无论是传统的财务分析方法，还是现代的财务分析方法，分析的预期结果与实际投资结果完全吻合的情况几乎没有过，即使有那也是很偶然的。这种预期与现实之间的差异，是由于我们不可能将未来发生的情况完全精确的预测到。这种差异的大小及其发生的可能性，确切地说是发生的概率，就是风险。由于我们一般只需要考虑不利的风险，因而风险往往是指实际收益低于预期的可能性，实际上也可能出现实际收益高于预期的有利的风险。导致风险产生的因素有政治、经济、财务、法律、经营、自然等多个方面。从投资管理的角度看，一般将风险分为系统风险和非系统风险。系统风险指那些影响所有投资者即整个房地产投资市场的因素引起的风险。例如，通货膨胀、全国性国民经济衰退、国家法律及政策的变动等。这些因素波及到所有投资者，因而不可能通过投资多样化来分散，因此，又称不可分散风险。非系统风险指发生于个别投资项目或某类投资活动的特有事件造成的。例如，由于经营策划失误、欠债过多等原因，造成实际投资收益低于预期收益或投资失败，这类风险可以通过多样化投资组合来分散或消除，因此，又称可分散风险。从理论上讲，不可分散风险是无法消除的，应予以投资风险补偿；一般是在财务分析中以提高投资者所期望的收益率来调整，而不可分散风险则不能在收益率中考虑。
(一)房地产投资分类
按照不同的分类标准，房地产投资可以分为不同的类型。常见的分类有：
(1)按照投资主体不同，可以分为房地产商经营型投资和居民消费型住房投资；
(2)按房地产投资的经济内容不同，可以分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、房地产中介服务投资、房地产管理和服务投资等；
(3)按房地产投资的领域不同，可以分为商业房地产投资、工业房地产投资和住宅房地产投资等。
(二)房地产投资风险分类
1、财务风险
财务风险是指由于投资者或其它房地产生体财务状况恶化致使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能件。财务风险是因借款而扩大了投资收益变化范围的可能性，是筹资决策(财务杠杆)带来的风险。如果不借款，全部使用股东的资本进行投资，那就没有财务风险。财务杠杆工具的运用即使用借款，也增加了营业净收入不足以偿还债务的可能性，不适当的债务偿还期限安排更会增加这种风险，这都是附带的财务风险。
房地产投资的财务风险主要来自：一是融资风险。投资者动用财务杠杆，在使用贷款的情况下，扩大了投资，也增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。二是购房者拖欠款风险。房地产购买者不能按期按约支付购房款，拖欠严重，使投资者入不敷出，投资者很可能无法收回全部投资甚至毫无收益。
2、利率风险
房地产投资由于利率的变化会产生风险。利率的变化会波及房地产的销售市场和投资市场。由于房地产投资资金量大，开发周期长，利率的微弱变动会使房地产投资成本和房地产价格发生较大变化，从而影响房地产的开发建设规模和销售量。
3、变现风险
房地产相对于股票、债券等有价证券来说，流动性和变现性较差；房地产价值量大，占用资金多，谈判时间长，交易费用高从而影响变化。
4、购买力风险
购买力风险是由于宏观经济环境的变化使物价总水平迅速上升，通货膨胀严重，出售或出租房地产获得的收入不能买到原来那么多东西，也就是说购买力下降。
5、经营风险
经营风险是由于投资者决策错谈、经营管理不善，导致实际投资经营结果低于预期结果的可能性。经营风险起源于投资内部管理和投资的经济、社会、政治、法律等外部环境。投资内部管理方面包括：市场调查不充分或可行性研究不够、投资及经营决策失误、管理水平低下等，这方面的影响是可以分散和控制的。投资外部环境方面包括：宏观经济的不景气、经济衰退、金融政策、税收政策、新法律法规的实施、土地利用规划与管制、政治动荡等宏观因素的突发影响，这方丽影响是单个投资者无法分散和控制的。有些外部环境产生的风险可以通过一些措施转嫁给别人，比如将抵押贷款利率由固定式变为可调整式，从而将利率风险全部或部分转嫁给借款人。
6、社会风险，
社会风险是由于政治的?经济的大变动以及相应的规划、政策等因素变动，引起房地产需求和价格下跌造成的风险。
7、自然风险
自然风险又叫投保风险，是指由于人们对自然力失去控制或自然力本身发生异常所造成损失的可能性。自然风险是由于火灾、洪水、地震等自然灾害的发生而产生损失的可能性。这类风险往往是人力不可直接控制的，但可以通过保险的方式转嫁给保险公司，因而也称为可保风险。
8、流动性风险
流动性风险是由于房地产不具有股票、债券等投资工具极易在市场上出售变现的特性，从而使得房地产投资者在某种情况下不得不很快出售房地产时，以低于市场价格出售造成经济损失的可能性。房地产投资证券化降低了这类风险。
http://116602.fang.com/bbs/3211116602~-1/56668279_56668279.htm
无论是传统的财务分析方法，还是现代的财务分析方法，分析的预期结果与实际投资结果完全吻合的情况几乎没有过，即使有那也是很偶然的。这种预期与现实之间的差异，是由于我们不可能将未来发生的情况完全精确的预测到。这种差异的大小及其发生的可能性，确切地说是发生的概率，就是风险。由于我们一般只需要考虑不利的风险，因而风险往往是指实际收益低于预期的可能性，实际上也可能出现实际收益高于预期的有利的风险。导致风险产生的因素有政治、经济、财务、法律、经营、自然等多个方面。从投资管理的角度看，一般将风险分为系统风险和非系统风险。系统风险指那些影响所有投资者即整个房地产投资市场的因素引起的风险。例如，通货膨胀、全国性国民经济衰退、国家法律及政策的变动等。这些因素波及到所有投资者，因而不可能通过投资多样化来分散，因此，又称不可分散风险。非系统风险指发生于个别投资项目或某类投资活动的特有事件造成的。例如，由于经营策划失误、欠债过多等原因，造成实际投资收益低于预期收益或投资失败，这类风险可以通过多样化投资组合来分散或消除，因此，又称可分散风险。从理论上讲，不可分散风险是无法消除的，应予以投资风险补偿；一般是在财务分析中以提高投资者所期望的收益率来调整，而不可分散风险则不能在收益率中考虑。
http://116602.fang.com/bbs/3211116602~-1/56668279_56668279.htm