主题：【胡说楼市】#纯手工呕心沥血打造#关于买房、投资&自住，你可以不懂，但不可不知

《孟子》有云：
民之为道也

有恒产者有恒心

无恒产者无恒心

民以房为本，已有数千年历史。

唯心的说，有爱的地方就是家，

唯物的说，有房子的地方才是家。

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为什么买房？

如果你在成都奋斗了一辈子，如果你没在成都买房，你可以理直气壮说你是成都人么？

年轻的你到了结婚的年龄了，就算你女朋友愿意跟你裸婚，可你能过得了丈母娘这一关么？

你不可能没有孩子的吧，如果你在成都没有房，孩子虽然也可以享受义务教育，但是你忍心么？

二胎开放了，儿女双全成一"好"，就算你不想，你能执拗得过父母，最后还不得换个大点的房子？

你奋斗了这一辈子，可能最后只是为了身份证上几个字的改变，那甚至会成为一家几代人的方向

但是，

因为你是在中国，你必须得有一套属于自己的房子，无论大小！

没有房，你只能叫"无产阶级"

无产阶级的你买房，我们有个词叫"刚需"

中产阶级的你换房，我们有个词叫"改需"

不管怎样，房，是大多数人一辈子的折腾！

刚需的你买房，因为是首次置业，可能你会把全成都的楼盘都看个遍，但最后你可能得出的结论是：符合我要求的房子价格都太高了，价格低的又看不上眼！

有个故事是这样的：

古希腊有个大学者苏格拉底，一天带着他的学生来到一片麦地，地里全是沉甸甸的麦穗，他让学生到地里挑选一颗最大的麦穗，唯一的要求就是不许回头。最后的结果是，学生们东看看西瞧瞧不舍得下手，到麦田的尽头的时候才发现两手空空。

老苏这样告诉他的学生：这片地里肯定有最大的麦穗，但你未必能碰到它，就算你碰到它的时候，你也未必能做出准确的判断。

既然你已经明白，还有什么好纠结，本来就没有十全十美的楼盘，买房的几大要素：地段，交通，教育，配套，刚需，能满足自己刚性需求的就够了。比如可以省去房租，比如孩子可以有户口上学。

改需的你买房，因为已经有房，也觉得有买房的经验，当然可能就不太听得进去别人的建议，也不会像刚需买房一样着急。

我同样也有个故事：

我一个客户，08年厦门买的房子8000的单价，现在要卖到5.5万一平，真不敢相像这是多么大的机会。一套房，省了一辈子的努力！细思极恐啊，有房的人越来越有。你是怨恨，还是羡慕，还是打算行动呢？当然房产如果作为投资，风险也是同样存在的，请作好评估。

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如果房产作为投资，又该如何考虑？

分这么几类：1，资产配置，收租。2，资产增值，预期。3，风险资产，溢价。

1和2类属于长线投资，3可做短线投资。

第一类：资产配置，收租

推荐：公寓类产品，商铺，二手房。

   要想租得出去，那一定得要交通好，位置好，如果要想租得起价，那得要配套好，装修好。

   针对此类投资，建议选地段好的，成熟的区域，比如地铁房。但是成熟的区域相对来说，入手的价格优势就不会太明显，所以当作长期投资，因为短期的交易成本大，在价格优势不明显的情况下，还会损失投资其他渠道的收益，更不划算了。

   公寓类的产品，因为只有40年产权，所以价格会比同区域的住宅低得多，大多数是以小户型为主，总价低，门槛低，风险相对较小，交房就可装修出租，投资回本时间短，回报率高。

   商铺类的产品，同样是40年产权，但是价格偏高，门槛高，而且一般商铺都会养3-5年，资金成本会比较大。商铺是靠人气来供养的，投资商铺建议多考察。当然如果入手了优质商铺，回报率也非一般投资类产品可比。

   推荐二手房的只是因为可以马上出租，减少回本时间。

第二类：资产增值，预期

推荐：规划齐全的期房

   如果考虑是预期的增值问题，那可以首先考虑目前还没完全成熟的区域。2010年之前，城南没有地铁，大源还是农田，中和还是乡镇，当华润来城南开荒的时候，卖6000多的价格都觉得不可思议，现在呢，真应了那句话"曾经你爱理不理，现在你高攀不起"。

   当然不是直接就往偏远旮旯去，不是只冲价格低的地方去，最重要的还是得看ZF的规划，地铁，学校现在可以没有，但是将来一定得有，越方便越好！还有一个可以参考的数据，某个区域最近拍卖的土地的价格，如果最近的土地价格都比较高，那今后开发出来的楼盘价格必然也不便宜。

   至于说升值潜力，没有潜力最大的，因为升值这事还跟政策有关，谁也不好说。我有个小白同事炒股的经验可以学习一下，只管去挑选股价低的，因为这样的股就算亏，也不会太多，股市总有牛的时候，低点涨容易，高点涨相对会难一点。不过这种傻白经验只可参考，不可模仿。

第三类：风险资产，溢价

推荐：明显低于区域均价的项目，低价急售的二手房

   此类投资，风险会稍微大一些的。

   大家最熟悉的项目就是嘉悦汇，去年区域均价卖9000的时候，他偏偏卖7000，这个项目在烂尾之前也是可以看出端倪的，比如施工上的问题，开发商解决问题的方法。如果低于区域均价的原因是拿地时间早拿地成本低，这个另当别论，像南城都汇6期的开盘，欢乐颂，这些项目，个人还是觉得买到就赚到了。当然这话还是等如期交房之后说更保险，不过等交房，早就没机会咯。

   对于低价急售的二手房，一般都是原房东急用钱，入手这样的资产最好是找大的中介公司，有定金托管和先行赔付，能一定程度的减少风险。否则容易掉入陷阱，比如被查封，被假房产证诈骗等等...

   如果能有保障的入手高溢价的房子，转手就赚，不过高回报高风险，不可不查，不可不慎！

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最近很多朋友问的问题：想投资城南，住宅限购的情况下公寓的投资又不放心，怎么破？

问这个问题，首先弄清楚公寓和住宅的差别:

   此公寓非彼公寓。

   此公寓为40年商业产权的公寓；在普通的住宅里面也有公寓这一类，指的是在冬至日日照时间低于2或3小时的70年产权住宅；还有一类公寓是概念型，小户型的精英宿舍，与日照和产权无关的。

   公寓和住宅的差别主要是：

1，产权年限不同，公寓40年，住宅70年

2，付款方式，公寓只能商贷最多10年，住宅可公积金可商贷，商贷最长可贷30年

3，限购政策，公寓不限购不限贷，住宅限购政策很多

4，落户政策，公寓不可落户，住宅可以落户

5，生活成本，公寓大部分还是商业水电气或者不通气，住宅民用生活成本低

6，居住梯户比，公寓一层有10多户到30多户不等，住宅一般最多2梯6户或3梯8户

‍‍‍‍对于公寓投和住宅的差别，公寓的适合投资人群可以参考小编别外一贴子

【胡说楼市】公寓，你买得起吗？信息量大，不服来辩（可以直接点击链接前往）‍‍‍‍

   如果站在投资角度来说，个人觉得公寓更投合投资出租，而不放心公寓的人主要是担心升值潜力，担心今后的转手问题。

   不可否认，公寓的转手会有一定的限制，购房需求不会像住宅那么多，但是投资公寓就像是“死期储蓄”每个月收不斐的利息，长期投资，闲余资金投资，如果提前中止，收益肯定会大打折扣；至于升值潜力，不管公寓还是住宅都没有百分百的保证，我也有个北京的朋友，交了2万定金定一个8000单价的公寓，结果最后因为某些原因没去买，现在涨到2万多，也挺遗憾的，其实公寓也同样会有升值潜力的。

    公寓的开发商选址一盘都是地段较好，配套比较齐全的地方，这样的房子才能租得出去，也才能租得起价。10月份国务院也提出了商改租的鼓励意见，比如鼓励商用水电气改民用等等，待细则落实之后，应该也是一个春天的到来。

    在城南目前限购的政策下，外地的没有社保的朋友们，如果还想入住城南投资城南，目前也只有公寓和商铺可以选了，相对商铺的低门槛低风险，公寓确实是不错的选择。

   当然，每个人买房都有自己的想法，也没有对与错，一切都是机会，都有机会。

   总的来说，房地产不是股市，不可以快进快出捞一把就跑，而且动不动就是几十上百万的，不管投资或者自己住，谨慎无碍。

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