主题：成都房价一路向东 再磨蹭只能住山上

进入2017年，不少购房者发现，想在东二环主城区买房的门槛越来越高，于是更多人被价格和总价所挤压，选择了向城东更远处进发，曾经你鄙夷的不屑之地，如今已迎来量价齐升的态势。



城东第一圈层：东二环

从建设路到攀成钢，最贵过2万

华润二十四城七期

在售户型：建面140平米4室2厅2卫

均价：1.4万~1.6万元/平米

占地：378亩

容积率：4.00

总户数：2310个

车位：2549个

物业费：3.30元/平米·月

装修状况：毛坯

交房时间：2017-10

物业：华润物业管理公司

项目地址：成华区二环路东三段双庆路6号（万象城旁）

信和御龙山

在售户型：88-137平米套三套四

均价：清水均价1.3万，带装修均价1.6万元

占地：372亩

容积率：4.73

总户数：1115个

车位：1531个

物业费：3.50元/平米·月

装修状况：毛坯/精装

物业：信和（福州）物业管理有限公司

项目地址：蜀都大道延线迎晖路与沙河交界处（塔子山公园对面）



东二环的项目最主要的是建设路、万年场和攀成钢板块，目前基本上起价都在1万4以上，而且存量房源并不多。

目前单价相对最便宜的是建设路片区，二手房均价在1万3、4，在售的新项目为首创·天禧，目前在售均价约为1万5元。万年场板块，最典型的项目就是华润·二十四城，目前在售产品为七期，只有140平米的套四产品，其余小户型目前无货，精装均价为15500-16000，清水均价为13000-15000不等。信和御龙山目前推出建面88-137平米套三套四，目前清水在售均价为1.3万元/平米，带装修房源均价1.6000元/平米。而成华奥园广场，在售为清水产品，均价13800，目前在售为中小户型，最大户型为81平米套三，后期房源开盘时间未定。鲁能城目前在售为精装产品，均价1万7，目前在售的为118平米的套四户型，后期房源的开盘时间未定。

再看攀成钢板块，就更是城东的“首富”了，目前伊泰·天骄的均价在2万5左右，主力户型为330平米左右。仁恒·滨河湾在售精装，均价为2万6，而且只剩大户型。吉宝·凌云峰阁即将推出新房源，价格未定，而上一批次的精装单价在2万2。

“现在要想买在主城区，基本上百万级别的套三已经很难实现了。”购房者王先生表示，他和家人考虑再外走，以距离换取更大的空间，“目前暂时选择的就是龙泉区域。”

城东第二圈层：三圣乡

单价上万，还没房！

曾经几何，三圣乡作为城东人民退居三环外之后的第一居所，容纳了大量的刚需居住群体，从美林湾到卓锦城到锦江城市花园……低房价、高容积率、居住密集成为这一区域目前最为真实的写照。

但今年以来，以华熙528、绿岛筑为首的几个主力在售楼盘，目前均没有货啦！！！据华熙528置业顾问今日介绍，目前项目已无在售房源，下一批将推出锦都7号楼套二户型、9号楼，户型有建面约78㎡套二、建面约88㎡套三、及28套建面111㎡户型等，但开盘时间、开盘价格都没有定。最近一批售罄房源为80~140㎡，均价达到了1.1万元——而去年11月其售价还在9000元/㎡左右。



一个好消息是，随着去年底三圣乡板块两块优质地块分别被龙湖和融创相继拿下，预计在今年将会有新房源入市，但随着改善市场的大行其道加上较高价位的拿地成本，后期推出的产品或许会更偏向改善类产品——坐拥4A风景区的三圣乡片区或许将由此摘下刚需的帽子，当初的你爱理不理，今后注定会让你高攀不起！

城东第三圈层：龙泉大面

高层8000，洋房过万

龙湖三千庭

占地：142亩

总户数：2600户

交通：地铁2号线（附近）

在售户型：90-100平方米高层、106-133平方米洋房

参考均价：9200元/平方米

容积率：3.0

地址：成都市龙泉驿区金枫路520号

华润国际社区

占地：136亩

总户数：2410户

交通：地铁2号线（附近）

在售户型：在售高层5、7号楼免装修房源，主推建面78-94㎡套三、套四户型

参考均价：8600元/平方米

容积率：5.5

物业费：2.4元/平米·月

地址：成龙大道二段与金枫路交汇处（川师成龙校区西侧）

刚需、改善的置业需求，被挤压到城东更远处，尤其是地铁沿线。龙泉大面则一度成为顺利承接这部分购房需求的城东理想之地，量价齐升。

据大面区域一名不愿透露姓名的开发商介绍，去年三季度及以前，整个区域的均价也就5500左右。去年四季度开始，各项目开始收优惠，而且基本到10月、11月都已经把前期的房源去化完毕了。

以区域内的品质项目华润·国际社区为例，从今年春节后率先进入典型的小阳春了，销量和往年同期比大幅上升，2月截止到目前为止，已经销售近300套。

据正合研究院相关数据显示，2016年下半年，随着龙湖三千庭、东原晴天见的亮相，改善产品初露头角，2017年1-2月，90-110平米面积段备案成交套数占比为38%，2014年此面积段占比为31%；同时，区域2017年2月备案均价上升至7500元/平米，部分品牌开发商高层价格超过8000元/平米，洋房已经迈过万元大关！



城东第四圈层：龙泉城区

地铁沿线，均价过6000

铂悦山

在售户型：3月底加推第2期

均价：6500元

占地：64亩

容积率：4.99

总户数：1649个

车位：1983个

物业费：2元/平米·月

装修状况：毛坯

交房时间：2018-12-31

物业：河北隆泰物业服务有限责任公司

项目地址：龙泉驿区北京路与北泉路交汇处（永辉超市对面）

新城吾悦广场

在售户型：主推建面81-96㎡套三高层

均价：6700元

占地：181亩

容积率：4.00

总户数：3477个

车位：3766个

物业费：4.50元/平米·月

装修状况：毛坯

交房时间：预计2017年12月2、9#交房

物业：新城物业服务有限公司

项目地址：桃都大道龙工北路（地铁二号线书房站旁）

目前，除大面之外，龙泉驿区政府服务中心周边地块可以算作目前龙泉最大体量的在售楼盘区域了，除上述楼盘之外，还有由新希望、中国铁建、绿地联合打造的皇冠湖壹号，目前只剩部分洋房在售。该区域属于目前成都城东最便宜的区域，高层均价在6000~7000元/平米左右，紧邻地铁2号线书房村站，去年底开业的新城吾悦广场是区域内唯一的综合体商业项目，加上更靠近该区域中心的永辉超市，为周边居民提供了相对完善的商业配套。

需要注意的是，该区域内的楼盘参差不齐，既有品牌开发商楼盘也有部分烂尾楼项目，购房者在选择时需要多加辨别，尽量选择品质开发商的品质楼盘。

市场分析

1、市区供地不足转向郊区

据正合研究院相关数据显示，目前成都主城区住宅类土地在供应规模上有所缩减，2016年供应2037亩，相比2015下滑3成，与2010年以来的历年水平相比仅高于2014年，市区土地获得难度的增加导致开发商将布局重点转移至近郊部分热点区域，近郊土地市场活跃度提升，2016年其住宅类土地的楼面地价溢价率上升至38%，“面粉”贵过“面包”的现象蔓延至近郊部分热点区域。



其中，大面板块的住宅类土地楼面地价，在2016年出现明显的攀升，几乎高过了成交时区域的房价，溢价率也高达1.5倍甚至以上。

2、城东发展不均衡

城东各板块来看，三圣乡等热点区域存量不足，崔家店、二仙桥等区域建设尚未成熟，一定程度上促使客户延地铁转移至龙泉。据正合研究院相关数据显示，，截止2016年12月，三圣乡、东村两个传统楼市热点板块的项目预售证存量不足，按2016年的去化速度，仅需要3-4个月，在售项目的价格也在10000-13000元/平米的较高水平，加之城东其他片区如二仙桥、崔家店的区域面貌尚未成熟，因此客户在城东主城区内可选择面相对较窄。

3、地铁商业及产业支撑

从龙泉内部格局来看，大面板块改善产品初露头角，房价水平相对较高，龙泉城区享受地铁红利以及大型商业配套，且总价上具备优势，能够吸附城东刚需客户置业。早在2013年，大面板块随着保利、凯德、国嘉等品牌开发商的集中入驻，楼市活跃度有所提升，近年来凭借区域十余万的产业人群以及较优的地理位置，楼市持续去化。而龙泉城区在交通、配套方面不输大面，地铁2号线延长线的终点站龙泉音乐广场位于区域内，商业配套新城吾悦广场也于去年开业，区域生活便捷度相对较高，同时，区域6000元/平米左右的均价进一步提升对刚需客户的吸附力，共同形成承接城东刚需客户的条件。（来源：成都商报）

责任编辑：郑莉娜 JN057

给的数据很详细，值得参考！