地下车库 该不该属业主共有？
2013-07-15 09:01:35四川新闻网-成都商报作者：苟明(2人参与讨论)
核心 提示 住在小区，我们已经习惯开发商安排的一切：车位向开发商购买或者租赁；各种公共配套服务用房是开发商的，连架空层和夹层也都由开发商支配…… 难道真的就该属于开发商吗？大多数人不明实情，都没怀疑过。 对于小区游泳池、地下车库、架空层等的权，锦里西路119号的业主产生了怀疑，在无法知情的状况下，经过查询法律、咨询律师，他们果断提起诉讼，要对公共配套房屋和设施的产权，明白确认。目前，这起官司已经开庭审理，但尚未宣判。 起因： 总面积和每户面积之和相差巨大 一位首批入住的业主在2003年7月，买下一套住宅，次年6月搬家。5年来，小区里边商业繁华，邻居也每月向开发商租赁车位，跟住商品房的业主一样，从未对开发商拥有这些产生怀疑，直到2009年9月成立业委会。 首批入住的业主们用总面积减去每户面积的总和，发现相差了一万多平方米的建筑面积。按房管局规定，小区入住就应该有建筑区划意见书报房管局备案。2009年8月，业委会到房管局查询，发现没人报过，于是向开发商索要。林凤房产公司工作人员称搬家搬丢了。 林凤房产公司提供了总平规划图和面积测量报告，规划验收合格证，房屋竣工图，图上的方块总面积是对的，但每个方块具体是什么却不清楚。于是业委会与现有物业进行对照。“这一对照，发现问题大了。” 首先，房屋建筑物名称有问题，售房合同上有“独立使用面积”，但业主不知含义，对照竣工图和规划验收合格证，发现其面积应为共有建筑。 其次，售房合同上称有商业用房2024平方米，对照发现其中包含保安值班室、物管室、储藏室、健身房、儿童活动室等。 再次，成都市计委对其建设立项的批文上有架空层880平方米，但实际上只有405.84平方米，其余的架空层呢？大家一找发现，其他的变成了商业用房，保安宿舍等。 经过这些初步的调查，业委会召开大会。那天，在大会上，听了业委会的报告后，一位业主站起来大声说：“咱们应该要回这些！” 行动： 提出四项要求 已开庭审理 于是业委会决定，向开发商要回产权。2010年春节后，业委会开始请律师。找了几个律师，都要求先给钱，但业委会没有钱。有业主亲戚专打房地产方面的官司，业委会于是找到了这位在黑龙江的律师。 让业委会高兴的是：该律师事务所研究了业委会的材料后，决定风险代理(判决前不用支付律师费用，胜诉后从案件标的额中抽成)。3月24日，经过前期调查取证，经业主大会决定后，由业委会代表全体业主正式向成都市中级人民法院起诉。 业委会要求共有四项，包括确认现代城区划内的室外游泳池、停车场及其他现代城区划内的一切场所、设施均属现代城全体业主共有等。 2010年11月10日，该案在成都市中级人民法院第10法庭开庭审理。 回应： 开发商目前没有负责人 2013年7月4日，成都商报记者来到位于洗面桥街25号3楼林凤集团。室很多桌空着，看起来像很久没人，比较陈旧。 等了一阵，从另一房间出来三男一女。其中一位徐姓工作人员表示，公司现在没有负责人。随后，他将记者带到赖姓工作人员室。赖表示，自己管理林凤房产公司现有房产，但公司目前没有负责人，公司暂时没有人管。老板张勇(音)就是实际控制人，目前在国外，现在不能与其取得联系，平时都是老板通过网络与公司的工作人员联系，而且也不定时。“起诉书上的法人代表，不是现在的老板。” 赖姓工作人员说，关于现代城官司的事情，自己曾有耳闻。那些知道这件事的人，都已经离开了公司，所以自己也并不很清楚。 业委会要求： 1、确认一至二楼的营业用房、地下室车库以及地下一至二层的夹层及架空层，合计10841.33平方米房屋均属于现代城整栋建筑中的共有建筑面积，属于全体业主共有。 2、确认现代城区划内的室外游泳池、停车场及其他现代城区划内的一切场所、设施均属现代城全体业主共有。 3、开发商将这些房屋设施场地返还全体业主。 4、诉讼费由被告承担。 开发商回应： 1、国有土地使用权证显示：其表明土地用途为“住宅、商业”，用以反驳原告所称现代城用地规划仅仅是“住宅”。 2、房屋产权证显示：证明地下车库及其他被诉物业属于林凤公司，因此其出租或者使用不存在侵权。 3、面积测量报告显示：其“分类明细”中，将住宅、商业、车库、夹层、架空层予以区分，证明也是独立的、专有的，因此不属于业主共有。 双方律师摆证据列法条 地下车库的成本已分担 每位业主买房时已付钱 出招 业主律师认为， 《房产测量规范》规定，共有建筑面积内容包括地下室，但独立使用的地下室、车棚、车库不计入。现代城的车库有各种设备用房、化粪池等，车位所占面积仅有三成多一点。不属于独立使用的地下室。它只是根据规划部门配套建设要求所见的配套设施。因此，地下车库的成本已经分担到了每位业主身上，业主买房时已经付钱。 开发商这块土地规划用途为住宅，不能建设及出售非住宅性质的房屋，所以，一至二楼的“营业用房”不应该是商业性质，证据表明，它只是配套服务用房。根据法律规定，配套服务用房为小区公共服务设施，应该属于全体业主共有。也就是说，业主买房时已经付过钱。 从夹层和架空层的结构上看，其所使用的梁、柱、内外墙及基础等承重部位完全由全体业主购买所得，归全体业主共有，而这些夹层及架空层又完全依附全体业主共有的房屋层形成，即形成夹层及架空层的成本完全由全体业主分担。 根据成都市规划管理局“成都建地(2001)0276号”《建设用地规划许可证》记载，现代城批准用地面积为14917.64平方米，其在6009.09平方米土地面积上建设了游泳池、球场、道路、绿地、健身场等配套设施。根据《物权法》及《解释》规定，现代城区划内的这些设施归现代城业主共有。 地下车库属公司 出租不存在侵权 拆招 林凤房产公司随即提供了三份证据：1、国有土地使用权证：其表明土地用途为“住宅、商业”，用以反驳原告所称现代城用地规划仅仅是“住宅”。 2、房屋产权证：证明地下车库及其他被诉物业属于林凤公司，因此其出租或者使用不存在侵权。 3、面积测量报告：其“分类明细”中，将住宅、商业、车库、夹层、架空层予以区分，证明也是独立的、专有的，因此不属于业主共有。 对此，原告律师表示，根据原告提供的国有土地使用权证，其中明确记载了土地分割使用权，而其中商业部分所对应的是配套服务用房，其土地使用权又均被登记给了现代城全体业主。 对于房屋产权登记情况，原告律师认为，根据四川省建设厅《转发建设部<关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知>的通知》，发证部门错误，已经提起诉讼，要求予以撤销。
地下车库 该不该属业主共有？
2013-07-15 09:01:35四川新闻网-成都商报作者：苟明(2人参与讨论)
核心 提示 住在小区，我们已经习惯开发商安排的一切：车位向开发商购买或者租赁；各种公共配套服务用房是开发商的，连架空层和夹层也都由开发商支配…… 难道真的就该属于开发商吗？大多数人不明实情，都没怀疑过。 对于小区游泳池、地下车库、架空层等的权，锦里西路119号的业主产生了怀疑，在无法知情的状况下，经过查询法律、咨询律师，他们果断提起诉讼，要对公共配套房屋和设施的产权，明白确认。目前，这起官司已经开庭审理，但尚未宣判。 起因： 总面积和每户面积之和相差巨大 一位首批入住的业主在2003年7月，买下一套住宅，次年6月搬家。5年来，小区里边商业繁华，邻居也每月向开发商租赁车位，跟住商品房的业主一样，从未对开发商拥有这些产生怀疑，直到2009年9月成立业委会。 首批入住的业主们用总面积减去每户面积的总和，发现相差了一万多平方米的建筑面积。按房管局规定，小区入住就应该有建筑区划意见书报房管局备案。2009年8月，业委会到房管局查询，发现没人报过，于是向开发商索要。林凤房产公司工作人员称搬家搬丢了。 林凤房产公司提供了总平规划图和面积测量报告，规划验收合格证，房屋竣工图，图上的方块总面积是对的，但每个方块具体是什么却不清楚。于是业委会与现有物业进行对照。“这一对照，发现问题大了。” 首先，房屋建筑物名称有问题，售房合同上有“独立使用面积”，但业主不知含义，对照竣工图和规划验收合格证，发现其面积应为共有建筑。 其次，售房合同上称有商业用房2024平方米，对照发现其中包含保安值班室、物管室、储藏室、健身房、儿童活动室等。 再次，成都市计委对其建设立项的批文上有架空层880平方米，但实际上只有405.84平方米，其余的架空层呢？大家一找发现，其他的变成了商业用房，保安宿舍等。 经过这些初步的调查，业委会召开大会。那天，在大会上，听了业委会的报告后，一位业主站起来大声说：“咱们应该要回这些！” 行动： 提出四项要求 已开庭审理 于是业委会决定，向开发商要回产权。2010年春节后，业委会开始请律师。找了几个律师，都要求先给钱，但业委会没有钱。有业主亲戚专打房地产方面的官司，业委会于是找到了这位在黑龙江的律师。 让业委会高兴的是：该律师事务所研究了业委会的材料后，决定风险代理(判决前不用支付律师费用，胜诉后从案件标的额中抽成)。3月24日，经过前期调查取证，经业主大会决定后，由业委会代表全体业主正式向成都市中级人民法院起诉。 业委会要求共有四项，包括确认现代城区划内的室外游泳池、停车场及其他现代城区划内的一切场所、设施均属现代城全体业主共有等。 2010年11月10日，该案在成都市中级人民法院第10法庭开庭审理。 回应： 开发商目前没有负责人 2013年7月4日，成都商报记者来到位于洗面桥街25号3楼林凤集团。室很多桌空着，看起来像很久没人，比较陈旧。 等了一阵，从另一房间出来三男一女。其中一位徐姓工作人员表示，公司现在没有负责人。随后，他将记者带到赖姓工作人员室。赖表示，自己管理林凤房产公司现有房产，但公司目前没有负责人，公司暂时没有人管。老板张勇(音)就是实际控制人，目前在国外，现在不能与其取得联系，平时都是老板通过网络与公司的工作人员联系，而且也不定时。“起诉书上的法人代表，不是现在的老板。” 赖姓工作人员说，关于现代城官司的事情，自己曾有耳闻。那些知道这件事的人，都已经离开了公司，所以自己也并不很清楚。 业委会要求： 1、确认一至二楼的营业用房、地下室车库以及地下一至二层的夹层及架空层，合计10841.33平方米房屋均属于现代城整栋建筑中的共有建筑面积，属于全体业主共有。 2、确认现代城区划内的室外游泳池、停车场及其他现代城区划内的一切场所、设施均属现代城全体业主共有。 3、开发商将这些房屋设施场地返还全体业主。 4、诉讼费由被告承担。 开发商回应： 1、国有土地使用权证显示：其表明土地用途为“住宅、商业”，用以反驳原告所称现代城用地规划仅仅是“住宅”。 2、房屋产权证显示：证明地下车库及其他被诉物业属于林凤公司，因此其出租或者使用不存在侵权。 3、面积测量报告显示：其“分类明细”中，将住宅、商业、车库、夹层、架空层予以区分，证明也是独立的、专有的，因此不属于业主共有。 双方律师摆证据列法条 地下车库的成本已分担 每位业主买房时已付钱 出招 业主律师认为， 《房产测量规范》规定，共有建筑面积内容包括地下室，但独立使用的地下室、车棚、车库不计入。现代城的车库有各种设备用房、化粪池等，车位所占面积仅有三成多一点。不属于独立使用的地下室。它只是根据规划部门配套建设要求所见的配套设施。因此，地下车库的成本已经分担到了每位业主身上，业主买房时已经付钱。 开发商这块土地规划用途为住宅，不能建设及出售非住宅性质的房屋，所以，一至二楼的“营业用房”不应该是商业性质，证据表明，它只是配套服务用房。根据法律规定，配套服务用房为小区公共服务设施，应该属于全体业主共有。也就是说，业主买房时已经付过钱。 从夹层和架空层的结构上看，其所使用的梁、柱、内外墙及基础等承重部位完全由全体业主购买所得，归全体业主共有，而这些夹层及架空层又完全依附全体业主共有的房屋层形成，即形成夹层及架空层的成本完全由全体业主分担。 根据成都市规划管理局“成都建地(2001)0276号”《建设用地规划许可证》记载，现代城批准用地面积为14917.64平方米，其在6009.09平方米土地面积上建设了游泳池、球场、道路、绿地、健身场等配套设施。根据《物权法》及《解释》规定，现代城区划内的这些设施归现代城业主共有。 地下车库属公司 出租不存在侵权 拆招 林凤房产公司随即提供了三份证据：1、国有土地使用权证：其表明土地用途为“住宅、商业”，用以反驳原告所称现代城用地规划仅仅是“住宅”。 2、房屋产权证：证明地下车库及其他被诉物业属于林凤公司，因此其出租或者使用不存在侵权。 3、面积测量报告：其“分类明细”中，将住宅、商业、车库、夹层、架空层予以区分，证明也是独立的、专有的，因此不属于业主共有。 对此，原告律师表示，根据原告提供的国有土地使用权证，其中明确记载了土地分割使用权，而其中商业部分所对应的是配套服务用房，其土地使用权又均被登记给了现代城全体业主。 对于房屋产权登记情况，原告律师认为，根据四川省建设厅《转发建设部<关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知>的通知》，发证部门错误，已经提起诉讼，要求予以撤销。