主题：2012成都楼市高开低走 主城区内冷外热趋势加剧

[摘要]受市场调控后续作用，2012年众多房企改变了营销策略，以“小步快跑”为主策略，导致2012年成都商品住宅市场供应下降。2012年下半年刚需和改善型购房者大批入市，成为住宅市场回暖的关键。

（四川在线记者潘鹞）受市场调控后续作用，2012年众多房企改变了营销策略，以“小步快跑”为主策略，导致2012年成都商品住宅市场供应下降。2012年下半年刚需和改善型购房者大批入市，成为住宅市场回暖的关键。

由于土地供应及价格调整，催热了成都三坏外的板块。自2012年3月起，刚需在楼市的地位就节节高升，最终形成了四面开花、各大板块开发商纷纷出台促销竞价手段拉拢刚需购房者的热闹局面。锐理平台总经理郭洁认为，交通等配套设施的逐步呈现以及限购令等政策的控制，在三环外购房已经成为大多数置业者的首选。纵观2012年各大热销板块，大多为两年前开始形成并日渐成熟的新兴区域，地铁2号线的开通和几条地铁线的同时开工，从交通动线上缩短了城市距离，体现了三环外置业居住的便捷性。

此外，三环外住宅具备高性价比、多选择面两大重要因素，新兴社区和新规划的配套无疑也更适合以年轻人为主要群体的居家需求，成为刚需购房者最为青睐的区域。

在2012年，高新区共成交住宅约2.6万套，同比增加28.73%，高新区住宅市场份额新增3个百分点，占主城区总量达三成以上。与其他各区，住宅成交量普遍占比两成以下的情况相比，高新区目前在成都住宅市场的优势地位仍十分稳定。在“北改”政策的刺激下，去年的城北区域也成了主城区楼市的焦点。

从增幅来看，成华区全年共140.69万平方米，位列2012年各区第二，住宅成交增幅达到87.52%，占到总量的18%，仅落后于成交量榜首高新区。值得注意的是，在整体成交量环比增三成的趋势中，锦江区是唯一住宅成交套数环比减少的区域，2012年成交量7547套，环比减少3.71%，成交量69.45万平方米，与2011年基本持平。

存量、新增”——这些从前只会出现在机构分析报告中的专业词汇越来越多地被投资者所关注。“2012年是成都商业地产最热闹的一年”，这似乎已经成为很多房地产从业人士的共识。

据锐理平台数据显示，2012年，成都新开工商业面积超1000万平米，其中销售型物业供过于求仍较严重，存量持续上扬已超1300万平米。商业物业价格波动较大，整体呈现震荡上行趋势。 数据呈现了商业地产2012年整体走势，市场更直观的感受就是包括商铺、写字楼、综合体、专业市场都迎来了新一轮的爆发。

万象城、来福士广场、九方购物中心、金牛万达广场等大型购物中心先后开业；东方希望天祥广场、泰然?环球时代中心，九龙仓?时代1号等品牌开发商操盘的写字楼价格坚挺，销售火爆；香江家居CBD、爱灯堡西部灯具灯饰采购中心、万贯国际五金机电配送大市场等专业市场开业迎客。同时，成都全市甲级写字楼的平均空置率持续上升，空置率达42.5%。连带而来的，大部分项目的租金微降或停止上涨

应的激增让成都写字楼市场的竞争日趋激烈，但专业机构和业内人士还认为，成都写字楼招租竞争达到白热化程度将会出现在2013年。根据监测，目前成都甲级写字楼未来项目工期正常，预计大部分将如期竣工入市，届时大量新增供应将拉高全市空置率平均水平，租金增长动力会因此减弱。激烈的市场竞争，导致优胜劣汰机制进一步显现。