主题：07年省商品房消费问题研讨的个人意见整理

前天（6月19日）参加了四川省2007商品房消费问题研讨会，因为实践中经常遇到各类的购房纠纷，所以整理了个人意见，有幸参与讨论。

   参会的议题：1、现阶段商品房预售制存在的必要性及购房风险；2、商品房集中化销售代理制推行的可行性和必要性。看到这两个议题时，我是比较吃惊的，因为这两个问题的提出和考虑都很超前，目前的商品房情况下，这两个课题完全可以做成两个调研。对于商品房预售制的存在必要性，在《商品房销售办法》和当前法规中，都对预售房屋作出了规定，也就是说，现行国家法律中承认了预售许可制度的合理性，根据上位法优先的原则，即便四川省政府通过了否认房屋预售存在的法案，省级法案的合法性上也存在问题。商品房预售制的存在，对于商品房开发的积极作用是不言而喻的，现在的房屋越修越漂亮，户型结构越来越合理，预售制的存在，保证了开发商企业资金的正常流动，让老百姓能够买到相对价格便宜的房子，得到价格上的实惠。但预售制的出现，也的确造成了现实中的一些风险。房子修到半截，修成烂尾楼了，开发商人间蒸发；某事业单位与某开发商合作建房，房建好后开发商负责销售，结果销售到一半开发商就跑了。某事业单位没拿到钱，把损失算在消费者头上，声称在自己处买房的都算数，在开发商处买房的，均不给办理房产证。既然在目前条件下，讨论预售制的存在与否还为时尚早，而预售购房制度风险尚存，那么能否考虑建立预售房资金的监管体制，监管期从房屋有预售许可证开始，到商品房建成验收合格时止。监管资金不是禁止开发商对预售中房款的使用，而是限制其使用，对资金的进出流向把关，对资金的怎样使用做出规定。
    
     商品房的销售代理制度我不了解，无从判断，但我的疑问是，如果今后的商品房都要通过代理商销售，那么是否会增加消费者的购房成本，从而引导房价的增涨。
   
     目前商品房订立的合同，大部分采用的是规范合同，应该说条款制定的还是比较完善的。但合同中原本空出来的约定条款栏都被开发商先行进行了约定，消费者的实际权利并不能得到体现。另外，消费者不具备法律知识，也不太可能了解这种约定带来的法律后果。开发商的强势行为，甚至造成部分消费者对规范合同的误解，认为是政府帮助开发商订立的不平等条约。
   
    现在的楼盘销售，开发商往往在预售许可证办理完毕之前，以诚意金、排号费、VIP会员的方式违规收费。订立认购协议时，再将诚意金类收据收回，换成定金收据。对于所谓诚意金类的收费，大部分是在开发商未取得预售许可证的时候，采取的一种变相售房行为。尽管政府三令五申，强调这种行为违法违规，让消费者要理性购房。但由于缺乏对开发商的监管和行政上的处罚，而这种售房又往往以相对便宜的房价作为吸引，诚意金等违规费用的收取已经成为普遍现象，或者说成为消费者想购得相对便宜房屋的必然前提。试想政府部门如果设立举报有奖，提供的线索一旦查实，对违规开发商进行处罚，对举报者给予奖励，也许是一种能对这种违规收费现象进行有效遏制的方法。
    
   商品房认购书，是在订立正式合同前，双方对房屋单价、面积、户型等基本情况的确定，有些开发商利用信息不对称的优势，给消费者设埋伏。如某楼盘消费者在正式订立合同时，发现房屋的土地已经被抵押，于是拒绝订立合同并要求开发商退还定金，开发商以认购书中“消费者订立该认购协议时，已经看过买卖合同并对合同条款表示同意”为由拒绝退还定金，而实际上，消费者事先根本没有看见过房屋买卖合同条款。像这些明显不合理的条款，如果能够加以限制和约束，如保险法中，对于特殊约定的事项，如果保险公司不能证明业务员在投保人投保时向其说明，视为没有明示消费者。或者直接规定这种条款，属于合同无效条款，以保障购房者利益。
    
   商品房的面积纠纷也是比较常见的。消费者买房，房价由两部分组成，一是建筑面积，一是公摊面积。公摊面积的计算，作为消费者几乎没有办法证明面积大小是多了或者少了，只能对自己的建筑面积加以测量，主张权利。因此，如果公摊面积部分发生纠纷，举证的义务应当在于开发商，由开发商承担证明义务。
    
    消费者在收房时，对房屋质量问题出现疑问和不满，往往找验房师来验房，社会上的验房师虽然具有验房经验，但缺乏出具验房结论的资格。如果政府能够设有专门的验房部门，并可出具验房报告结论，结论就更具有公信力，更有利于消费者主张权利，作为政府行政和司法机关了解事实情况，做出判断的参考依据。