主题：成都芳草地小区近来局势的一些看法和建议
- 发表于2009-11-05
发生在成都芳草地小区的10.28事件，令人痛心疾首，也使小区因为媒体报道恶名外扬而蒙羞。作为小区业主和住户，我的看法如下。
事件发生的缘由，很简单：芳草地小区由谁来行使物业管理。是依法还是依惯例或者说依既成事实。
由于历史的原因或者诸多因素，很多小区没有依法成立的业主委员会，买了房子入住，管理物业的一般是开发商自行成立的物管企业或者由其委托的物管企业行使最初的物管权。这是一种不合理但是无法的现状。但是，2007年生效的《物权法》规定，业主有权、应当成立业主委员会，小区物管应当由业委会代表业主签订物管合同的物管企业管理。《物权法》还对小区物业的权属以及由此产生的收益归属做出了界定和规范。就我们小区而言，三泰物业的前期管理是合法的；再者，虽然有些缺点和问题，但几年前的管理和服务也是很不错的。不少物管工作人员、保安，乃至三泰物业公司前任经理老谢，服务中心的小曹的等等，都以其良好的服务和态度，受到绝大多数业主认同。这一点，我想没有多少业主会有异议。我至今对三泰物管公司的很多工作人员印象良好，恕不一一提名。但是，对很多工作人员的良好影响和感谢，并不代表我认同三泰物业目前在芳草地小区的物业管理是合法的，或者认同他们的服务仍然是令我满意的。
去年，业委会经小区法定人数投票选举产生后，原开发商委托、暂行物业管理的三泰物业如不与业委会作为小区业主的法定代表签署物管合同，在芳草地小区进行的物业管理则是非法的，占用、侵占业主物业收益，更是直接对业主财产的侵害。另一方面，近两年的物管和服务，我也却不敢恭维，大家最为关心的人身和财产安全，由于一系列发生在小区内的治安乃至刑事案件，成为心中的块垒和担忧。其他服务设施的老化、失修，给业主造成的不便，则更是罄竹难书，须知这些服务并非免费的。在此情况下，三泰物业首先应该尊重业主委员会，主动及时沟通，商议签署物管合同，同时广泛征求业主意见，在业委会的监督下，改进服务，合理使用业主缴纳的物管费和按法律规定分享的部分业主物业收益。在服务好广大业主的同时，依法、合理地赚取自己应得的商业利润。
我非常遗憾地得知，三泰物业在小区业主委员会经合法程序成立后，拒不依法与业主委员会签订物业管理合同。而且在业主委员会多次主动上门与其协商，商谈签署物管合同事宜时，以业主委员会草拟合同中，提出了有关业主所属的物业部分的收益应当由物管企业与业主按三七开比例分享，并应缴纳10万元物管保证金等条款不合理为由，拒不签署物管合同。据说态度也极为傲慢，完全没有把业主委员会当回事，缺乏对业主的基本尊重，主仆关系倒置。这些事实和行为，首先表明了芳草地业委会对于老物管企业的诚意，也同时表明了三泰物业主要负责人由于不懂法，不理智，再加上其傲慢，自动放弃了业委会主动给与的物管合同的优先签署权。总经理李江在记录这一过程和表明双方观点、争议的会谈纪要上有签名，足以证明三泰公司及其负责人李江女士并不想在法律规定的框架下，以签署合同这一合法的形式、受芳草地全体业主委托管理芳草地物业。但是显然又不愿意放弃。因此，三泰物业尽管不愿意，同时也可能是因为不懂法律的相关规定，却仍然想盘踞在芳草地，继续以非法的手段“管理”我们的物业，甚至毫无理由地将本该属于全体业主，受到法律保护的物业收益，继续非法地全部纳入自己的荷包。一旦受到质疑，或者因为业委会依据《物权法》提出对此部分的权益要求时，就毫无理性地断然拒绝签署物管合同。更有甚者，三泰物业在自己没有理解和领会法律规定，没有依据公平正义原则行事的同时，还利用很多业主对相关法律法规不熟悉的状况，在小区内散布流言说，业委会成员提出的对公有物业，如小区道路停车收取的费用、小区游泳池、棋牌室、网球场等公用设施的经营性收入等权益应当归全体业主所有，但是可以与物管公司按一定比例分成的条款，是业委会成员想占为己有。
在三泰的误导下，引起部分业主误解和不满，造成邻里不和，业主之间矛盾和对立情绪严重。更为令人不能原谅的是，三泰物业利用自己在小区管理的强势地位，放任甚至指使不明真相的业主、保安肆意撕毁业委会的所有公示公告，压制业委会的声音，由此剥夺了全体业主的知情权，造成信息的不对称。
昨天，我和居住在金晖阁、网名“懂得不多”的“挺三泰”朋友对话，发现他之所以反对业委会选聘新的那家物管公司进场，力挺三泰，不是那种完全出于私利的考虑，而是由于对业委会这么久以来的工作程序和进程完全不了解所致。我觉得，他的担心和意见并非没有道理，比如认为业委会工作的透明度不够，使广大业主了解不多等等。我也认为，业委会在一些问题上确有不足之处，这次选聘信物管公司的工作就有瑕疵。但是，这能全怪业委会吗？
首先，业委会是一种全新的事务，以前我们闻所未闻。这是我们国家在逐步走向民主法制进程中，出现的新的一种既是经济又是公民自制的新事物，谁都没有经验该咋样操作运行。再说，我们的业委会成员，完全出于公民意识和服务公益的一颗热心肠，被选举出来为全体业主服务，行使对物管企业的监督和制约。这是国家现行法律赋予我们的权利。当然，他们也受我们业主的监督和制约。至于有流言和近乎下流的说法，说业委会某某拿了物管多少钱报销了多少私人开销，等等，请拿出证据。如果真有此事，我们可以根据相关法律法规罢免他的业委会成员资格。如果没有证据，就请那些造谣诽谤的人住口！黑社会那套，不能在芳草地小区得逞。
其二，业委会工作不被很多业主甚至我所了解，根据我们自己的所见所闻，另一原因，而且是最重要的原因在于，三泰物业在业委会成立后的一系列不正当做法。难道我们每个人没有看到，常常在楼道、小区入口的公示栏等处，每逢业委会张贴的告示、公告等等，没有一次不是被一些别有用心的人肆意撕毁或是涂满恶毒人身攻击的词语覆盖吗？这怎么能是我们了解业委会的工作呢？三泰物业或者那些攻击业委会成员的告示、违法小字报，却从没有遭遇过这种待遇。唯一的一次例外，是10.28事件后，悬挂在小区内外的那些所谓“广大业主”抵御新物管公司、要求业委会下课的大幅标语，因为明显违法、严重影响社区的社会稳定，被街道办事处责令三泰物业取下。
说实话，虽然从内心而言，我是支持业委会的工作的，但是过去一直也不同意轻易更换物业管理公司这样的解决思路。因为，更换一家物业公司，不是一桩简单的事情，有很多技术性问题难以解决。我曾想，业委会可以行使选聘物业企业的权利，以此作为促使三泰物业彻底改正服务的手段。直到10月20日晚，我都还认为，既然有部分人不同意新的物管进来，那么退而求其次，三泰物业也可以再次思考是否签订合同。不过现任经理李江必须下课换人，因为她应当对过去的失误和现在的状况承担责任。实际上，我的这一想法完全不能实施。其一，新的物管合同已经签订，这是合法有效的；其二，李江下课的可能性几乎是零，因为群里业主已经有人上网查到，李江即是三泰物业现任总经理，又是三泰物业的法定代表人，也就是说她本人自己就是老板。老板不可能朝炒自己的鱿鱼。所以，我的这个想法显然不能实施。
那么，当前的局面是，三泰物业没有也拒绝了与业委会签订物管合同，依法已经不能存续其物管权利，我们的人身和财产安全一旦受到侵害，三泰事实上是可以完全不承担任何法律责任的，因为我们与其之间没有合同规范和约束。但是，新的物管企业又由于三泰物业和一小部分不完全了解真相的业主阻挡，不能按合同入场接管物业管理。一小部分业主以业委会侵权为由，将业委会选聘新的物管公司签订物管合同告上法庭。我估计，法院受理立案的可能性很大。如果这样，三泰物业继续在不受法律和合同规范的状况下，承续当前的状况，不合法地继续管理我们的物业、侵吞我们业主应得的物业收益还会继续下去。怎样打破当前的僵局？请大家见智见仁，帮业委会提出一些解决思路。
我先抛砖引玉。
我的建议是，要想最后打破僵局，业委会应当马上向法院起诉三泰物业。一，请求法院判令三泰物业立即停止对芳草地业主的侵权行为（不签署物管合同而又继续行驶物管权利，就是明显的侵权行为，且不说侵占公共物业收益中业主应得份额）；二，责令三泰物业立即撤出芳草地小区（因为三泰物业没有任何合法的理由继续留在这里）；三，判令三泰物业清算并退出过去几年非法占有的公共物业收益中业主应得份额，并交由业委会代全体业主保管使用。这样一来，即便三泰物业支持的部分业主诉业委会的官司会拖延一段时间，但是同样，三泰物业在业委会起诉的官司中一旦败诉，就根本没有退路了，只有走人。10月20日的状况不会上演，因为那时是由法院的强制执行，闹事没有任何效果。这样，可以避免碧云天小区一拖四年的局面。
总而言之，我们渴望邻里之间、业主和物管之间，融洽友好，相互尊重，渴望一个安全、和谐、美好的芳草地小区。因为，这是我们的家园。- 发表于2009-11-05
讲出了业主的心声
- 发表于2009-11-05
物管与业委会之间的矛盾是常见矛盾。但像这种物管挑起业主与业委会斗、与业主斗，却是少见的哈。现任物管心思不用在如何给业主服务上，而是一门心思从业主身上刮油、一门心思挑起业主斗业主、为自己将来继续刮油不择手段，这是何等的卑劣！
- 发表于2009-11-10
黑物管，真够黑的，呵呵!
- 发表于2009-11-15
顶
- 发表于2011-02-27
