房观察3月27日讯 本月18日，位于大丰街道太平社区6、7、8组占地84亩的地块，引发蓝光与保利轮番叫价，最终蓝光以460万元/亩摘下该地块。而在去年，大丰板块内的绿地城、保利城保持逆市热销，大丰再度成为楼市焦点。有业内人士指出，受利北改，大丰未来更多项目的打造将带来板块人口的增加，成为热门居住区域存较大可能，但商业配套不足成为区域明显缺口，未来人口增量或将令大丰商业不足的问题越发放大。
区域价值放大 土地成交水平偏低
2015年开局的土地市场延续去年低迷局势仍以流拍占主场，大面存量巨大去化困难、华府以价换量鏖战激烈，曾经的热点板块连爆冷局。在众多房企拿地信心不足的现状下，本月18日供应的大丰地块却引来保利、蓝光的连番轮战，最终蓝光截胡取胜，大丰再度成为关注焦点。
大丰板块的提起，源于北改政策的利好，板块以北三环蓉都大道和金丰高架为界向外绕城外延伸，行政区域大部分隶属新都。2011年前后，大丰相继推出多宗土地，出人意料的是，尽管板块周边品相及配套不足，品牌房企仍旧持以信心拿地大丰，大丰板块土地供应也由此稳中求进。
来自克而瑞的数据显示，自2011年2月伊始，大丰板块共计成交15宗土地，合计1276512.33平方米，其中10宗地块为住宅兼商服用地。但实际上，在2013年以前，大丰板块因供地面积和频次较低，在众多板块中不值一提。2013年开始，低调冷清的大丰板块有了转机，两年间累计成交7宗土地，绿地、蓝光、天合、优品道相继入驻，大丰板块的热度被逐渐抬升。
（大丰2013年——2015年2月土地成交情况 数据来源：克而瑞）
第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均分析原因称，“随着商贸城的搬迁和其他商业项目的建立，给大丰板块带来了大量人口和商机，大丰板块处于新都区北改规划核心的区位优势也日益体现。北改的推进促进了大丰板块的人口聚集与住宅产业的井喷，交通条件的逐渐完善也预示了大丰板块未来发展的巨大潜力，这提振了不少开发商拿地大丰的信心。”
尽管大丰的价值不断放大，但综合历年的供地数据来看，大丰板块土地供应相较于其他板块的土地供应量是不足的。四川中原地产战略发展部研究经理向维分析数据称，自2013年以来区域土地供应就呈现出持续下滑的态势，2013年成交土地354.5亩，成交楼面地价为1328元/㎡，2014年成交土地153.86亩，成交楼面地价为1553元/㎡，2015年成交84.31亩，成交楼面地价为2462元/㎡。
另一方面，从成交价格来看，区域土地平均楼面价虽逐年攀高，但总体价格水平较低。克而瑞提供数据显示，2013年至今成交的7宗地块中，绿地集团于2013年9月拿的商住地块成交楼面价仅为916.67元/平方米，而天合地产2013年2月拿地的楼面价2834.48元/平方米成为板块成交最高价，溢价率15.58%。板块的土地成交价格水平均保持在3000元/平方米以下。
就目前来看，板块的热度和板块的土地供应水平是不均衡的。房观察数据研究中心认为，大丰板块受利北改和个别项目逆市热销做表率，板块价值近年来被逐步提升，对于早先进入开发的绿地和保利显然已经尝到了板块价值的甜头，以至于出现土地抢夺战的现象，较低的楼面地价水平从另一方面降低了房企的土地成本，提升了盈利空间。目前，板块土地供应量还未被完全释放，商业配套不足成为板块短板，商业类型地块还需要后市持续供应以弥补商业紧缺现状。
当前商业缺量明显 新增商业带动过渡高端
统计大丰板块目前在售的商业项目发现，目前区域内大体量的商业产品供应不多，主要集中在福地广场、绿地城、汇融广场及刚亮相的城北优品道，其余均为小型社区底商。
“从目前大丰的商业情况来说是严重缺乏的，尤其在北新干道以东。目前保利、绿地等稍早开发的项目商业均未营业，预计随着这些项目业主的入驻，区域商业的缺乏将越发突显。”四川中原向维如是表示。
通过多次走访发现，目前该区域内可使用的商业均在较远的位置，主要集中在3.5环以外的大丰镇上，规划小、档次低，仅能满足日常简单生活需要，无法满足日常生活、购物、休闲、娱乐需求。而北星大道以内的传统城北五块石、荷花池商圈，及金牛万达等地距离较远也难以到达区内居民的消费需求，高品质的和规模化的商业亟需开发。
实际上，板块内含有大比例商业的项目不多。2014年2月，优品道控股以370万元/亩的价格挺进大丰，主打商业的城北优品道营销中心及样板间已经亮相。与优品道控股挺进大丰的同年3月，新都区政府与银泰置地集团就位于大天片区的银泰MALL项目正式签约。
罗元均认为，“原有的商业配套较为低端，缺乏中高端消费规模的商业业态。而城北优品道、银泰MALL、绿地城都是大体量商业综合体。预计未来大丰板块的商业项目也将以中高端大型商业综合体为主。”
城北优品道相关负责人曾受访表示：“2015年3月22日营销中心和样板间已经亮相，未来项目产品将集主题购物中心、甲级写字楼、星级酒店、文化产业、3DIMAX影院、高端精品商业街、商业中心MALL、舒居住宅、SO-HO公馆为一体，商业部分将满足各类消费需求。”
据房观察数据研究中心不完全统计，在未来两到三年，大丰板块类似城北优品道的商业综合体项目不多，如福地广场、绿地城，汇融广场、以及商业体量达55万方的优品道广场，大丰板块商业预计将供应将一定程度上改善区域目前商业配套不足的问题。
虽有不少的商业体量在未来供应，但在交房入住人口渐增的情况下，商业配套不足矛盾将更加突出。据不完全统计，该区域内住宅项目，保利城总户数为5490户；圣采泊尚总户数2708户；汇融广场总户数3403户；绿地城总户数4263户；加之已经进驻大丰，即将呈现的银泰、蓝光的开发商规划，未来片区内将有40万的常驻人口。而今年底、明年初将迎来一大批业主交房。
因此区域内现有的体量对于未来急速增长的入住人口是捉襟见肘的，但仍旧可以从政府规划看到一些利好商业建设规划，向维认为，从政府对区域未来规划来看，延北新干道两侧规划有较大体量的商业，未来随着商业陆续的成型，会逐渐满足区域居住人群的消费需求，但这需要较长时间。
抓特殊客源群体 大丰逆市去化
自2014年4月开始，成都楼市整体供销水平持续走低，不少板块内价格大战一触即发，坐等客户上门的房企的转为被动。就在此时，大丰板块呈现了另一番局面，绿地城开盘即持续热销，保利城保持先发优势去化强劲，大丰板块一度出现逆市热销的盛况。
克而瑞首席分析师闫涛认为，保利和绿地对城北的持续关注和开发，造就了现在城北大丰板块的热度，因此就目前来看，大丰在未来将成为一个明显的发力区，大丰将成为区域中心。
除去保利城和绿地城，大丰板块内还集结了开盘不久的城北优品道、保利春天花语、天合凯旋公馆、北欧知识城2期、保利城3期、蓝光花满庭2期、金牛座等项目、源上湾国际社区等项目，其中部分项目已经交房入住。
（2013年1月——2015年2月保利城、绿地城、天合凯旋公馆、源上湾供销数据来源：第一太平戴维斯）
第一太平戴维斯提供的（2013年1月截至2015年2月）保利城、绿地城、天合凯旋公馆及源上湾的供销数据显示，四个项目的平均成交价保持在6500元/平方米的销售水平。以区域不到3000元/平方米的土地成本计算，销售均价对于开发商而言还有较大的盈利空间。
从这四个项目的供销数据来看，保利城自2013年以来保持了持续的市场供应，并且去化速度惊人，2013年1月到2015年2月，累计供应128,300平方米，去化314,816平方米（去化量包括2013年以前存量），绿地城项目与保利城不相上下，自去年开盘伊始，保持每月最低去化5700平米的速度。相对而言，天合凯旋公馆及源上湾去化速度较慢，其中源上湾因相对主城区位置较远，去化速度较慢。
整体而言，大丰整体成交水平下降不多，据四川中原战略发展部监控数据显示，区域新房成交均价为5976元/平方米。因受市场不景气以及开发商促销走量的影响，2015年1季度成交均价较14年4季度仅降了2.3%。
在成都发展的各个区域中，城北历来受疑，大丰正是城北的一部分。但在去年楼市走低的情况下，大丰出现逆市热销令人疑惑。在第一太平戴维斯罗元均看来，这是因为房企抓住了板块特殊的客源群体，他分析称，“客源主要来自四个部分，一是大丰本地，二是成都主城区，三是城北专业市场，四是周边郊县。其中五块石、新都、荷花池、驷马桥等大城北区域的刚需客户所占比重较大。”
罗元均还建议，当前大丰板块交通问题有待解决，如何缓解购房者上下班的交通压力与如何打造刚需产品是项目为吸引客源所需考虑的问题。
目前来看，区域为成都成交量排列前五的区域，中原地产向维预测，大丰已经属于开发的热门区域，未来随之北改的推进，更多项目的打造，入住人口的增加，成为热门居住区域存较大可能。
（本图文消息来源：搜房房观察）
房观察3月27日讯 本月18日，位于大丰街道太平社区6、7、8组占地84亩的地块，引发蓝光与保利轮番叫价，最终蓝光以460万元/亩摘下该地块。而在去年，大丰板块内的绿地城、保利城保持逆市热销，大丰再度成为楼市焦点。有业内人士指出，受利北改，大丰未来更多项目的打造将带来板块人口的增加，成为热门居住区域存较大可能，但商业配套不足成为区域明显缺口，未来人口增量或将令大丰商业不足的问题越发放大。
区域价值放大 土地成交水平偏低
2015年开局的土地市场延续去年低迷局势仍以流拍占主场，大面存量巨大去化困难、华府以价换量鏖战激烈，曾经的热点板块连爆冷局。在众多房企拿地信心不足的现状下，本月18日供应的大丰地块却引来保利、蓝光的连番轮战，最终蓝光截胡取胜，大丰再度成为关注焦点。
大丰板块的提起，源于北改政策的利好，板块以北三环蓉都大道和金丰高架为界向外绕城外延伸，行政区域大部分隶属新都。2011年前后，大丰相继推出多宗土地，出人意料的是，尽管板块周边品相及配套不足，品牌房企仍旧持以信心拿地大丰，大丰板块土地供应也由此稳中求进。
来自克而瑞的数据显示，自2011年2月伊始，大丰板块共计成交15宗土地，合计1276512.33平方米，其中10宗地块为住宅兼商服用地。但实际上，在2013年以前，大丰板块因供地面积和频次较低，在众多板块中不值一提。2013年开始，低调冷清的大丰板块有了转机，两年间累计成交7宗土地，绿地、蓝光、天合、优品道相继入驻，大丰板块的热度被逐渐抬升。
（大丰2013年——2015年2月土地成交情况 数据来源：克而瑞）
第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均分析原因称，“随着商贸城的搬迁和其他商业项目的建立，给大丰板块带来了大量人口和商机，大丰板块处于新都区北改规划核心的区位优势也日益体现。北改的推进促进了大丰板块的人口聚集与住宅产业的井喷，交通条件的逐渐完善也预示了大丰板块未来发展的巨大潜力，这提振了不少开发商拿地大丰的信心。”
尽管大丰的价值不断放大，但综合历年的供地数据来看，大丰板块土地供应相较于其他板块的土地供应量是不足的。四川中原地产战略发展部研究经理向维分析数据称，自2013年以来区域土地供应就呈现出持续下滑的态势，2013年成交土地354.5亩，成交楼面地价为1328元/㎡，2014年成交土地153.86亩，成交楼面地价为1553元/㎡，2015年成交84.31亩，成交楼面地价为2462元/㎡。
另一方面，从成交价格来看，区域土地平均楼面价虽逐年攀高，但总体价格水平较低。克而瑞提供数据显示，2013年至今成交的7宗地块中，绿地集团于2013年9月拿的商住地块成交楼面价仅为916.67元/平方米，而天合地产2013年2月拿地的楼面价2834.48元/平方米成为板块成交最高价，溢价率15.58%。板块的土地成交价格水平均保持在3000元/平方米以下。
就目前来看，板块的热度和板块的土地供应水平是不均衡的。房观察数据研究中心认为，大丰板块受利北改和个别项目逆市热销做表率，板块价值近年来被逐步提升，对于早先进入开发的绿地和保利显然已经尝到了板块价值的甜头，以至于出现土地抢夺战的现象，较低的楼面地价水平从另一方面降低了房企的土地成本，提升了盈利空间。目前，板块土地供应量还未被完全释放，商业配套不足成为板块短板，商业类型地块还需要后市持续供应以弥补商业紧缺现状。
当前商业缺量明显 新增商业带动过渡高端
统计大丰板块目前在售的商业项目发现，目前区域内大体量的商业产品供应不多，主要集中在福地广场、绿地城、汇融广场及刚亮相的城北优品道，其余均为小型社区底商。
“从目前大丰的商业情况来说是严重缺乏的，尤其在北新干道以东。目前保利、绿地等稍早开发的项目商业均未营业，预计随着这些项目业主的入驻，区域商业的缺乏将越发突显。”四川中原向维如是表示。
通过多次走访发现，目前该区域内可使用的商业均在较远的位置，主要集中在3.5环以外的大丰镇上，规划小、档次低，仅能满足日常简单生活需要，无法满足日常生活、购物、休闲、娱乐需求。而北星大道以内的传统城北五块石、荷花池商圈，及金牛万达等地距离较远也难以到达区内居民的消费需求，高品质的和规模化的商业亟需开发。
实际上，板块内含有大比例商业的项目不多。2014年2月，优品道控股以370万元/亩的价格挺进大丰，主打商业的城北优品道营销中心及样板间已经亮相。与优品道控股挺进大丰的同年3月，新都区政府与银泰置地集团就位于大天片区的银泰MALL项目正式签约。
罗元均认为，“原有的商业配套较为低端，缺乏中高端消费规模的商业业态。而城北优品道、银泰MALL、绿地城都是大体量商业综合体。预计未来大丰板块的商业项目也将以中高端大型商业综合体为主。”
城北优品道相关负责人曾受访表示：“2015年3月22日营销中心和样板间已经亮相，未来项目产品将集主题购物中心、甲级写字楼、星级酒店、文化产业、3DIMAX影院、高端精品商业街、商业中心MALL、舒居住宅、SO-HO公馆为一体，商业部分将满足各类消费需求。”
据房观察数据研究中心不完全统计，在未来两到三年，大丰板块类似城北优品道的商业综合体项目不多，如福地广场、绿地城，汇融广场、以及商业体量达55万方的优品道广场，大丰板块商业预计将供应将一定程度上改善区域目前商业配套不足的问题。
虽有不少的商业体量在未来供应，但在交房入住人口渐增的情况下，商业配套不足矛盾将更加突出。据不完全统计，该区域内住宅项目，保利城总户数为5490户；圣采泊尚总户数2708户；汇融广场总户数3403户；绿地城总户数4263户；加之已经进驻大丰，即将呈现的银泰、蓝光的开发商规划，未来片区内将有40万的常驻人口。而今年底、明年初将迎来一大批业主交房。
因此区域内现有的体量对于未来急速增长的入住人口是捉襟见肘的，但仍旧可以从政府规划看到一些利好商业建设规划，向维认为，从政府对区域未来规划来看，延北新干道两侧规划有较大体量的商业，未来随着商业陆续的成型，会逐渐满足区域居住人群的消费需求，但这需要较长时间。
抓特殊客源群体 大丰逆市去化
自2014年4月开始，成都楼市整体供销水平持续走低，不少板块内价格大战一触即发，坐等客户上门的房企的转为被动。就在此时，大丰板块呈现了另一番局面，绿地城开盘即持续热销，保利城保持先发优势去化强劲，大丰板块一度出现逆市热销的盛况。
克而瑞首席分析师闫涛认为，保利和绿地对城北的持续关注和开发，造就了现在城北大丰板块的热度，因此就目前来看，大丰在未来将成为一个明显的发力区，大丰将成为区域中心。
除去保利城和绿地城，大丰板块内还集结了开盘不久的城北优品道、保利春天花语、天合凯旋公馆、北欧知识城2期、保利城3期、蓝光花满庭2期、金牛座等项目、源上湾国际社区等项目，其中部分项目已经交房入住。
（2013年1月——2015年2月保利城、绿地城、天合凯旋公馆、源上湾供销数据来源：第一太平戴维斯）
第一太平戴维斯提供的（2013年1月截至2015年2月）保利城、绿地城、天合凯旋公馆及源上湾的供销数据显示，四个项目的平均成交价保持在6500元/平方米的销售水平。以区域不到3000元/平方米的土地成本计算，销售均价对于开发商而言还有较大的盈利空间。
从这四个项目的供销数据来看，保利城自2013年以来保持了持续的市场供应，并且去化速度惊人，2013年1月到2015年2月，累计供应128,300平方米，去化314,816平方米（去化量包括2013年以前存量），绿地城项目与保利城不相上下，自去年开盘伊始，保持每月最低去化5700平米的速度。相对而言，天合凯旋公馆及源上湾去化速度较慢，其中源上湾因相对主城区位置较远，去化速度较慢。
整体而言，大丰整体成交水平下降不多，据四川中原战略发展部监控数据显示，区域新房成交均价为5976元/平方米。因受市场不景气以及开发商促销走量的影响，2015年1季度成交均价较14年4季度仅降了2.3%。
在成都发展的各个区域中，城北历来受疑，大丰正是城北的一部分。但在去年楼市走低的情况下，大丰出现逆市热销令人疑惑。在第一太平戴维斯罗元均看来，这是因为房企抓住了板块特殊的客源群体，他分析称，“客源主要来自四个部分，一是大丰本地，二是成都主城区，三是城北专业市场，四是周边郊县。其中五块石、新都、荷花池、驷马桥等大城北区域的刚需客户所占比重较大。”
罗元均还建议，当前大丰板块交通问题有待解决，如何缓解购房者上下班的交通压力与如何打造刚需产品是项目为吸引客源所需考虑的问题。
目前来看，区域为成都成交量排列前五的区域，中原地产向维预测，大丰已经属于开发的热门区域，未来随之北改的推进，更多项目的打造，入住人口的增加，成为热门居住区域存较大可能。
（本图文消息来源：搜房房观察）