过去一年多，中国房地产市场经历了一轮两极分化的异常波动。少数特大城市和大城市房价地价飞涨；与此同时，三四线城市高喊去库存，但房子卖不出去。这暴露出一个重要的政策性原因，我们的“城镇化”战略导致了两极分化。
中国从来不说“城市化”，而是说“城镇化”。不同的提法代表着不同的政策。改革开放以来，中国一直实行严格控制大城市规模、大力发展中小城镇的“城镇化”政策。这诚然对城市间与城乡协调有积极作用，但也引发诸多问题。
严格控制大城市规模，土地供应受到限制，人口又不断涌入，引发房价地价飙涨。房价经历一系列调控也不降低，是因一直没有实质增加供给，只是抑制需求，但人口还在不断进来，需求还在不断增长。鼓励中小城镇发展，土地敞开供应，但是人口又不断流失，结果是房地产库存高企。
我们应该重新反思大城市和小城市的关系。中国正处在人口向中心城市聚集的阶段，限制大城市而鼓励发展小城镇不符合当前的自然规律。
大城市更好
城市化是人口迁移过程中理性选择的结果，在工业化和城市化快速发展阶段，人口不断向大城市集聚是基本规律。
从世界范围看，大城市化的趋势从未停止。1950年全球超过500万人的城市只有7个，2015年增加到73个。日本60%的人口在关东、关西都市区，韩国50%的人口在首尔都市区。1950-2015年，全球生活在1000万人以上规模城市的人口占城市人口的比重从3.2%提高到11.9%，生活在100万-500万、50万-100万规模城市的人口所占比重上升了3.9%和0.6%，但是生活在50万以下规模城市的人口所占比重下降了7%。
中国尽管一直限制大城市的人口流入，但是1990-2015年中国城区常住人口在500万人以上的城市，从2个增加到16个。2009-2014年，中国35个一二线城市的人口共增加3778万人，其中前15个大城市增加了3010万人，约占80%。
城市化的基本好处是获得产业聚集和人口聚集所带来的规模效益。人为什么要迁移、选择向哪里迁移，考虑的主要是就业、收入、生活、公共服务等。在这些方面，大城市都具有明显的优势。
最早出现的企业是乡镇工业。但分散的乡村不具备聚集效应，村村搞基础设施等的成本太高。于是乡镇企业进入到城市的开发区，它的基础设施不仅便宜，而且更健全、更齐备，信息、人才、市场条件等也更优越。
大城市可以更集中地提供各类基础设施，从而聚集更多的产业和企业，于是企业又往大城市迁移，形成更专业的分工，提供更多就业和更高收入。大城市是创新资源和人才最集中、创新活动最活跃最容易成功的区域，从而持续推动经济增长。美国的创新资源都集中在硅谷、洛杉矶、纽约等大都市区。
过去一年多，中国房地产市场经历了一轮两极分化的异常波动。少数特大城市和大城市房价地价飞涨；与此同时，三四线城市高喊去库存，但房子卖不出去。这暴露出一个重要的政策性原因，我们的“城镇化”战略导致了两极分化。
中国从来不说“城市化”，而是说“城镇化”。不同的提法代表着不同的政策。改革开放以来，中国一直实行严格控制大城市规模、大力发展中小城镇的“城镇化”政策。这诚然对城市间与城乡协调有积极作用，但也引发诸多问题。
严格控制大城市规模，土地供应受到限制，人口又不断涌入，引发房价地价飙涨。房价经历一系列调控也不降低，是因一直没有实质增加供给，只是抑制需求，但人口还在不断进来，需求还在不断增长。鼓励中小城镇发展，土地敞开供应，但是人口又不断流失，结果是房地产库存高企。
我们应该重新反思大城市和小城市的关系。中国正处在人口向中心城市聚集的阶段，限制大城市而鼓励发展小城镇不符合当前的自然规律。
大城市更好
城市化是人口迁移过程中理性选择的结果，在工业化和城市化快速发展阶段，人口不断向大城市集聚是基本规律。
从世界范围看，大城市化的趋势从未停止。1950年全球超过500万人的城市只有7个，2015年增加到73个。日本60%的人口在关东、关西都市区，韩国50%的人口在首尔都市区。1950-2015年，全球生活在1000万人以上规模城市的人口占城市人口的比重从3.2%提高到11.9%，生活在100万-500万、50万-100万规模城市的人口所占比重上升了3.9%和0.6%，但是生活在50万以下规模城市的人口所占比重下降了7%。
中国尽管一直限制大城市的人口流入，但是1990-2015年中国城区常住人口在500万人以上的城市，从2个增加到16个。2009-2014年，中国35个一二线城市的人口共增加3778万人，其中前15个大城市增加了3010万人，约占80%。
城市化的基本好处是获得产业聚集和人口聚集所带来的规模效益。人为什么要迁移、选择向哪里迁移，考虑的主要是就业、收入、生活、公共服务等。在这些方面，大城市都具有明显的优势。
最早出现的企业是乡镇工业。但分散的乡村不具备聚集效应，村村搞基础设施等的成本太高。于是乡镇企业进入到城市的开发区，它的基础设施不仅便宜，而且更健全、更齐备，信息、人才、市场条件等也更优越。
大城市可以更集中地提供各类基础设施，从而聚集更多的产业和企业，于是企业又往大城市迁移，形成更专业的分工，提供更多就业和更高收入。大城市是创新资源和人才最集中、创新活动最活跃最容易成功的区域，从而持续推动经济增长。美国的创新资源都集中在硅谷、洛杉矶、纽约等大都市区。