主题：从前两次房产调控的夭折看这次房产新政的命运

从前两次房产调控的夭折看这次房产新政的命运

大家都知道，自从03年房产市场开始火爆以来，国家一共出台了三次调控政策。第一次是05年的“国八条”；第二次是07年的货币从紧政策（当然这个不仅仅针对房产市场）；最后一次就是最近出台的所谓“国务院新政”。

前两次调控都是无疾而终。第一次甚至仅仅造成了一些观望，没有对价格产生任何影响。而第二次虽然影响不小，但是也是草草收场，接着就出台一系列鼓励房产市场的政策。那么这次会怎么样呢？果真像很多人说的那样是“动真格”了吗？我看不尽然。

先从前两次调控“失败”的来分析这个问题。

第一次的“国八条”其实并没有什么实质性内容，只是一次“形式大于实质”的调控，是很轻微的一种方式。其主要是对人们心理层面的影响。而且这次调控出台的主要目的，我认为一是为了缓解一些社会舆论上的压力，这是政治层面上的；二是为了应对当时即将开始的人民币给房产市场带来的推高压力，为人民币期间房产市场上升留下更大的“安全空间”，这才是“国八条”出台的主要原因。

可以说那次调控出台的目的就注定其是要“无疾而终”的。

 实际情况证明了这次政策的正确性。第二年，也就是08年，面对这个政策，再加上人民币升至结束导致的热钱撤资，敏感的股票市场首先做出了激烈反应，跌倒了2000点一下。同时全球经济危机影响到中国，外贸企业虽然有了停止这个利好，但面对国外市场严重萎缩和国内财政政策吃紧，大批的倒下了。但是这些不能说政策上有错，反倒说明其英明。要知道，如果没有稍早的货币政策从紧，国内企业首先是盲目扩张，然后危机一到将导致更为严重的恶性竞争，死掉的更多，更惨。而且，如果没有这次调控，股票市场也许会疯长到更高，那样跌下来将摔的更惨。从这两个方面看都是这次调控都是及时，必要和有效的。

 至于这次调控对房地产的影响可以从两方面看。第一是07年中国房产市场出现了严重的不理性上涨，这对房产市场的发展是不利的；第二是因为考虑到热钱即将撤资，将对房产市场产生不利影响——这和对股票市场的调控原因是一致的，因为热钱即将撤走，这将导致房产市场下行，如果前期被推高太多，那么下跌幅度也可能会很大，这就可能影响者信心，从而放大热钱撤资的效果，产生更为不利的因素。况且，可以推测当局至少在07年就能预见到美国危机传导到中国所带来的不利影响。首当其冲的是我们赖以发展的出口企业，在这种情况下，要保增长，要拉动经济，一方面要靠基础设计，另外一方面还要靠房产市场的拉动。而且面对这种冲击，我们必然实行低利率，低税政策，这样将还会出现流动性过剩问题。所以在危机到来之前紧缩一下银根，回笼一些货币也是应该的。

 一段时间以后，这些政策传导到房地产市场上，这就导致了零八年底到零下半年几乎一整年的房产市场萎缩局面。面对这种情况，当局在08年末，09年初九陆续出台了一系列鼓励房产市场的政策，这些政策效果在09年下半年现象，加上实体经济不振，股市萎靡，民众资金也只能流向楼市这个因素的影响，楼市回暖是必然的，对整个经济也是有好处的。

其实，我们的经济与发达经济体存在很强的互补性，是美国。因为经济发展的原因，我们又总是跟在他们屁股后面跑，这本来不是什么好事，但是却给当局作出决策提供了一个绝好的提前空间。美国经济繁荣，消费高涨，那我们不用担心自己的经济；反之，如果他们发生类似这次的经济危机，消费不振，那么很快也会传导到我国，那么我们就可以利用这段宝贵的“传导时间”来有的放矢的决策，应对即将到来的危机。

 然而，虽然08，09两年我们通过一系列政策，很好的应对了危机，整个经济出现了回暖，复苏迹象，用官方的话就是“基本面相好”。但是很快一个问题就伴随着奥巴马访华而来，这就是人民币需要继续。

显然，如果我们一旦再次进入通道，将会导致我们重蹈05到07年的覆辙，而且更为严重的是我们这次的实体经济脆弱，受危机冲击，整个经济健康程度是不能与那段是将相比的。那么我们就必须及早采取措施来解决这个问题。

鉴于美国的强硬态度，我们估计是早晚的事情，不然的话将招致贸易战。这虽然是两败俱伤，但是最终还是很难还财大气粗底子厚的美国抗衡的，所以我能做的就是尽可能争取到一些宝贵的缓冲时间，拖一拖，让实体经济缓口气，同时采取一些调控手段及早应对带来的各种问题，然后再进入通道。（这个问题我在《从大幅提高世行股权看楼市股市未来走向》一文中有详细论述）。

 那么这样，我们面对的问题就和第一次“国八条”调控的时候很类似了。但也不完全相同，这主要体现在两个方面：一是我们整个实体经济情况要糟糕的多，脆弱的多；二是这次我们资本市场的流动性更强，泡沫更大，是楼市。因此，如果再次采取类似“眉毛胡子一把抓”的货币从紧，将导致刚刚恢复点元气的实体经济一落千丈，还怎么应对即将来到的人民币？所以，这次必须采取“精确打击”的策略。所以才会有这次被称为“精确制导武器”的房产新政出台。当然，这个对房产市场的影响只是存在于者，甚至可能仅仅影响到简单的为存款保值而购买第二套，第三套房的富裕家庭身上（这在我的《如不采取有效监督措施，房产新政效果或打折扣》一文中有详细论述）。对于普通自住购房只构成心理印象，对于买方，也就是开发商不会构成类似“货币从紧”那样的资金紧张，而且这次开发商可以比较容易的获得逐人民币而来的热钱资助。这样看来，这次调控的效果可能不能与上次“货币从紧”的效果那样明显。

不过总的看来，一旦人民币进入通道之日，就将是房产新政终结之时。那时候不要说打压，恐怕明里暗里的鼓励政策将陆续出台，因为面对给外向型经济带来的影响，经济是需要房产市场的有效拉动的，不然在大背景下，我们几乎找不到任何的经济拉动点。