[提要]住宅市场是商品房市场中最核心的部分，住宅市场的好与坏直接关系到房地产市场的整体发展。从2008、2009年的鼓励购房到2010年开始的宏观调控，其核心就是对住宅市场的整顿。而整顿的关键就是要让房价回归到理性的水平。而4年的房价变化如何，有哪些方面的变化中市场的密码，我们将一一的解读。
价格之变
住宅市场是商品房市场中最核心的部分，住宅市场的好与坏直接关系到房地产市场的整体发展。从2008、2009年的鼓励购房到2010年开始的宏观调控，其核心就是对住宅市场的整顿。而整顿的关键就是要让房价回归到理性的水平。而4年的房价变化如何，有哪些方面的变化中市场的密码，我们将一一的解读。
观点论
某房产集团西南总经理闫涛
成都市场整体不可能出现
从成交价增长速度可以看出，成都市场成交价一直保持上扬走势，虽有政策调控，但目前市场价格较为正常，所以整体不可能出现的现象。目前成都市场在售项目多为2009或2010年取得地块，地价水平偏高，迫于开发商的资金压力，市场已经出现了成本价销售甚至微亏销售，房价继续下调空间较小，我们认为2012年上半年企业为出货缓压，价格将出现小幅松动，随着限购等政策在地方执行层面的调整，下半年部分在调控周期内出现超跌现象的项目可能会出现小幅度的补偿性上涨。
四年房价呈现上涨趋势
从上图我们不难看出从2008年成交均价为4952元/平方米到2011年的成交均价为6757元/平方米，4年间成都楼市的成交均价一直呈现出了上涨的态势。房价在上涨，我们也要看到房价上涨的背后还有CPI的上涨，房地产相关的原材料比如钢筋、水泥人工成本税费等多种成本的共同增长。所以房价的上涨并不是单纯的房价上扬，而和整体经济的运行有着密切的关系。
2011年成交均价环比增长6.72%
四年间房价的环比数据在一定程度上反应了房价涨幅的激烈程度。2008年、2009年两年的环比的小。在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，2009年房地产市场V型反转。成都楼市在5middot;12地震后，政策也相应放开。于是出现了2009年初的试探性抄底，到年中的放量大涨，再到年底的恐慌性抢购，短短一年间，楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由去库存转变为挤泡沫。所以在2010年的成交均价环比中，我们惊讶的发现，比例已经达到了24.14%的两位数增长。
2011年，政府开始出手遏制楼市过热。限购、限贷、限价的三限政策让市场明显感受到了国家对于房地产市场宏观调控的威力。于是在2011年的环比数制图：姚海涛据中我们再度看到回归了个位数的增长。
2011年调控伴随房价震荡
从2011年1到11月成交均价的环比数据中我们不难发现，成交均价的变化幅度出现正负值交替出现的局面。从正的4.12%到负的9.85%又到正的5.35%，这些变化的数据背后是整个房地产市场房价震荡变化的反应。而环比幅度较大的变化的6月恰好是在2011年4月限购政策之后反应出来的，而随后的变化表明了在一个较大的振幅后，房价缓慢的爬升。而这种正负值的出现也很好的反应了房价在2011年的纠结变化。
从2011年的成交均价环比图上，我们还可以看到一组较为欣喜的数据：从2011年下半年后，这个房价的涨幅变化缓慢，尤其是10月和11月分别为--2.81%和0.15%。这表明了房价确实在前期2009-2010年的高位上有所松动。而这种松动是决策层调控所乐见的。华西都市报记者张杨
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户籍改革中小城市影响大 对成都楼市影响有限
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上周成都二手房市场成交 锦江区名列前茅
量之变
在《2011年度成都房地产市场指数报告》中可以看到，2011年市区商品住宅新增供应面积953万平米，与2010年基本持平，但成交量明显萎缩，仅备案成交630万平米，较2010年回落超过2成，仅略高于地震叠加金融危机的2008年成交水平。
与此同时，热销项目具有明显的价格、产品及区域聚集特征。从区域来看，在项目众多的竞争区域内，区域发展成熟度决定区域内热销项目与同区域或邻近区域均价的价格梯度关系，即是说热销项目所处区域发展越成熟，配套越完善，其与同或邻近均价的价差越小；而在售项目较少的非充分市场竞争区域内，区域可选房源较少，较高的稀缺性支撑项目实现热销。
从2008年以来成都市郊区住宅项目的成交量一直在加大，且与市区成交量差距不断扩大。据正合地产市场监测，2011年成都近郊住宅成交约1137万平米，达市区成交量的1.8倍。
近郊与市区楼市成交量差距进一步扩大主要由于市区销售价格挤压、近郊城市一体化进程加快、配套成熟以及近郊整体供应充足等利好因素推动，近郊自身楼市发展提速。
此外，限购政策未限制近郊，一定程度形成利好，2011年上半年近郊受楼市调控政策影响明显较小，成都楼市细则出台后，近郊与市区成交量均较政策大幅回落，但近郊降幅约4成，显著低于市区约6成的降幅。但随政策持续，下半年近郊市场与市区成交量降幅差距呈现缩小趋势。一定程度也反映随着市区调价持续，需求并未大幅转移至近郊，近郊成交量增长更多是由于自身楼市发展提速。
城东在售项目可售量略显不足
2011年城东供销面积占比出现回落，在售项目可售量略显不足，但土地存量巨大，且主要集中于东二环区域；城南仍延续供销两旺态势，均价小幅调整，在售项目和土地端后期存量均较为充足；而城西销售保持稳定，整体均价受高新西区等三环外低价区域影响而处于低位水平，且项目端与土地存量略显不足；城北在近期楼市发展提速下价格增幅最大，北改利好推动区域价值提升，但截止2011年底统计数据显示后期可售量不足，仍将制约其发展。
政策调控后，近郊约1成的热销项目占据市场超过5成的成交量，与市区类似，均具有较高的市场集中度。从区域看，近八成的热销项目集中于热点，包括热点郊县新都、双流与郫县的大丰-北部商贸城、华阳与红光，以及龙泉的世纪广场等。华西都市报记者符小晓成都正合地产顾问有限公司顾问部黄娜
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编辑：小宋
[提要]住宅市场是商品房市场中最核心的部分，住宅市场的好与坏直接关系到房地产市场的整体发展。从2008、2009年的鼓励购房到2010年开始的宏观调控，其核心就是对住宅市场的整顿。而整顿的关键就是要让房价回归到理性的水平。而4年的房价变化如何，有哪些方面的变化中市场的密码，我们将一一的解读。
价格之变
住宅市场是商品房市场中最核心的部分，住宅市场的好与坏直接关系到房地产市场的整体发展。从2008、2009年的鼓励购房到2010年开始的宏观调控，其核心就是对住宅市场的整顿。而整顿的关键就是要让房价回归到理性的水平。而4年的房价变化如何，有哪些方面的变化中市场的密码，我们将一一的解读。
观点论
某房产集团西南总经理闫涛
成都市场整体不可能出现
从成交价增长速度可以看出，成都市场成交价一直保持上扬走势，虽有政策调控，但目前市场价格较为正常，所以整体不可能出现的现象。目前成都市场在售项目多为2009或2010年取得地块，地价水平偏高，迫于开发商的资金压力，市场已经出现了成本价销售甚至微亏销售，房价继续下调空间较小，我们认为2012年上半年企业为出货缓压，价格将出现小幅松动，随着限购等政策在地方执行层面的调整，下半年部分在调控周期内出现超跌现象的项目可能会出现小幅度的补偿性上涨。
四年房价呈现上涨趋势
从上图我们不难看出从2008年成交均价为4952元/平方米到2011年的成交均价为6757元/平方米，4年间成都楼市的成交均价一直呈现出了上涨的态势。房价在上涨，我们也要看到房价上涨的背后还有CPI的上涨，房地产相关的原材料比如钢筋、水泥人工成本税费等多种成本的共同增长。所以房价的上涨并不是单纯的房价上扬，而和整体经济的运行有着密切的关系。
2011年成交均价环比增长6.72%
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2011年调控伴随房价震荡
从2011年1到11月成交均价的环比数据中我们不难发现，成交均价的变化幅度出现正负值交替出现的局面。从正的4.12%到负的9.85%又到正的5.35%，这些变化的数据背后是整个房地产市场房价震荡变化的反应。而环比幅度较大的变化的6月恰好是在2011年4月限购政策之后反应出来的，而随后的变化表明了在一个较大的振幅后，房价缓慢的爬升。而这种正负值的出现也很好的反应了房价在2011年的纠结变化。
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此外，限购政策未限制近郊，一定程度形成利好，2011年上半年近郊受楼市调控政策影响明显较小，成都楼市细则出台后，近郊与市区成交量均较政策大幅回落，但近郊降幅约4成，显著低于市区约6成的降幅。但随政策持续，下半年近郊市场与市区成交量降幅差距呈现缩小趋势。一定程度也反映随着市区调价持续，需求并未大幅转移至近郊，近郊成交量增长更多是由于自身楼市发展提速。
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城东在售项目可售量略显不足
2011年城东供销面积占比出现回落，在售项目可售量略显不足，但土地存量巨大，且主要集中于东二环区域；城南仍延续供销两旺态势，均价小幅调整，在售项目和土地端后期存量均较为充足；而城西销售保持稳定，整体均价受高新西区等三环外低价区域影响而处于低位水平，且项目端与土地存量略显不足；城北在近期楼市发展提速下价格增幅最大，北改利好推动区域价值提升，但截止2011年底统计数据显示后期可售量不足，仍将制约其发展。
政策调控后，近郊约1成的热销项目占据市场超过5成的成交量，与市区类似，均具有较高的市场集中度。从区域看，近八成的热销项目集中于热点，包括热点郊县新都、双流与郫县的大丰-北部商贸城、华阳与红光，以及龙泉的世纪广场等。华西都市报记者符小晓成都正合地产顾问有限公司顾问部黄娜
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2008至2011年 四年之间成都的房价涨幅约为36%566thinkfv文章来源： 轮滑鞋房产资讯，转载请注明。谢谢。
编辑：小宋