主题：比市场价便宜 300万的法拍房，是宝还是坑？

自2017 年起，全国法院统一通过网络司法拍卖的方式处置各类财产，包括不良资产、破产财产、罚没财产等等。
由于法拍财产价格便宜、种类繁多，很多人选择司法拍卖作为新的投资渠道，希望能在里面“捡漏”。
尤其是房地产，起拍价常常比评估价低一大截儿，着实令人心动。
比如广州市天河区的一套商品房，评估价 929万，起拍价只有 595 万，足足低了 334万！
一、法拍定价规则
司法拍卖起拍价这么低，是因为法院为了快速处置资产，常常会将起拍价设置的低于评估价，降价的幅度一般可以达到评估价的 20%--30%。
也就是说，第一次拍卖（一拍）的价格，有可能低至评估价的 7 折。
如果第一次拍卖无人购买（流拍），第二次拍卖的时候，还可以在一拍价格的基础上再次降低 20%，也就是低至评估价的 5.6 折。
法拍房看起来诱人，但却是一支“带刺的玫瑰”，曾有不少人因为对法拍缺乏了解而不幸踩坑。
对于法拍中的很多风险，法院也只会进行提示，后果都是由竞买人自己承担。
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二、法拍常见风险
1、税费过高的风险
司法拍卖中税费一般由竞买人承担，法院通常会在竞买须知中提示税费缴纳的风险，但是具体的税费金额法院也不清楚，也不会承担详尽告知的责任。
但是房产过户税费可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异。
同时，除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，这些都需要竞买人自行承担。
去年就有位深圳男子通过司法拍卖买了一套学区房，结果这套竞拍价不足370万的房子，税费竟然高达242万。
原本以为只需要花369万就能捡到的便宜，最后却要花611万！
原因是这套房子原先由公司持有，再加上原始购买价不足5万，土地增值税要按增值部分的60%收取，所以光土地增值税就高达218万。
2、现有住户不肯搬离的风险
有些被执行人房子被拍卖心有不甘，用各种方法阻扰执行。
尤其是地段好带优质学位的“老破小”，很多都会住着一位碰不得挪不动的高龄老弱病残。
遇到这种情况，法院也很头痛，只能通过协商解决。
3、带租拍卖的风险
根据“买卖不破租赁”的原则，房屋被法院查封之前已经生效的租赁合同，司法拍卖后仍要继续履行。
如果租户不肯搬离，竞买人不能强制要求他搬离，但是可以收取拍卖后产生的租金。
但也有些人为了恶意阻挠拍卖，倒签 20 年的租赁合同，而且一次性支付全部租金。
这样对竞买人来说，等于只买了一个产权证，至少十几年房屋是没有办法居住使用的。
4、无法办证的风险
有些未出证的一手房，如果旧业主还拖欠税费没交给开发商，那么开发商基本上不会爽快地配合出证。
单纯税费的问题还比较容易解决。如果是因为开发商验收通不过、涉诉被查封等情况，能否办证都是未知数。
5、限购限贷政策风险
目前法拍房都要遵守当地的限购限贷政策，否则即便拍下，也无法过户或者无法贷款。
曾经有一位山西朋友听说法拍房不限购，就通过司法拍卖买了海南的房产，想用于投资。
结果买下后才发现法拍房一样要遵守限购政策，无法办理过户，无奈只能放弃 50万的保证金。
6、 土地房产性质风险
我国土地和房产的种类比较多，不同种类的交易过户条件也不同。
如房产土地为划拨性质，或房产是经济适用房的，都无法直接过户，需要额外申请政府审批同意或缴纳土地出让金。
上面列出的几种风险属于比较容易核实的，除此之外，法拍房还有户口迁移、房屋质量等等比较隐蔽的风险。
由于竞拍成功后，法院是不会退回保证金的，万一后悔，只能自己放弃保证金。
所以，如果有意参加竞拍，最好提前做好功课，争取把风险降到最低。