主题：房子重要还是养老重要？这是中国老人将要面对的问题。

房子重要还是养老重要？这是中国老人将要面对的问题。从明年开始，“以房养老”的试点工作即将启动，老人们可以选择将自己的产权房抵押给银行，以定期获得一定数额的养老金。

住房反向抵押贷款即“以房养老”，俗称“倒按揭”。就是老人将名下房屋产权抵押给金融机构，便可定期获取养老金直到去世。去世后，其房产出售所得用来偿还贷款本息，部分归抵押权人。

日前国务院公布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出，将开展老年人住房反向抵押养老保险试点，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。

以北京为例，一对60岁老人如果在三环路内拥有百十平方米的房子，抵押给银行，每月领取1万元。如果老人能够活到80岁，20年从银行贷款240万。老人如果不在了，房子将归银行。

“以房养老”的模式在国外较为成熟，在美国、加拿大、新加坡等国均被普遍推广，成为老年人养老的重要选择之一。

例如，美国模式包括“抵押式”、“搬离式”和“共享式”。“抵押式”最为普遍，62岁以上老年人将房产抵押给银行或理财公司，协议有效期内可按月领取生活费，到期后归还本息，或将房产折价；“搬离式”是老年人需搬出抵押住房供放贷方任意处理，并签署还贷协议；“共享式”则要求老年人出让住房权的25%-30%作为还贷抵押。

加拿大的“以房养老”模式一般没有固定的归还期限，老人去世后，其后人处理房产时将贷款连本带息结清，如果后人选择卖房，则贷款会从房款中扣除。

新加坡的模式风险较小，60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人

而在中国，“以房养老”虽已试行多年，但结局都是半途而废。

从2003年我国就陆续有地方政府和金融机构提出“以房养老”的概念。2007年11月，从上海市公积金管理传出消息，“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破。试点方案暂定名为“以房自助养老”协议，与“倒按揭”模式不同的是，该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人。除了选取一对80多岁的老人家庭做试点外，再无取得进展的消息传出。

2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》就明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。去年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中就提及“以房养老”，但上述尝试均因效果不理想而进展缓慢。

此外，中信银行在2011年末就推出过养老按揭业务，但业务属于叫好不叫座，几乎没引来什么客户。

70年房屋产权与传统观念成最大障碍

虽然国外“以房养老”的市场发展较为成熟，但发展缓慢，而且在整个市场的占比很小，在美国符合逆序住房按揭贷款对象中，仅2%-3%的老年人参与了反向按揭贷款。因此，此举在中国发展艰难也就不足为奇了。

“以房养老”的制度体系的设计难度很大，比如房价波动、产权年限等等问题难以解决，给市场参与主体金融机构和老人增加了很多阻碍。

对中国的金融机构来说，“以房养老”的最大障碍来自70年的房屋产权，这也是中外政策环境最大的差异。多名金融界人士认为，虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至亏本。