主题：房价3月内最大降幅将达40% 报复性反弹无法避免

要开对房地产问题的药方，就要找到问题的根源。有人认为问题出在供求关系上，住房消费和需求过大，而土地及房地产商供给能力不足；也有观点认为是实体经济中溢出的资本和海外热钱在推高房价；还有人认为是土地财政迫使政府成为房地产价格的最大推手；更有甚者，觉得是钉子户漫天要价抬高土地成本所致。各种观点看似都有道理，但却经不起仔细推敲。

让我们先看房价的构成，主要有三块，第一是土地价格，其次是土地变成房子的中间成本，包括建筑成本和相关税费，第三是房地产商和房产拥有者在交易过程中获取的利润。

首先，房地产商和房产者的获利要求无可厚非，但市场经济的特点决定了在充分竞争行业暴利难以长期持续。如果某行业利润远高于社会平均率，便会吸引社会资本不断流入并引发竞争，最终使行业暴利消失甚至低于社会平均水平。

其次，房产的建设成本和相关税费相对比较透明，其对房价影响有限，这无需多言。

最后，是土地价格。表面上看，这是房价成本结构中能找到的导致高房价的唯一问题。第一是开发商拿地价格不断抬高，在源头上推高房价：今年以来各地频现的，其楼面价已高于现房售价，这也是人们所说的“面粉贵高过面包”。第二，人们对地价上涨的预期会反映在房价上：如果知道土地会，为什么不让房子先呢？

所谓市场化，是由许多个市场主体组成的供方和需方，通过供求关系来决定价格。但我国目前的土地市场，虽然有无数个需求者，却只有一个供方，它就是政府，但土地并不真的是政府，而是“国有”。国家由全部人民构成，“国有”就是私有集合，所以土地就成了人人而人人没有，土地权由政府代为行使。

由于土地国有，人们拥有房产却并不拥有房产所占据的土地权，仅有50年~70年的使用权。政府也不拥有真正的土地权，所以其在处置土地时，需要向土地使用者支付一定的使用权转让补偿。

这便形成一个糟糕的循环：人们占有的土地在政府主导的流通中了，却只能获得中的部分收益而不是全部收益，土地流通一次人们获得的收益比例就下降一部分。人们必须在两种局面中作出选择，要么是通过整体价格上涨来弥补被分走的利益，要么是认赔出局。很显然，前者相比后者引起的社会矛盾和问题要小得多。所以，在目前的地权归属问题无法修正的局面下，地价只会涨不会降，这也就导致人们对房价的预期越来越高。

当前的房地产新政只能治标无法治本，它只是通过让房地产市场交易者强行出局的方式，达到短期降温的效果。一旦限制有所松动，那些出局者还会卷土重来，他们所损失的，势必要变本加厉地拿回来，在这种局面下，未来房价的报复性反弹无法避免。

对于本次政策引发的房价下调，我想率先的就应该是恒大或者碧桂园。这两家公司是这几年囤地多达5000万平方米的大型房企。而2008年的调控中，全国最猛烈也是这两家房企。

回想2008年，恒大地产资金链几乎断裂。这种惨痛的教训才是这个房企这次之所以能够反应如此迅速的原因。当时许多开发商根本不相信房价会下跌，然而此次调控力度远较2008年更为猛烈。

在楼市需求逐渐低迷、政府即将大举打击囤地的时候，那些去年拿地最猛的房企将在这次调控中受伤最重。

以我个人多年的房地产从业经验判断，楼市需求短期之内将蒸发至少三分之一，他们是直接因为首付提高而无法承担首付款。与此同时，利率的提高将极大增加房产拥有成本，加上政府所释放的明确信号，市场将很快由看涨转为看跌，客将大幅退出楼市，需求将一夜之间蒸发。

而如今客短期之内借助银行资金进行将毫无指望，北京版的“京十二条”基本上使得外地客已经无法借助银行资金。5日出台的政策，公积金也对第三套住宅下了封杀令。

如今楼市已经没有继续坚挺的希望，房地产企业会面临巨大的营销和业绩压力。以恒大为代表的囤地企业将率先展开策略。以往被上市公司视为圈钱利器的土地储备，将成为巨大的负担。

不过由于2009年房企销售业绩普遍大好，资金普遍充裕，因此这轮调整中开发商可以将价格“扛”得更久。预计在3个月到半年内，才会出现楼盘整体大幅打折的现象。降幅主要是今年新涨部分，房价整体可回落到2009年年底水平。而如通州、望京等今年房价涨幅过大的区域，下降空间甚至可达到40%。