主题：客群独大 成都楼市产品细分的催化剂

中国房地产行业终结黄金十年，迈入白银十年。”这已经成为房地产业内的共识。然而，这个“白银十年”并不会让房地产开发企业坐享其成，相反，可能会使整个行业面临重新洗牌的境遇。

在过去的“黄金十年”，房地产行业经历了由单纯“盖房子”的粗犷式发展周期，开始向精细化时代迈进。如今的房地产市场，同质化的建筑格局已经不能满足不同类型客群的需求，同时随着市场供应的逐步加大，涉足房地产行业的队伍日益壮大，楼市竞争势必更趋激烈。如何能根据客群的需要对产品进行细分，已经迫在眉睫。

跟“大锅饭”说no

“个性产品”成流行风向标

中国房地产行业刚开始兴起之时，开发企业如一窝蜂般涌向市场，房地产的暴利让楼市盛极一时。然而，随着政府宏观调控的介入，房地产渐渐趋于理性，以往粗犷式“大锅饭”的开发模式，显然不能满足购房者的不同需求，另一方面，市场竞争力的日益激烈，让很多开发企业不得不转型。房地产在逐渐褪下浮华的外衣后将走向何处成为很多行业人士首要考虑的问题

一个行业越成熟，市场细分度就越高。成都房地产发展到今天，已经到了开始走细分化道路的时候。以前有开发商在设计产品的时候具有盲目性，不想明白房子的针对客群就开始建设。市场行情好的时候问题可能会被掩盖，但现在，随着购房者需求的不断增加，不做定位和做细分，就不可能被市场接纳。

“开发商针对某一类型客群而打造产品，其实是比较冒险的。对于具备一定体量的项目，都有较长的建造周期和销售周期，而因为市场的波动和政策的影响，会让楼市面临一些不可预估的因素，如果只做单一产品，就会面临很大的风险。所以，产品应该像排兵布阵一样，有进攻有防守。”阳光壹佰置业（成都）有限公司总经理助理李则林谈到。

当下的成都楼市，购房者对于房屋的功能和舒适性都各有所需，刚需、改需、投资和高端等客群也是各自独大，可以说，成都楼市的需求已经呈现多元化的形态。我们也看到，各个项目的开发商更加注意“个性产品”，通过打造不同类型的产品附加值，吸引不同客群的目光。七彩花都(小区网论坛)、中国铁建青秀城、河畔新世界等以现房作为主打招牌；绿地世纪城以“婚房”为推销理念；保利百合花园则将“跃层”进行到底……

如今，面对政策和需求市场的调整，面对住宅产品的竞争加剧，不断细分的市场催生了楼盘概念的多元化，“个性产品”成为成都楼市当下的流行风向标。

客群细分的“成都现象”

“三派头”表现抢眼

针对青年置业

在日渐庞大的购房人群中，青年人的需求尤为引人关注。这是一群充满血性的人群，他们标榜自由，追求独立，他们的需求在楼市中的上升幅度强劲，并迅速发展成为不可小觑的力量。成都的青年购房人群，或是刚走出校园，或是到了结婚的年龄，或是已经工作数年有些许存款想做投资……这部分群体对于房屋的追求已经不仅局限于住的概念，而是一个集功能、舒适以及创新等为一体的处所。

对于青年置业者，成都的开发商也看到了这部分购买力，在产品打造上对其做了一定的倾向。保利叶语及春天花语等为代表的花语系直指青年刚需，并成为市场关注热点；中德英伦联邦定位青年豪宅也在市场上赢得了自己的份额；洛森堡蝶郡也是针对青年刚需购房者；绿地世纪城则将“婚房”进行到底；绿地国际花都则为青年刚需打出7万起的首付。招商雍华府和金科中心的LOFT和SOHO产品同样也是为青年投资客量身打造。

据业内人士分析，从中国人口结构上看，80后本身就属于婴儿潮，人口红利，80后是目前人口比例占据最高的。在这样的情况下，80后肯定会成为当前在中国范围内最大的人口集群。这也是成都开发商细分到青年购房者的原因所在。

以“家庭”为原则

家庭，自古以来，在中国心中就占有很大的分量。而“有房就有家”的理念透露出我们中国人对于房屋的重视度。

对于成都楼市，三房一直是购房者比较青睐的户型，这正是因为购房者对于家庭的承诺，希望可以给予父母、孩子一个真正温馨的家。而随着国家调控政策的收紧，在面临购房成本可能增加的情况下，这部分注重家庭的购房群体开始倾向于一步到位。

有业内人士称，一个产品定位越准确，针对的客户群越明确，也就说明它的火力点更集中。这一点开发商加大在以“家庭”为原则的客群细分上显得很明显。塔子山壹号定位于家庭客群，正是源于其周边拥有教育、公园、商业、交通等配套，可以满足购房者对于家庭的重视和承诺；三圣乡片区的项目的客群细分，也是基于看重家庭生活和谐和舒适的购房客群。而主打人文关怀的置信，在推出置信逸都花园时，也将低总价、大三房、全配套作为主攻家庭生活客群的利器。

高等级的“标签”

我们看到，成都很多开发商在推销产品时，会把自己的客群定位为“精刚需”“城市精英”“青年富豪”“精英白领”等。据阳光壹佰置业（成都）有限公司总经理助理李则林介绍，这样的产品定位其实也是一种产品细分，是基于自身项目所做的推广定位。

在开发商客群细分的营销格局中，通过唤起产品客群的优越感，往往会给产品客群选择一个高等级的“标签”，如优品道(小区网论坛)上东区的客群定位就是精刚需，而锦天府的客群定位则是“年轻的成功者”。京派房企银泰所打造的泰悦湾也是直指城市中产阶层。不过我们也可以看到，这样的“细分”并非是空穴来风，也是建立在产品硬件基础上的。

当然，根据推广定位而做的细分可能会产生为了概念而“细分”，这是需要应该避免的，产品没有有针对性的设计，把细分作为一种营销炒作的手段，带来的直接后果也是客群的流失。

商品房细分市场的形成，也表明房产市场正逐渐走向成熟。同质化的建筑格局会在调控政策、市场调整以及人口结构变化的多重压力下改变，一个项目准确定位将会使房产企业在销售冷季里创出销售奇迹，这已经成为不争的事实。