主题：房地产冬天3年后来临

九成家庭有房”一度成了热门搜索词汇。然而，“有房家庭”并不意味着没有住房需求，无房家庭并不是构成住房刚需全部。

根据我们深入测算城镇地区住房的存量需求以及“十二五”期间增量需求，发现我国住房刚需已经不再旺盛，房企生产过剩，房产冬天即将来临。

住房需求包括现有家庭的刚性需求及每年新增的住房需求。

城镇地区现有家庭的刚性需求包括无房家庭住房需求，有房但人房分离家庭住房需求，以及与长辈同住的新成年者住房需求。

每年新增的住房需求包括新成年者住房需求，新增农民工住房需求以及拆迁家庭的住房需求。

计算现有家庭住房需求，我们首先考虑无房家庭的住房需求。

根据中心调查数据，常住地为城镇地区家庭中有15.30%无住房。其中，在北京、上海、深圳，户主年龄在35岁以下家庭中，无房家庭占比更高达40%。

其次，由城市化带来人口流动造就了一批有房但人房分离的家庭，如进城农民工家庭、“北漂”家庭等，他们也构成了一部分住房的刚性需求。

根据中心的数据，仅有一套住房且常住地为城市地区的家庭中，人房分离家庭的占比为13.75%。假设人房分离家庭额外需要一套住房，则11.68%的城镇家庭将需要住房。

若排除人房分离家庭中属于城市户籍的家庭，则这部分需求为8.8%。