主题：2005年房地产政策回顾

2005年土地政策

2005年土地政策的核心思想是严格保护耕地，对此有四个主要政策：一个是基本农田总量不减少，确保16亿亩基本农田，18.5 亿亩的耕地。二是占用耕地施行“占补平衡”制度，除了补偿农民之外，还需要拿出费用开垦耕地。三是从今年开始建立耕地保护的省长负责制，考核省长两个指标：耕地饱有量和耕地面积。四是在土地管理上实行垂直管理，建立国家土地督察制度。 


建设地使用

建设用地政策很多涉及到新的改革方针：一是禁止非法压低地价进行招商。二是严格控制工业用地范围。三是工业用地申请改变性质，实行公开化。四是凡占用耕地的必须缴纳新增建设用地使用费。以前地方政府只把30%交给中央，70%全部免掉，这样造成整个用地成本不均衡，今年开始百分之百交到国库，再由中央财政返回地方分解。 

今年开始设立国有土地建设资金，就是把出让土地收益纳入基金，包括为以后政府使用。这样，就减少了地方政府以地生财，卖地搞建设的这样一种利益冲突，从而大大抑止政府违法占地圈地的动机。
在符合规划的条件下，集体建设用地将进入市场，使用权依法扭转。集体建设用地历来在我国不得进入市场，不得出让，不得出租，不得转让。从今年开始要出台集体建设用地进入市场的办法。

对土地有偿使用费将实行先缴后分

财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》，１月１日起，中国对土地有偿使用费将实先缴后分。申请用地的市、县人民政府应缴的新增建设用地土地有偿使用费，由市县人民政府财政部门负责缴纳。各级国库收到库款时，按规定的分成比例，将库款的30％逐级上划中央总金库；将库款的70％部分，按各省、自治区、直辖市人民政府规定的省、市、县具体分成比例进行划拨。今后，凡不按国家规定的标准足额缴交土地有偿使用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。否则，以违法批地进行处理。

2005房地产金融政策

2005年3月17日：央行调整商品房贷款利率.
两会结束了，央行调控大行动拉开了序幕--调整房贷利率 抑止楼市过热。中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策

各银行具体调整办法：
工行： 购买第一套住房，按5.508%执行，对于购买高档住房、第二套房、别墅，将按照6.12%执行；购买高档住房、第二套房的首付比例提高到30%至40%。
中行：购买第一套住房，按5.508%执行，对于购买高档住房、第二套房、别墅，将按照6.12%执行。
广发：今年3月17日后办理5年期以上个人住房贷款（商贷）的，实行6.12%；之前已办理贷款（商贷）的购房者，从明年1月1日起实行新利率。
建行：资信好的客户在申办5年期以上的个人住房贷款时将获得5.508%的下限利率。
招行：3月17日之后办理5年期以上个人住房贷款（商贷）的购房者，实行6.12%的利率，对已购房者执行的利率标准待定；
光大：新申请贷款的普通个人购房者实行6.12%的利率；优质客户实行5.51%的利率。
华夏银行：对高风险项目执行6.12%。
农行：5年期以上个人住房贷款（商贷）的，实行5.508%。
民生银行：执行下限5.51%的利率。
北京银行/交通银行：新的个人住房贷款利率仍在制定之中，暂时不受理新办房贷。

2005房地产政策：
               
从１月１日起，通过住房公积金和商业银行进行贷款买房的贷款利率将按照上调后的利率执行，也就是说2004年10月29日前办理的个人住房贷款，从2005年１月１日月供还款将有所增加。

１月１日起，如果业主在不知情的情况下购买了开发商已进行抵押的房屋，只要业主已支付全部房款而且实际入住，即使没有办理过户登记手续，人民法院也不得查封、扣押、冻结该套房产。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，只要业主能够证明自己在购买房屋之前，对房屋已被抵押的事实完全不知情，而且已支付了全部房款并入住，那么即使抵押权人通常为银行向开发商追讨欠款，法院也不能查封、扣押、冻结该套房产。
此外，依据《规定》第七条，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的惟一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人通常为银行向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。

3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。
4月27日，总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，认为：目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱。并提出八条措施加强引导和调控。
2005年05月，国务院办公厅近日转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。自2005年6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；今后“炒地”行为、转让“期房”行为都将禁止。国务院办公厅还通知要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。