类户型酒店式公寓的普遍月租金都在2000元以上。
这一租赁市场结构性供需予盾,如今已初露端倪,而且已有进一步加剧的趋势。因为,现在不断推出的各式小户型酒店,其售价远远高出上述已交付使用的同类物业。按通常的售价租金比例算,其预期租金也同样要远远高出上述的一千元,一般要达到每月3000元以上的租金。而且这类物业又将大多集中在今年下半年或明年竣工交付集中上市,供应量将大幅度地增加,这将会进一步加剧阶段性的、结构性的供需失衡。亦即这类物业今后租赁市场的前景堪忧。可以预言,届时将会有大批此类物业的投资购房者被套牢。
综上所述,当今小户型酒店市场的投资风险已日渐显现,此类物业的投资购房者,应及早警醒,果断采取措施,以免陷入被动。
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然而,凡事都有一个度,随着此类产品单价的急剧猛涨,总价低的优势已不复存在,而其风险也慢慢凸现出来。
1.产权不同问题多多
许多小户型酒店由当年的烂尾楼或旧楼改造而成,其物业的使用性质大多是原先批准的商务办公楼性质,而非住宅楼。购买此类物业以后产权证上的使用性质当然也是办公用房,如将此类物业用于居住,或出租供人居住,显然有违其产权使用性质。
按有关法律规定,业主不得擅自改变物业的使用性质,如违反这一规定要承担相应的法律后果。由此,便造成了有些小户型酒店的名不副实,亦即这类酒店其实是办公用房,且办公用房是不能将业主的户口迁入的。
商务办公楼的土地使用年限只有50年,而住宅楼的土地使用年限则是70年,此外小户型酒店如果属于当年的烂尾楼,停工多年,土地使用年限也就已“用”去了多年。那么,其土地使用年限更要打折扣,投资收益的年限也大为缩短。而使用年限一到,你就有可能要缴纳相应的土地使用权出让费。
正因为如今不少小户型酒店是当年的烂尾楼、办公楼改造而成,也就不可避免地造成了此类产品的诸多先天不足和物业的缺陷。而这些产品的缺陷,便会在相当程度上有损其自身的性价比,有损其物业的保值增值功能,从而也就必然有损其投资价值。
2.结构缺陷欲改不能
这类停工多年改造而成的小户型酒店,其缺陷主要表现在以下方面。
1、居住功能差
这类小户型酒店,大多是如同宾馆标房式的一室户房,无独立厨房,无独立客厅,而且大多是暗卫,这样的房型只具备像旅店那样的临时暂住功能,而不适宜作为日常生活居住之用。而且这类一室户又由于其面积局促和房型设计的不合理,缺乏足够的储存空间,使换季物品、衣被之类没有一个合适妥当的存放之处,这显然降低了其长期使用的功能。
2、面积损失多
这类物业由于大多是原先点式塔楼改建而成,这就使其四个角上的房型,往往形成一个大三角的格局,很难合理地进行分隔,从而也就不可避免地造成套内空间的浪费,空间利用率的降低,致使有效面积损失过多。这一缺陷显然又影响到此类房型的性价比。
3、得房率低
如今,常规新建商品房的得房率一般都在80%以上,即使高层建筑,也都有78%以上的得房率,而如今这些改建的小户型酒店,却大多只有60%多的得房率,最多也只有70%左右的得房率。这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价,也就再次降低了其性价比,并直接影响其保值增值功能的提高。
4、上下不便
现在板式住宅都是一梯两户、二梯三户的格局,而这些小户型酒店,却大都是三梯、四梯几十户,如四梯24户、30户,以及三梯18户、20户等。甚至还有三梯54户的超常格局,如位于江汉路的某一楼盘,共8楼,就只有两部电梯。每天如此上下出入,尤其是早晚用梯高峰时,其拥挤、费时是可想而知的。
5、安全隐患
那些改建的小户型酒店,由于其点式高层的局限,往往是中间一条长廊两边依次排列各户,或中间是电梯,四周围一圈小户型,形成整个楼面贯通式的平面布局,而这一布局,又使走道没有自然采光,或采光不足,因此缺乏空间的识别性、方位感。一旦有火警则难以疏散。而且几十户贯通式的格局,也使陌生人闯入不易被一下子发现,不像一梯两户或二梯三户容易辨认。这些缺陷,显然存在着安全隐患,此类物业一旦今后在使用中暴露这些隐患,其保值增值的功能又将大打折扣。
上述这些产品的缺陷,在当前成都小户型酒店市场中是相当普遍的,这都将影响到此类物业的投资价值。如果不能及时发现这些缺陷,并采取相应的投资策略,其潜在的风险是不言而喻的,尤其是当市场上出现更为优化、更为创新的产品时,这些缺陷也就必然会导致物业的贬值。
3.曲高和寡回报几多
综观当今成都租赁市场,在环内中心城区月租金500?1000元的一室户和一房一厅的需求最为旺盛。各家中介公司均有不少此类需求者在预约等候,一旦有此房源便即刻成交,并出现严重的供不应求。
然而与此同时,为数不多的业已交付使用的几个新建小户型酒店,却遇到了出租不畅、难以租出去的尴尬。导致这一反常现象的根本原因,除了居住功能差等本身的因素之外,便是这类新建小户型酒店的“曲高和寡”,因这类户型酒店式公寓的普遍月租金都在2000元以上。
这一租赁市场结构性供需予盾,如今已初露端倪,而且已有进一步加剧的趋势。因为,现在不断推出的各式小户型酒店,其售价远远高出上述已交付使用的同类物业。按通常的售价租金比例算,其预期租金也同样要远远高出上述的一千元,一般要达到每月3000元以上的租金。而且这类物业又将大多集中在今年下半年或明年竣工交付集中上市,供应量将大幅度地增加,这将会进一步加剧阶段性的、结构性的供需失衡。亦即这类物业今后租赁市场的前景堪忧。可以预言,届时将会有大批此类物业的投资购房者被套牢。
综上所述,当今小户型酒店市场的投资风险已日渐显现,此类物业的投资购房者,应及早警醒,果断采取措施,以免陷入被动。