主题：以史为鉴，发现深圳下一个豪宅区

经济基础决定上层建筑。于是，大规模CBD、总部基地成为豪宅区形成的充分条件。但，这并不是必要条件。例如，罗湖中心区、南山中心区就没有成为豪宅区。

其实，关于豪宅区形成，一直有一个因素没被提起，但却拥有超强促成能力的，那就是——园区。

而且是拥有以下4大特征的园区：

✎有统一运营商和持续优化能力

✎持续优化带来高经济质量

✎有景观资源并被保护

✎强大的艺术文化与运动配套

驱动香蜜湖的是中心区么？

华侨城是CBD么？

蛇口项目近年一直占据全国豪宅排行榜榜首，但它是城市最核心的区域么？

这些答案都是否定的。这3个豪宅区真正的共性就是——园区驱动，细分下来就是4大共性。

1 统一运营管理与持续更新

蛇口-招商局、华侨城-华侨城集团，这个不用多说。香蜜湖也有运营管理者？是的，是深业泰然。

车公庙约118万㎡的土地，从1985年开始即由深业泰然开发、运营管理。30多年来，车公庙园区历经了工业园区-工贸园区-科技园区-泛科技园区等多个阶段。如今，这更是成为了“深圳金融街”的组成部分。

招商局统管的蛇口片区同样如此，蛇口工业区-再造新蛇口-前海蛇口自贸区。不断的更新变化，已让2010年约3万元+/㎡的豪宅价上涨至约13万元/㎡。

2 持续优化带来的经济质量

之前一直以为中心区、“金三角”是深圳单位土地产值最高的地方，没想到，竟然是车公庙。

据人大代表杨勤2016年透露，车公庙1.18平方公里，就业人口25-30万，GDP超过1000亿！也就是说，单位土地产值超过847亿/平方公里！！！如此经济质量，撑着香蜜湖豪宅区自然不成问题。

蛇口片区近年发展同样一日千里。据相关官员透露，2016年前海蛇口自贸区单位土地产值已经达到了1408亿元，单位土地产值约50.3亿/平方公里，超过福田区的平均水平。

相比之下，华侨城就显得有点尴尬了。华侨城片区主要是华侨城自己营收，产业空间也较小。当下不少高端客户认为，华侨城与香蜜湖已不是同一档次，不动产价格也逐渐被蛇口超越。

3 旅游&景观资源

拥有山/湖/海等景观资源的3大片区，80年代几乎都是深圳旅游必选之地——香蜜湖度假村、华侨城世界之窗、蛇口海滨。

如今，华侨城的繁花翠湖、香蜜湖的闹中取静、蛇口的国际范与半山海景，都让他们成为深圳人梦寐以求的居住圣地。

4 强大的艺术文化与运动配套

此处为泛指，包括教育、博物馆、美术馆、运动场地等多元配套。香蜜湖的明德、荔园、深中、高尔夫等；蛇口的育才系、国际学校、文化艺术中心等；华侨城的何香凝、华·美术馆、EPC艺术中心……

这都是豪宅区的标配。