成都
北京
成都
杭州
三亚
东莞
苏州
上海
深圳
天津
济南
西安
南昌
大连
石家庄
长沙
广州
南宁
沈阳
长春
宁波
昆明
青岛
常州
海南
重庆
无锡
郑州
合肥
南京
佛山
武汉
更多城市
鞍山
北京
保定
北海
包头
蚌埠
成都
长沙
长春
常州
重庆
东莞
大连
大庆
福州
佛山
广州
桂林
贵阳
赣州
杭州
海南
合肥
哈尔滨
衡水
湖州
淮安
惠州
衡阳
邯郸
呼和浩特
更多城市
济南
吉林
江门
嘉兴
济宁
江阴
九江
昆明
昆山
廊坊
兰州
洛阳
聊城
临沂
连云港
柳州
乐山
马鞍山
绵阳
南昌
南宁
宁波
南京
南通
青岛
秦皇岛
泉州
三亚
苏州
上海
深圳
石家庄
沈阳
绍兴
汕头
宿迁
天津
唐山
太原
泰州
厦门
更多城市
无锡
武汉
威海
潍坊
西安
厦门
徐州
烟台
扬州
银川
郑州
珠海
舟山
更多城市
首页
新房
本月开盘
热门楼盘
本月交房
楼盘新动态
特价房
楼盘导购
新房排行榜
知名学校
购房知识
看房团
特价房
二手房
在售房源
业主真房源
特价房
找小区
找学校
找经纪人
找别墅
二手房排行榜
购房知识
法拍房
我要卖房
直播看房
租房
在租房源
个人房源
整租房源
合租房源
别墅房源
租房知识
免费发布出租
查房价
装修家居
家装案例
装修效果图
装修攻略
家居圈
家居资讯
建材店铺
免费设计
免费验房
装修报价
商铺写字楼
写字楼出租
写字楼出售
写字楼新盘
写字楼楼盘
商铺出租
商铺出售
商铺新盘
商铺楼盘
海外房产
澳大利亚房产
新加坡房产
马来西亚房产
泰国房产
日本房产
阿联酋房产
资讯
房产快讯
房产问答
房产知识
房产圈
百科
直播看房
地产数据
房产交易
土地市场
研究报告
物业数据
数据商城
更多
土地
产业
中指云
地产数据
土地市场
研究报告
百城价格指数
地产文库
数据商城
业主论坛
精华帖
装修论坛
购房圈
VR全景看房
加盟房天下
更多服务
开发云
土地云
经纪云
登录
立即注册
我的房天下
特价房
我的房产圈
退出
房天下
>
成都业主论坛
>
金沙银座
>
买二手房,买方永远是最弱者的状态,怎么利用合同规避呢?
上一页
|
1
|
/
1页
go
主题:
买二手房,买方永远是最弱者的状态,怎么利用合同规避呢?
wap6706951304
发表于
2017-03-17
进微信群讨论
买卖二手房过程当中,信息极不对称,为什么呢?
想买房的人找不到房源,想卖房的人又找不到买主,那么在这个背景下滋生了一种公司;
叫做房地产中介公司,这个中介公司的最原始的作用是什么呢?
很简单,汇集大量的房源信息,之后再通过广告等等形式,把房源推出去,供买房人找到合适的房源,这个事是一个多么好的事情,对不对?
房地产中介公司,就通过卖信息的方式,获取信息费用;
那么他就有一个特点,什么特点呢?
就是房源信息的私密性,有的买家房子住进去了,还没见到过卖家,拿房产证的时候,才见到;
当然现在,一般在交易过程中,特别是过户期间,就能见到了,因为程序优化后,双方必须都在场;
在那么一个什么背景下,房地产中介公司只是一个信息的出售者,但是随着房地产市场的逐渐成熟,以及二手房交易中问题的不断涌现,房地产中介公司的责任和义务也越来越多;
不再是那个单纯的信息提供者,而是责任,义务,权利这样的一个载体,肯定是越来越重要;
都知道,在整个二手房买卖的过程中,买方永远是最弱者的状态,为什么呢?
房源信息不是自己的,要花钱买;
交易流程不熟悉,要花钱买;
卖方信息和自己了解到的信息不对称,需要花钱买;
买房子要花钱,双方的中介费得付,双方的税金也得付,一切好像都和卖家没关系似的?
那么,这些房源信息,服务从哪里买,那就是从中介购买,中介公司的责任和义务也越来越多;
那么,现在的房地产中介公司,都会有那些责任和义务呢?
第一:签署买卖三方委托代理协议;
这个房地产委托代理合同约定的内容,直接关系到你的利益,知道为什么吗?
因为它具有法律效力,简单吧?
别骂我,实际内容才是最重要的,签署这个合同要注意哪方面的内容呢?
一是房源信息真实性,有的时候看房也是一个苦差事,对不对:
还有就是一旦进入买卖阶段,是不是独家都无所谓,房屋坐落在哪里他也不敢写错,对不对:
还有就是中介服务的时间,这是典型的出售信息的模型,这个就不多说了。
主要是说权利和义务,以及责任;
二是交易价格,付款方式,税费怎么出,还有中介费;
交易价格就不多说了,双方协议去吧,自由发挥;
付款方式,也不多说了,为什么呢,因为现在都走网签和资金监管程序,基本问题也都规避了;
税费怎么出,买卖双方都有税,特别是卖方,不是唯一住房,会有个税,不满2年会有增值税,这个要约定好谁来支付;
中介费就不多说了,一般中介公司会有规定,接受就买,不接受就先放一放;
三是买卖中介三方责任;
这个是重点,特别是在带不带出租约定,抵押情况,解压,信息真实性,房屋过往情况,查封情况等等要做约定,一个是买方的承诺,一个是第三方的调查,要详尽;
多数问题,可能多会出在这个环节,为什么呢?
前几天,就有一个客户反馈,买了房子,过了户正在装修,来了三个小混混,说是房子在一个月前出租给他们了,一装修就来闹,报警3次警察也不来看一下,怎么办?
可气的是,原房主手机停机,人间蒸发了;
只能起诉房东和中介,让他们去处理,因为三个混混和你一点权责关系都没有;
四是交房问题;
水电煤气,暖气,物业费,电视,电话,户口等等问题的约定;
必要的时候,要约定预留房子尾款,作为牵制的一种协定,否则你等着迁户口给孩子上学呢,他不给你迁走,你不干着急上吊啊?
把这些证都拿到,之后一一过户,一一兑现,才能够算一次完整的交房和买卖;
第二:中介必须承担哪些责任?
上述协议中的约定,实际都非常的明了了,主要就是保护买方,保护自己;
因为自己花一切的钱,不能买个啥也不知道,最后发现买了一个词,叫做上当,那就不好了;
一是真实性以及房屋情况调查的责任;
这个涵盖的就太广了,比如交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等,出售人的资格权利情况;房子的基本情况,年限,有没有漏雨,有无租约、维修基金的缴纳,户口等情况;
还有就是,物业水电煤,欠费情况,剩下的就是算好了税费,交易费用,都有哪些程序等等;
这些都要约定在协议里面,有任何问题,都要拿中介试问,同时写好这是义务,要承担责任;
二是负责交易的全程跟踪和办理;
现在二手房交易都非常的简单,要经过网签和资金监管程序,也不需要因为怎么付款的事情纠结;
过户期间,收集双方当事人过户手续资料、报告、确认、确权时间约定,代收代付应由客户支付的税、费,完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续等等。
这里提到一点,就是卖方的承诺,买方一定要中介和卖方一起承担责任,或者连带责任;
那么就会有督促的一个程序,遇到问题解决不了,直接起诉中介和原房主,为什么呢?
连带责任,就是起到很好的对自己的,买房人的一个保护,因为咱是弱者,确确实实是弱者;
三是故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时要赔偿;
如果中介故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息,比如明知出售方不是产权人本人,或者夫妻共同财产一人处理,再或者房屋交易,或者房屋本身有重大漏洞,就介绍给买受人,从而造成买受人的损失的,中介应当承担赔偿责任。
就有一个别墅,曾经凶杀案死过3个人,中介也没有告知,最后原房主和中介一起告上法庭,最后退房,退款,一分不少;
阿永哥点评:
一是有人卖房不想走网签和资金监管程序,那就不买了,安全第一,很可能有猫腻,否则为什么不愿意网签,对不对,这么好的政策,保护双方利益?
二是和中介之间的责任和义务,已经非常的明确了,早已经不仅仅是信息费了,最重要的就是安全,关键的问题之一,除了房款之外安全责任,中介到底能不能承担得起来?
wap6706951304
发表于
2017-03-17
上一页
|
1
|
/
1页
go
想买房的人找不到房源,想卖房的人又找不到买主,那么在这个背景下滋生了一种公司;
叫做房地产中介公司,这个中介公司的最原始的作用是什么呢?
很简单,汇集大量的房源信息,之后再通过广告等等形式,把房源推出去,供买房人找到合适的房源,这个事是一个多么好的事情,对不对?
房地产中介公司,就通过卖信息的方式,获取信息费用;
那么他就有一个特点,什么特点呢?
就是房源信息的私密性,有的买家房子住进去了,还没见到过卖家,拿房产证的时候,才见到;
当然现在,一般在交易过程中,特别是过户期间,就能见到了,因为程序优化后,双方必须都在场;
在那么一个什么背景下,房地产中介公司只是一个信息的出售者,但是随着房地产市场的逐渐成熟,以及二手房交易中问题的不断涌现,房地产中介公司的责任和义务也越来越多;
不再是那个单纯的信息提供者,而是责任,义务,权利这样的一个载体,肯定是越来越重要;
都知道,在整个二手房买卖的过程中,买方永远是最弱者的状态,为什么呢?
房源信息不是自己的,要花钱买;
交易流程不熟悉,要花钱买;
卖方信息和自己了解到的信息不对称,需要花钱买;
买房子要花钱,双方的中介费得付,双方的税金也得付,一切好像都和卖家没关系似的?
那么,这些房源信息,服务从哪里买,那就是从中介购买,中介公司的责任和义务也越来越多;
那么,现在的房地产中介公司,都会有那些责任和义务呢?
第一:签署买卖三方委托代理协议;
这个房地产委托代理合同约定的内容,直接关系到你的利益,知道为什么吗?
因为它具有法律效力,简单吧?
别骂我,实际内容才是最重要的,签署这个合同要注意哪方面的内容呢?
一是房源信息真实性,有的时候看房也是一个苦差事,对不对:
还有就是一旦进入买卖阶段,是不是独家都无所谓,房屋坐落在哪里他也不敢写错,对不对:
还有就是中介服务的时间,这是典型的出售信息的模型,这个就不多说了。
主要是说权利和义务,以及责任;
二是交易价格,付款方式,税费怎么出,还有中介费;
交易价格就不多说了,双方协议去吧,自由发挥;
付款方式,也不多说了,为什么呢,因为现在都走网签和资金监管程序,基本问题也都规避了;
税费怎么出,买卖双方都有税,特别是卖方,不是唯一住房,会有个税,不满2年会有增值税,这个要约定好谁来支付;
中介费就不多说了,一般中介公司会有规定,接受就买,不接受就先放一放;
三是买卖中介三方责任;
这个是重点,特别是在带不带出租约定,抵押情况,解压,信息真实性,房屋过往情况,查封情况等等要做约定,一个是买方的承诺,一个是第三方的调查,要详尽;
多数问题,可能多会出在这个环节,为什么呢?
前几天,就有一个客户反馈,买了房子,过了户正在装修,来了三个小混混,说是房子在一个月前出租给他们了,一装修就来闹,报警3次警察也不来看一下,怎么办?
可气的是,原房主手机停机,人间蒸发了;
只能起诉房东和中介,让他们去处理,因为三个混混和你一点权责关系都没有;
四是交房问题;
水电煤气,暖气,物业费,电视,电话,户口等等问题的约定;
必要的时候,要约定预留房子尾款,作为牵制的一种协定,否则你等着迁户口给孩子上学呢,他不给你迁走,你不干着急上吊啊?
把这些证都拿到,之后一一过户,一一兑现,才能够算一次完整的交房和买卖;
第二:中介必须承担哪些责任?
上述协议中的约定,实际都非常的明了了,主要就是保护买方,保护自己;
因为自己花一切的钱,不能买个啥也不知道,最后发现买了一个词,叫做上当,那就不好了;
一是真实性以及房屋情况调查的责任;
这个涵盖的就太广了,比如交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等,出售人的资格权利情况;房子的基本情况,年限,有没有漏雨,有无租约、维修基金的缴纳,户口等情况;
还有就是,物业水电煤,欠费情况,剩下的就是算好了税费,交易费用,都有哪些程序等等;
这些都要约定在协议里面,有任何问题,都要拿中介试问,同时写好这是义务,要承担责任;
二是负责交易的全程跟踪和办理;
现在二手房交易都非常的简单,要经过网签和资金监管程序,也不需要因为怎么付款的事情纠结;
过户期间,收集双方当事人过户手续资料、报告、确认、确权时间约定,代收代付应由客户支付的税、费,完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续等等。
这里提到一点,就是卖方的承诺,买方一定要中介和卖方一起承担责任,或者连带责任;
那么就会有督促的一个程序,遇到问题解决不了,直接起诉中介和原房主,为什么呢?
连带责任,就是起到很好的对自己的,买房人的一个保护,因为咱是弱者,确确实实是弱者;
三是故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时要赔偿;
如果中介故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息,比如明知出售方不是产权人本人,或者夫妻共同财产一人处理,再或者房屋交易,或者房屋本身有重大漏洞,就介绍给买受人,从而造成买受人的损失的,中介应当承担赔偿责任。
就有一个别墅,曾经凶杀案死过3个人,中介也没有告知,最后原房主和中介一起告上法庭,最后退房,退款,一分不少;
阿永哥点评:
一是有人卖房不想走网签和资金监管程序,那就不买了,安全第一,很可能有猫腻,否则为什么不愿意网签,对不对,这么好的政策,保护双方利益?
二是和中介之间的责任和义务,已经非常的明确了,早已经不仅仅是信息费了,最重要的就是安全,关键的问题之一,除了房款之外安全责任,中介到底能不能承担得起来?