主题：“小阳春”加“国五条”窗口期 开发商报价上调

3月，传统的楼市销售"小阳春"季，又恰逢"国五条"细则出台后的窗口期，沪上开发商纷纷加大推盘力度。上周，尽管整体楼市均价下跌，但从楼盘个案来看，多个楼盘上调了报价，调价幅度在1000元－2000元/平方米之间。

来自德佑地产市场研究部的统计数据显示，3月4日至10日，上海新建商品住宅成交面积突破30万平方米关口，达到31.20万平方米，创造了最近36周的最高成交纪录，环比此前一周上涨了20.7％。

"上周，上海共有12个住宅项目开盘或加推了1479套房源，比此前一周的开盘数新增了9个。"上海搜房数据监控中心分析师夏俊卿表示，从网上房地产公布的信息看，近期新获得预售证的项目并不多，仅嘉怡水岸、御沁园(小区网 论坛)(小区网论坛)、鹏润伊顿公馆等几个楼盘。

上周开盘的12个项目中，有9个楼盘都是加推了前期房源。和此前开发商试探性地"少量多推"不同，眼下有的开发商已经将可以上市的房源"倾囊而出"，希望趁着3月份传统"小阳春"，以及"国五条"细则正式执行之前，有个好收成。不乏楼盘推出较好的户型，希望得到更多的市场关注。

但从单个楼盘的报价上来看，部分中低端楼盘的价格其实有所上涨。如，去年以低价闻名的玲珑湾城项目，其公寓均价上周已超过1.2万元/平方米，相比去年上涨了近2000元，而贝尚湾、辰弘佳苑、滨河华城等成交居前的楼盘，价格也相比去年有不同程度的上涨。

除了开发商本身资金情况好转的因素外，还有一个因素是部分购房者在新政出台后，对新建商品房市场产生了看涨心理。

实施细则对地方政府、房地产开发企业、购房人和金融机构等四个房地产市场最重要参与者的行为进行强力约束，排除了部分市场参与者合谋提高房价的可能。

笔者以为，持有这种担忧不无道理，但不要低估参与国务院决策相关人士的智商与经验。相信国务院有关人士在讨论按照20%税率计征住房资本利得税时，对此已经进行过热烈讨论和综合权衡。且“国五条”实施细则明确了地方政府制定新建商品住宅价格控制目标的任务、增加普通商品住房及用地供应以及加强市场监管和预期管理，基本消除了新房上涨的隐患。

首先，落实城市新建商品住宅价格控制目标的问责机制将更加健全。实施细则进一步明确了省级和城市政府调控房价的责任，要求在一季度对社会公布新建商品住房价格控制目标。而新建商品住房价格控制目标要剔除保障性住房因素影响，从而避免了地方政府通过保障性住房价格拉低新建商品住房价格以实现价格控制目标的变通做法。同时，实施细则更加强调问责，对约谈和问责的情况进行了列示。因此，实施细则对地方政府行为的约束更强，指导作用更大，政策执行搞变通的可能下降，新房价格上涨幅度将受到严格调控。

第二，增加普通商品住房及用地供应，缓解部分城市新房供应不足。实施细则对2013年住房用地供应数量提出了约束性指标，即不低于过去5年平均实际供应量。若部分城市住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大，还要进一步增加年度住房用地供应总量。由此可见，虽然实施细则对住房资本利得按照20％计征，有可能会导致需求向新建商品房转移，但与此同时，普通商品住房供应大幅增加，可大大减少需求压力。特别是“国五条”出台后，观望情绪弥漫，部分购房需求会延后。

第三，加强市场监管和预期管理，对开发商哄抬新房价格情况进行严厉打击。实施细则从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，提高了商品房预售门槛。要求严格执行“一房一价”规定，要求开发商按照申报价格对外销售。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，实施细则提出要建立联动机制，加大查处力度。

综上分析，实施细则在稳定房价方面的相关规定环环相扣，对地方政府、房地产开发企业、购房人和金融机构等四个房地产市场最重要参与者的行为进行强力约束，排除部分市场参与者合谋提高房价的可能。因此，即使按照20％税率对住房资本利得征税，可能会导致部分需求向新建商品住宅转移，但房地产开发企业慑于政策约束，也不会贸然提高新房价格。同时，新建商品住宅供应增加，可吸收这部分增量需求。而限购政策从严执行，明显减少投资投机性对新建商品住宅的需求，外地人购房需求也会受到抑制。因此，新房价格上涨或不足虑。