主题：楼市进入"均利"时代 房产税重在抑制投机需求

 “当前房地产行业已经过了拿到地就赚钱，或是靠资源来赚钱的时代，我们现在比融资成本，后期就会比渠道和品牌。其实在市场部分，一个方面除了现在很多的大品牌，包括仁恒、绿地、蓝光之外，我觉得更小的开发商应该有一些特色定位，在国外有一些特色的开发商就做得很好。”长期观察楼市的博思堂董事长汪妹玲表示。

“如果十八届三中全会能够有力地推进土地流转改革，那么小产权房的‘转正’流通是平抑房价的有效手段，但是小产权房的‘转正’只是存量上的盘活，而非增量上的增加，所以未来仍需要通过增加供给来平抑高企的房价。”交通银行金融研究中心房地产高级分析师夏丹在接受记者采访时表示。

日前，作为中国官方高层智囊机构的国务院发展研究中心，首次公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告，该方案提出“在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决历史遗留问题。”该表述引发业内的强烈关注，小产权房有望“转正”的预期渐长。

什么是小产权房？

概念：“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。

 性质：小产权房、乡产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能购买；另一种是在集体企业用地或占用耕地违法建设的。

大产权房和小产权房：大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”。

小产权房的风险：

一、没有房产证

这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。

二、拆迁难补偿

除不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，若和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

三、配套不完善

这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

近年来，尽管有明令禁止，且其权属不完备、面临诸多政策和交易风险，但小产权房以其价格较低、手续较简、准入无限制等优势，迎合了不少人的需求。而由此滋生的各种不规范现象、社会纠纷等并不罕见。

成都小产权房现象之所以引起全国关注，更重要的原因是2007年7月，成都市国土资源局出台了《成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》，成都市人民政府在2008年出台了1号和18号文件。

《办法》规定依法批准取得的集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。同时，给予了集体建设用地以城镇建设用地几乎相等的地位，明确指出集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。土地使用者可申请办理土地使用权登记。

《办法》和文件的出发点都是好的，是在推进和加快城乡统筹一体化，集中和多出一些土地来，使之更加合理的利用。可是，这个合理利用被一些人钻了空子。

巴马瑶族自治县，被称为“世界长寿之乡”，由于这里是广西最知名的旅游目的地之一，每年数以十万计的游客来此旅游。冬日尤甚，大量北京、黑龙江、山东等地的老人来此，形成独特的“候鸟人”现象。

见到游客路过，年约四旬的高娟(化名)不断挥手：“这里有房，20年产权只需13万元，拎包即可入住。”高娟是山东人，多年前，她的家人来到我国南方广西巴马瑶族自治县后，她也跟随至此，并留了下来。

中国楼市近十年来高房价与居住需求之间的矛盾为小产权房“创造”了巨大的市场。与普通商品房相比，价格较低是小产权房最大的优势，也是小产权房屡变花样、禁而不止的直接原因。

一位太原市看房的张先生说，他知道该房屋只能办理房产证，没有土地证，不能上市交易，可令他心动的是该房屋价格仅为五六千元，是周边商品房的一半。一位中介告诉记者：“只要高房价的现状不改变，小产权房就一直有市场。”