主题：看看成都市物业服务收费标准

《关于贯彻实施〈四川省物业服务收费管理细则〉意见的通知》昨日由成都市物价局会同成都市房管局制订出台，并将于2004年10月1日起试行。《通知》在全国范围内率先对物管收费内容进行分解，并实行等级收费制。成都市物管收费从此有了详细的指导价。

根据新出台的收费标准，成都市物业服务收费将按不同物业的性质和特点分别实府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅）物业服务收费实府指导价，别墅及其他非住宅物业的服务收费实行市场调节价。之前的政府定价取消。

收费标准规定，我市住宅物管收费等级由物业服务等级和环境设施设备项目等级两部分决定，前者是服务软件，后者是服务硬件。物业服务和环境设施设备均分为7个等级，由此确定的物业服务收费指导价的基准价依等级差异而有所不同。各物业管理企业收取的具体物管费用，将由业主与物管企业在该基准价上下10％的浮动幅度内协商约定。

物业服务收费指导价标准不含物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费，该项费用由合同双方协商约定，按物业买受人拥有的物业建筑面积另行分摊。

本标准基准价按5万㎡住宅物业测算，其他面积物业的基准价随面积的变化调整，但调整幅度最多不超过10%。多层住宅指7层（含）以下住宅，多层电梯项目等级基准价参照高层丙等。高层住宅是指8层（含）以上的住宅。

算一算 你家物管费该缴多少

物管费基准价
计算公式

根据成都市住宅物业服务收费指导价标准(试行)，本标准基准价按5万㎡住宅物业测算，其他面积物业的基准价随面积的变化调整：其他面积物业基准价＝5万㎡物业某等级基准价＋（50000-物业面积）÷50000×5万㎡物业某等级基准价×10%。   

案例

你所住房屋的面积为100平方米，所住的多层楼房的物业总面积是4万平方米，享受的服务等级（软件）为二级（0.65元），住宅的项目等级（硬件）为乙等（0.2元）。那么：

在软件方面每月每平方米的服务费指导价应是：0.65+（50000-40000）÷50000×0.65×10%=0.663（元）

在硬件方面每月每平方米的服务费指导价应是：0.2+（50000-40000）÷50000×0.2×10%=0.204（元）

两者相加，每月每平方米的物管服务指导价就是0.663+0.204=0.867元。再乘以房屋面积100平方米，你每月物管服务指导价就是86.7元。   

总的来说，小区物管面积越大，物管费就相对越低。

物管项目人员配置数
计算公式

项目人员配置数＝项目面积÷R1＋ （50000－项目面积）÷10000×R2

案例

若你所住的房屋为总面积50000平方米的多层住宅，物管服务等级为二级，对照服务等级与人员配置表，则配置人均面积（平方米/人）为2000（即R1），人员配置调整系数为1（即R2），那么该项目人员配套数参考意见为：50000÷2000+（50000-50000）÷10000×1=25（人）

5问物管收费新标准

除别墅外的住宅物业服务收费实府指导价，其收费标准由合同当事人双方结合不同物业项目的实际，按照物业服务范围、服务内容、服务质量、物业环境、配套设施设备条件，分别在相对应的服务等级基准价和项目等级基准价的基础上，在规定的浮动幅度内协商，并在服务合同中具体约定，报所在区物价局备案；同时按有关规定明码标价。双方协商达不成一致意见的，由所在区物价局协调执行标准。

解读

新文件中反复强调“协商”，因为新标准只是指导价，具有广泛性，不针对具体项目。针对具体的物管项目，当事人双方应该结合自身实际，协商物管收费，并通过合同约定收费价格。物管费包含了“服务等级”和“项目等级”，前者是服务软件，后者是项目硬件。硬件一般是确定，业主需要什么样的服务可选择相应的软件等级。

■买房后未入住缴不缴物管费？

物业买受人自物业竣工并交付使用之日起，按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位按统一标准全额缴纳。

解读

之所以确定交房后业主住不住都要缴物管费，是因为物管并不因为部分业主不入住而降低服务质量或部分服务部分不服务，是绿化等共用设施。另外应注意，物业竣工未出售，或因开发建设单位原因未交付，业主不承担物管费。

■房屋装修该咋收物管费？

按房屋建筑面积和装修工期向装修施工方收取管理服务费用，电梯住宅按不高于0.03元/平方米·天，其他多层住宅按不高于0.02元/平方米·天的标准计算。物业管理公司收取了装修管理服务费用，不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费等其他费用。造成共用部位、共用设施设备损坏等的，费用由责任人另行承担。委托物业管理企业清运装修垃圾的，清运费标准按建筑面积不高于2元/平方米收取，具体由装修人或装饰装修企业与物业管理企业协商约定。

解读

明确了装修期间物管费用后，物管企业不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费等。这是考虑到许多房屋装修的工期较长，协定统一的装修管理服务费，更有利于规范物管收费。有的物管单位收取装修押金，这里不作具体规定，一是因为它不是一项收费，二是因为损坏难以判断。但损坏了共用设施，责任人一定要进行赔偿。

■代收水电气 业主缴费否？

物业服务收费政府指导价标准中不包括居民生活垃圾处置费、车辆停放费、共用设施（如游泳池等）使用费。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用，并不再分摊水、电计量总表至业主户表之间的管线损耗。

解读

此项规定实际上明确了手续费只能由委托单位支付，不得向业主“要钱”，实际上杜绝了将各自手续费巧立名目，变相增加物管费的情况。

■物管公司乱收费怎么办？

新规指出，物业管理企业应当将收费项目、收费标准和提供的相应服务内容、服务质量在物业管理区域内的显著位置进行公示。

解读

新规实施后，物价检查部门将按照要求加强对物业管理企业的监督。一旦发现物管企业违反相关法律、法规和规定，市民可拨打12358向物价部门举报。