主题：中国摩天大楼"高"烧难退 泡沫化趋势逐渐显现

50亿、60亿、73亿，这三个数字分别是目前深圳、广州、上海第一高楼的额。机构数据显示，目前全国152米以上建成以及规划建设中超高层建筑总额为1.7万亿元。未来，在全球的十大最高摩天大楼榜单中,可能有7席被中国的摩天大楼所占据。
眼下各地摩天大楼开发热潮并没有降温的迹象，业内人士认为，中国的摩天大楼数量已显现泡沫化趋势，部分城市可能出现供给过剩的局面，摩天大楼的运营也面临诸多问题

高空置率困扰两大地标

在距离2010年广州亚运会开幕式举办地海心沙不足1公里的地方，达60亿元的广州国际金融看起来雄伟壮观。在广州国际金融上班的Alice说：“刚开始，我们还有些不习惯，这座楼太高，每天都要换乘一次电梯才能到达公司所在楼层。”广州国际金融有6组电梯，以致于物业公司为每一位访客印制了电梯换乘指引。Alice所在公司的大堂可以俯瞰珠江，江就是广州的另一个地标广州塔，不过Alice已经对这样的风景习以为常。“再美丽的江景也不会让我产生加班的欲望。”

雅居乐集团是目前广州国际金融最大的租赁客户，雅居乐租下了1.2万平方米整整四层作为其总部。虽然雅居乐曾对外表示将进驻，一方面是由于看中该项目的地标效应，另一方面也是由于其配套的优越性无地企及，但相关人士对中国证券报记者表示，租用广州国际金融并非长久之计，就在距离这座地标建筑几百米的地方，由雅居乐的雅居乐大厦已经动工。“三年之后，雅居乐就将搬离这里。”开发商越秀地产不久前披露，目前广州国际金融写字楼的出租率仅为50%

位于广州国际金融东南方向100公里，是深圳的地标建筑京基100。在京基100入口前广场的旗杆基座上，开发商京基集团镌刻了一行小字“第八高楼”。京基100的高度为441.8米，这一高度比广州国际金融高出了3.8米，广州国际金融在这个榜单上排在京基100之后，当然榜单也早已有了新变化。

50亿元、已经竣工1年有余的京基100也面临着降低空置率的问题，楼体的显著位置是巨幅的招租广告。普华永道会计师事务所深圳分所是目前京基100最大的租赁客户。去年7月，普华永道刚刚签约京基100时，京基集团为其举办了盛大的签约仪式，这在国内写字楼的开发历史中并不多见。有深圳地产人士透露，京基100为了吸引普华永道进驻提供了相当优惠的条件，“京基没想赚普华永道的钱”。

尽管京基100目前在高度上“险胜”广州国际金融，但几年之后这两座摩天建筑都将被挤出前二十名。在高楼迷论坛网站统计的摩天大楼排行榜上，京基100和广州国际金融的已经下滑到21和22名。而即将赶超这两座摩天建筑的后起之秀，几乎全部位于中国。有业内人士表示，在经济发达的广州和深圳，摩天大楼运营尚面临诸多困难，其他城市兴建的摩天大楼是否能带来稳定现金流，需要进一步观察。

报告表示，地方政府和开发商建设摩天大楼的热情依然高涨。目前有10个城市欲建设总高超过美国第一高楼541.3米纽约新世贸的地标建筑。报告还显示，中国内地共有54座城市在兴建摩天大楼，其中2011年第三产业占GDP比重超50%的城市仅有11座，而第三产业占GDP比重出现下滑的城市却有17座。

在部分拥有摩天大楼的城市，已经出现供给过剩的迹象。由于摩天大楼的建设速度超过了第三产业的发展速度，新地标的落成往往意味着旧地标租金下降。在广州，广州国际金融取代了中信广场成为新地标；在深圳，京基100取代了大厦占据城市最高点。现在广深两地已经有公司计划从旧地标迁往新地标，旧地标的出租率已经出现下降。

1999年，德意志银行证劵分析师、现巴特莱银行（亚洲）房地产研究组组长安德鲁·劳伦斯第一次提出了“摩天大楼指数”的概念。他认为，经济繁荣时期人们自信心膨胀、信贷宽松，因此巨大的第一高楼往往能获得足够的资金。但是这些摩天大楼往往建设周期过长，等到它们完工之时经济景气周期已经过去，于是便有了“高楼建成之日，即市场衰退之时”一说。

当然这一“魔咒”也并非一直灵验。摩天城市网的报告对“劳伦斯魔咒”进行了修正。其认为，摩天大楼的建设总量出现爆发式增长，说明经济资源本身已经出现配置混乱，经济环境已经出现结构性震荡，市场自信心过度膨胀才导致了摩天大楼泡沫累积。

虽然该报告并未对目前的摩天大楼热潮作出具体的预测，但认为目前中国的状况与上世纪70年代的美国十分相似。而美国的经验是，一次突然性的经济调整可以让一座摩天大楼的价值下降30%。

多因素促成摩天大楼热

“摩天大楼热是中国房地产过热的表现之一。对于一些城市而言，建造超高层大楼确实没有必要。”中国社会科学院金融研究所房地产金融研究主任汪利娜对中国证券报记者表示。汪利娜认为，部分开发商出于迎合地方政府目的而积极开发超高层建筑，地方政府往往会给予这些项目以政策上的优惠，这可能是摩天大楼热的深层次原因。“政策优惠很有可能弥补开发商需要面对的资金压力，这才是开发商开发摩天大楼的动力。”

汪利娜认为，目前中国的房地产市场亟待解决的首要问题依然是满足人们的居住需求，超高层大楼看似节省空间，而实际上这些建筑往往以建筑群的形式存在，最终并不一定节省土地。加之这些建筑多数是商业地产，并不利于解决住宅领域(小区网论坛)的难题。

“靠城市混凝土、玻璃森林提高城市形象的做法可以说逐渐过时了。”建筑理论、汕头大学长江艺术与设计学院院长王受之一直对国内的摩天大楼热持批判态度。他认为，从人的需求角度看，没有人希望自己工作的环境是脱离地面几百米的高空。“如果有可能，谁不希望自己在山清水秀的自然环境中工作？”