主题：房地产：政策预期差消除后回归个股基本面

上周地产板块表现较强， 与上证综指涨幅相当。个股方面， 中国国贸、世联行以及北京城建等京津冀主题概念股涨幅明显。 临近两会，从国资国改概念到区域热点成为板块表现的催化剂。我们认为政策预期差尚未完全消除，但可能已过高点， 部分涨幅反应过的个股存在调整压力。 三月份我们认为需要布局基本面坚实、 估值较低而且自下而上逻辑较易成立的个股。

保监会上周五和周六分别对前海人寿、恒大人寿作出行政处罚， 对前海人寿董事长姚振华给予撤销任职资格并禁入保险业 10 年的处罚、 对恒大人寿给予限制股票投资一年的处罚。 处罚力度超出市场预期， 险资仓位较重、预计险资会持续加仓的个股可能会面临调整压力。但是， 中长期来看险资增持地产股的逻辑并未改变， 市场对绩优股的错杀或带来较好的上车机会。

行业基本面方面， 近期根据我们对都市圈内三四线城市的草根调研， 市场情况比我们想象的要好一些， 存货布局较好的公司拿地依旧激进。 我们重申房地产政策调控、企业融资收紧、房地产税的传闻或压制市场预期，但不改变品牌房企资源整合和三四线市场超预期的事实。 三四线土地充裕且现金流良好的中型品牌开发商基本面逻辑顺畅。

投资建议方面， 上周总书记考察北京新机场或使得京津冀概念股继续表现，我们看好荣盛发展、 华夏幸福、北京城建、 首开股份和京投发展；三四线布局较重， 品牌溢价已然显现的碧桂园、新城控股；自下而上估值提升可能性较大的南山控股和华侨城等，存量经营方面看好中国国贸、 陆家嘴、 世联行、 南京高科等。

行业跟踪

上周( 2017 年第 8 周)，我们跟踪的 60 样本城市整体均值环比上升 6%，同比持平， 年初累计同比上升 5%。 上周一线及调控二三线城市新房销量环比有所增长，重点二三线和其他非调控城市销量环比变化较小， 60 样本城市总体上表现为销量环比小幅增长； 同比来看，一线和调控二三线城市新房销量与去年同期相比仍有较大下滑，但重点二三线及其他非调控城市销量同比涨幅仍旧较大。

二手房成交量有所回升： 上周我们跟踪的 26 样本城市整体均值环比上升16%，同比下降 16%，年初累计同比下降 33%，其中 26 样本城市周度销量均值为年初以来的单周最高值。

住宅用地供应和成交： 上周 30 城市住宅类用地供应建面同比上升 185%，成交面积(规划建面口径) 同比下降 84.9%， 成交平均溢价率下降了 16.8个百分点。 2017 年初以来， 整体成交金额排在前列的分别为武汉、南京、合肥、郑州、上海、 杭州、北京等，成交土地规划建面排在前列的分别为武汉、郑州、徐州、昆明和南京等。

模拟组合

当前我们的模拟组合保持 50%的仓位，其中中航地产 23%、 华侨城 A15%、 南山控股 11%，累计收益率 23.7%，累计超额收益率 14.9%。

上周我们未调整组合仓位和持有个股。

风险提示

市场下行幅度超出预期。

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