主题：成都限购来袭!律师支招如何签署购房合同避风险

        春节刚过，成都就开始限购，这让许多在春节前后出手的购房者措手不及，搜房法律在线栏目邀请到四川扬雄律师事务所房地产方面资深律师张利丽女士，为大家出谋划策，张律师表示，其实不只限购，在一手房和二手房的购房合同中有许多“陷阱”，容易让购房者防不甚防，张律师为大家一一列举，教大家如何见招拆招。

四川扬雄律师事务所房地产方面资深律师张利丽 来源：搜房网

一手房购房过程中一般涉及签署三份合同

【主持人】：你看2011年刚刚开始，房地产调控就暴风骤雨的来临，成都15号刚刚正式出台了限购令，这让许多购房者措手不及，合同已经签了，却不能买房了。我们的老朋友四川扬雄律师事务所的张利丽律师，将就此遇到的困难为大家出谋划策。同时，系统的为大家讲解在签署合同的时候会遇到哪些“陷阱”以及如何避免被“欺骗”。

我们先从最基本的开始，张律师请你为大家介绍一下大家在购买由开发商提供的楼盘时，需要签署哪些合同？

【张律师】：目前成都地区购买一手房过程中一般会签署三份合同：第一份是在交纳定金时会签署一份合同，这个合同没有统一名称，有的开发商称之为“购房协议”，也有叫“预售协议”、“定(订)金留房协议等等，实际上就是购房者和开发商签署一个商品房预售合同，目的是确保商品房买卖合同如期举行，一般来说会要求购房者交部分定金。也是非格式合同，一般由开发商自己拟定。

第二份是正式的商品房销售合同，正式的合同是国家为了规范房地产市场，对开发商和购房者双方权益做平衡后颁布的格式合同，这个合同对购房经常出现的问题做了一些合理约定。由于购房者在购房过程中相对处于弱势，国家相关部门就颁布了标准商品房买卖合同，对购房者的保障相对多一点。

第三份是标准商品房买卖合同的补充合同，有的又叫“补充协议”，因为标准商品房买卖合同作为格式合同在面对千差万别的实际情况时会不够用，所以一些格式合同无法包含的情况，开发商就可以和购房者做一些特别约定，是对标准购房合同的补充和细化。这个补充协议通常与标准购房合同具有同等法律效力，它也是主要由开发商自己拟定的。

购房协议签署后 开发商一房两卖应双倍返还定金

【主持人】：你刚才谈到了我们在购买一手房的时候所要签署的三份合同，其中第一份合同“购房协议”是在交纳定金的时候签署的，具体来说它主要包括哪些内容呢？

【张律师】：“购房协议”会对什么时候签署正式合同、所购房屋的楼层、房号、朝向等有一些约定，已经退定金退房的约定等。

【主持人】：比如我是一个购房者，我和开发商在“购房协议"里约定了我要买11层405的房子，但正式签合同的时候，我又想换成15楼405，，如果这样我算不算违约？

【张律师】：购房协议里面对房屋楼层和号数肯定是做了约定的，如果购房者合同里写明了是11楼405.如果没有条款明确允许变更房号，那不买11楼405就肯定算违约。这种情况，你不买11楼405的房子，所交纳的定金是不能要求开发商返还的。

【主持人】：那有一位网友的情况是这样，她当时交纳定金后，因为楼盘很火爆，结果开发商把她选的那套房子卖给了关系户，在签署正式合同的时候，开发商表示要不她只能另外选房，要不就退给她定金。这种情况购房者可以要求开发商另行赔偿吗？

【张律师】：这是典型的一房两卖，是可以要求开发商双倍赔偿的。交定金有两个性质，一方面是购房者违约不能返还定金；另一方面也约束开发商，像这种情况购房者是可以要求开发商双倍返还定金的。

开发商购房协议不退定金陷阱要看清

【主持人】：谢谢张律师，您刚才也提到因为购房者和开发商之间信息的不对称，会导致购房的时候存在一些猫腻，比较容易出现的猫腻有哪些呢？

【张律师】：一般来说，由开发商自己拟定的合同是最容易出现猫腻。一般来说购房协议和补充合同比较容易出问题。比如在认购协议合同里，开发商会在合同里约定：“本协议签订后，如乙方要求终止认购，需向甲方提出书面申请并经甲方同意，乙方所付定金不再返还，本认购协议书同时失效。”这是很典型的霸王条款。因为根据根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”解除认购协议的事由不同，责任亦不同，并不在于哪一方先提出来。开发商在这里悄悄的切换了概念，将购房者置于不利地位。特别是在购房者不知情情形下签订“认购协议”，这种纠纷经常发生。正式签约时，由于已交定金，迫于不退定金的压力，购房者往往只能委曲求全。

【主持人】：那购房者应该怎么办呢？

【张律师】：和开发商协商，在“认购协议”上做进一步的解释和说明。

【主持人】：开发商能让你改吗？

【张律师】：法律上购房者是有权利提出协商，修改“认购协议”的。其实不光是认购协议，”补充合同“也是可以修改的。而且很多猫腻就在补充合同里。

律师案例详解开发商补充合同常见五大陷阱

【主持人】：那补充合同里经常有什么”问题“呢？

【张律师】：经常碰到的我总结了一下，主要有一下几方面：

 
1.关于交房的约定中验收合格理解有歧义。

开发商约定：“双方约定开发商将经过“竣工验收合格”的商品房交付给乙方”。但现有的法规对建筑质量的管理主要是针对施工单位的管理，而施工单位的建筑质量好坏，又不是以购房者接受为准，而以质检站的质检结果为准。可是按照通常惯例，质检结果一般只是针对工程主体所下的结论，一些购房者认为的细节问题，并不包含在质检的内容当中。一般购房者对建筑质量的反映主要集中在装修、格局的变化；水、电、管线通畅、门、窗、家具瑕疵等问题上，而这些问题是否能被认为是质量问题，绝非一个质检证明就能说清楚的。开发商在这里做了模糊化处理。况且“竣工验收”一般只限于房屋本身，对绿地、车库、游泳池等配套设施并不涉及。需要其他方面的单项验收才能确认。

2.精装房同等标准差距大。

在精装房的买卖合同中，通常会对房屋装修采用的材料进行一些约定。比如一份合同的补充条款是这样写的：‘.....卧室采用“圣象”或“大自然”豪华复合实木地板，橱柜是“雅科波罗”、“海尔”或“康奈登”高级吸塑面板组合橱柜.....发展商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项。关于同等标准。

这是一个典型的模糊质量的技术手段。在这条中，仅对装修材料的品牌做了约定，对型号却没有确定下来。我们知道，对于装修材料，即使是同一品牌，价格和质量都可能相差很远，并且何为“豪华”，何为“高级”，并没有一个确定的评判标准。更为严重的是，开放商还有权以同等标准之建筑材料代替前面所述各项，谁来认可这个“同等标准”了？当然不是购房者了，这也就意味着开放商前面的承诺就是一个幌子。

3.房贷风险早转移。

 开发商约定：“买受人申请商业银行贷款的具体数额和具体年限以银行最后审批为准。如果银行批准的贷款金额低于买受人所申请的数额，则买受人必须在接到银行或出卖人通知之日起10日内，以现金形式向出卖人支付差额部分，否则视为逾期付款，应按买卖合同第七条承担违约责任。”

这是开发商转移贷款风险的典型条款，本来应该由双方承担的风险，现在变为由购房人来全部承担。由于目前国家信贷政策调整频繁，按揭的规定和条件也是随时变化的。特别是现阶段由于政府实施金融调控，抑制房地产投机行为，房屋贷款的门槛提高了，难度增加了。购房者本来是按照开发商的事先承诺制订购房计划，而现在不是自身的原因导致不仅无法实现购房目的，还要承担违约责任，而开发商却不承担任何损失，这对购房人来说是极其不公平的。

4、文字伎俩把戏多。

比如开发商会在合同里约定：“在买受人向出卖人提供办理产权手续所需全部文件和资料之日起360个工作日内，由出卖人为买受人取得房地产权属证书。”

《根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。在这里，开发商巧妙的偷换了概念，以360个工作日来取代一年，通常购房者在签署合同的时候都不会注意到这点小差别。我们都很清楚的知道，一个月的工作日大概为21天，这样开发商就成功的将办理的房地产权属证书的时间往后拖了差不多半年。房屋办理权属证书的时间过长，不利于业主有效的行使房屋权利。

5、霸王条款处处有。

开发商在合同约定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”

这是一个非常明显的霸王条款。条款中”十天内未能依时签署“内容既不明确，也不具体。当购房者迟延履行义务可能基于各种原因，不是所有违反协议的情况都必然导致开发商有权解除合同、不退定金。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、开发商自身责任等，故意排除了购房者与开发商协商或经催告履行债务的可能，为开发商逃避责任、私吞定金预埋了伏笔。上述格式条款单方扩大了开发商解除合同的权利，剥夺了购房者依法变更、解除合同的权利，侵害了购房者的公平交易权和自主选择权，购房者去看的时候样板间选的一些非常好的非常知名的装修材料，但是在补充协议里面他会对装修材料会做模糊化的技术处理，比如说在实际样板房里面可能选择了科勒或者比较好的品牌洁具，但是在商品房补充协议里面他可能会写装修标准采用科勒或某某品牌，或者怎么怎么的，开发商有权益用同等标准来代替。 因为像这样这种承诺相当于一纸空文，开发商有权益以同等标准来代替，而同等标准究竟是怎么来认定呢，这个权益完全在开发商这边，很显然如果到时候开发商采用劣质的材料，购房者真的是有苦难言。

以上是我总结的在实际购房中可能会经常遇到的状况。