主题：既有建筑维护存在的问题

<div><font color=#000000 size=3>成都锢德装饰工程有限公司分享，包括3M建筑窗贴膜、3M太阳隔热膜、3M安全防爆膜、成都窗贴膜、玻璃幕墙贴膜、镜面效果贴膜。<br />&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 既有建筑按所维修部位的损坏程度不同需要进行小修、中修、大修或翻修。其中小修 也称维护，是指对建筑的日常零星维修维护工作，其目的是使建筑保持原来的等级。通过 全国范围开展的既有建筑使用与维护现状调研，分析归纳既有建筑维护中存在的主要问题 如下：<br />尚未建立系统的维护制度<br />　　通过对武汉市既有建筑的调查显示，1990年以前建成的住宅小区，物业服务企业大 都尚未进入，居民使用建筑过程中出现的问题大多以自己联系相关部门维修为主。1990 年以后的住宅小区一般有物业服务企业进行相应的管理，其中约30^的物业服务企业会对 建筑进行定期维护，但大多只是对屋面进行检修。<br />　　片面追求建筑使用的经济效益，忽视日常修缮养护<br />　　通过调查发现，绝大部分城市的临街既有建筑拆改成了商业经营性用房，经营者为了 追求较高的经济收入，对既有建筑出现的危险迹象通过装饰装修进行隐蔽，以达到招揽顾 客的目的，使既有建筑存在极大的危险隐患。例如，河北省邯郸市和平路的屋顶塌落，造 成一人死亡，一人重伤的事故就是一例。再如，上海市煤炭科学院上海研究所测试中心食 堂、贵州赫章县珠市乡电影院的既有建筑结构塌落，均是因为年久失修造成的。<br />　　缺乏维护技术专项标准<br />　　我国现行的工程建设标准大多是针对新建建筑而言的，这些标准应用对于既有建筑的 使用与维护往往是不合适、不合理或不经济的。然而与新建建筑相比，针对既有建筑维护 的专项标准编制相对滞后。目前我国对既有建筑使用与维护时主要依据新建建筑的标准， 不能充分反映既有建筑的特点和要求。因此，应该针对既有建筑的特点，尽快制定相应的 专项技术标准，指导我国既有建筑的使用与维护。<br />&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 维修基金使用申请程序繁琐<br />《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第十一条规定：“业主委员会成立 前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产 行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度 使用计划，经业主委员会审定后实施。维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。”实际上各地在制定具体办法时，往往要求必须经一定比例的业主签字同意后方可提报使用计划，有的城市这一比例甚至达到了 100%(如青岛规定必须经全体业主一致同意后方能到相关部门办理支用手续），这无疑令维修基金在支取使用时面临很大的障碍。<br />　　北京市自2000年2月，到2005年7月31日期间，缴存商品住宅维修基金累计43^ 35亿元，加上已购公房的27.99亿元，共计70多亿元。但目前只有三个小区因为情况紧急破例动用了维修基金，总金额不到50万元。其中北京市凌云居小区物业负责人为电梯维修一事按现行政策前后走访了 300多户，仅申请程序就耗时一年之久。<br />武汉市自2002年1月1日维修基金统一收归市房产局监管以来，商品住宅维修基金 <br />额接近16亿元，然而截至2006年年底仅有江岸区滨江苑小区、南湖宝安花园小区等18个小区使用过维修基金，总额仅246万元。<br />　　目前，国内维修基金的使用情况并不乐观，维修基金“尘封”已久，亟待“解冻”， 关键的问题在于申请使用程序过于复杂。<br />推进既有建筑使用与维护工作措施<br />　　加快推进我国既有建筑使用与维护工作的开展，需要在借鉴欧美国家先进管理经验的基础上，结合国内实际，完善《中华人民共和国建筑法》关于既有建筑使用与维护部分的内容，以此作为基础，为地方既有建筑使用与维护的法规体系建设提供指导。同时，通过 普及宣传使用维护技术，提高管理者及使用者维护意识，结合节能改造，综合开展维护工作，主要措施如下：<br />&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 制定建筑维护的相关政策与标准<br />　　《中华人民共和国建筑法》和《建筑工程质量管理条例》都规定建设、勘察、设计、 监理和施工单位依法对建设工程质量负责；规定“建设工程实行质量保修制度”，并规定 了“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限”，所有这些都强调了 “质量责任终身负责制”，但是执行起来仍缺乏可操作性。国家应该将既有建筑使用维护管理纳人国家立法计划，建议制定既有建筑使用与维护标准及相关指南，以便管理者或使用者在既有建筑使用维护过程中有章可循。<br />　　国家有关部门应就定期安全检测与维护的期限问题进行立项研究，各地应根据本地设计施工质量、管理水平、气候环境条件及既有建筑使用维护现状等实际研究确定本地区对既有建筑(包括附属设施，比如防雷设施、消防设施等)定期检测与维修的期限，制定适应于本地区的既有建筑使用与维护法规及技术规范。<br />　　结合新材料、新技术、新工艺，编制既有建筑使用与维护技术指南及系统规范的维护技术图集。<br />　　提高建筑物合理使用与维护意识<br />　　调查发现，在旧的社区或公众密集区，消防基础设施仍比较薄弱，民众消防意识有待进步提高。应广泛设立消防安全宣传栏，并依托消防安全宣传阵地，切实增强民众对消防安全基本知识的了解，提高消防安全意识，同时狠抓落实，健全机制，强化责任，齐心协力做好消防安全工作。<br />利用电视、网络、出版物等多种媒体，通过新闻、宣传片、报告会、出版物、社区宣传、社区活动等多种形式，提高使用者和管理者合理使用维护建筑的意识。<br />&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 加强既有建筑维护专业队伍建设<br />　　为提高专业技术人员综合素质，加强专业技术人才队伍建设，对于专业维护人员应定 期开展既有建筑使用与维护的技术培训，建立上岗准人机制及有效的激励与约束机制，健 全科学合理的评价体系与运行机制，提升团队的整体素质，促进和拉动建筑维护服务和竞 争战略的有效实施。&nbsp;‘<br />　　结合既有建筑维护推进节能改造&nbsp;<br />　　根据实际条件，研究可行的节能改造政策和技术措施。节能改造要因地制宜，结合维 护工作，推进节能改造，如考虑在某区某地段旧房外墙维护时，同时要求进行节能改造， 做外墙外保温及窗户改造。一般来说，建筑的室内装修周期在10年左右，可以结合更新 改造工程推进既有建筑的节能改造工作。通过广泛的宣传，使得业主认识到窗户、屋面、 东西墙改造不仅能达到节能的效果，还将改善室内的舒适性，使得业主在建筑装修改造时 积极地进行节能改造。<br />　　完善住宅维修基金管理体系<br />　　针对目前住宅维修基金使用程序复杂的实际情况，通过基金管理体系的完善，设计一 套有关维修基金由业主委员会自主管理使用的规则，并使得这笔资金能够在合理科学的管 理模式下更好地为业主服务，解决维修基金管理使用中存在的一些问题，为建筑合理高效 的维护提供经济保障。</font></div>