主题：2011年楼市十大悬念 二三线城市房价或大涨

房价：是涨是跌，谁说了都不算？

2010年，国内房地产市场始终处在“最严厉”的调控背景之下。但从市场反应看，除“限购令”这一指令性调控措施直接限制了市场需求，令一线城市在内的调控重点区域住宅成交量大幅下降外，全国范围内住宅销量依然维持上升；同时，价格上涨势头尽管有所遏制，但房价仍在继续上涨。

2010年全年，一线城市新房价格快速上涨的势头在4月首轮调控后得到有效遏制，此后小幅波动，始终维持平稳，但年末，个别城市价格翘尾现象又有所抬头。2010年全年四大一线城市新房价格涨幅在一至两成。

仍在上涨的房价冲击着去年年初确定的“遏制房价过快上涨”的调控目标，目前，全国范围内，三次调控信号已越来越强烈：住建部在2010年12月29日表示，将继续坚定不移地加强房地产市场调控，更大规模地推进保障性安居工程建设，加强住房公积金管理等。

鉴于对三次调控以及持续加息的预期，越来越多的市场人士看淡2011年的房价上涨空间，他们认为房价在2011年将趋于平稳。

一个不容忽视的信息是，长期的高货币投放和低利率水平，导致当前通胀预期高涨。在缺乏其他渠道的内地市场，房地产依然是保值性较高的产品。房地产作为当前保值、抗通胀的首选方式，充裕的流动性下部分资金的流入也就难以避免，将支撑2011年住房的需求维持活跃。央行去年12月15日公布的一则调查报告显示，全国50个城市75.5%储户认为“房价过高，难以接受”，但与此同时，“房地产”又被受访者列为首选。

其实说到底，由资金带动的房价涨跌，最终还得由资金说了算。在资金充裕的情况下，房价下跌空间将有限；一旦资金收紧，则市场离下跌也矣。

调控：还有几轮？

2010年房地产市场调控的主基调为：促进房地产市场平稳健康发展，抑制房价过快上涨。根据房价的不断变化，国家在4月和9月陆续出台了两次楼市调控政策，政策调控力度一次次趋紧，从市场管理、土地、金融、税收等各个层面全面进行调控。

然而贯穿全年的几十项宏观调控政策的轮番轰炸，并没能使各地楼市冷静下来。

从全国各主要城市2010年的楼市交投情况来看，尽管各地房地产市场成交量有所下降，但房价却并没有步入下行通道。

最新数据显示，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居京沪广深四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；深圳均价也已站在2万元/平方米以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%；而广州2010年均价则突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%。

有业内人士表示，从目前的种种迹象看，2011年楼市调控仍将继续，无论对开发商还是购房需求的限制都将更加严格。而包括调整土地供应结构和方式、增加保障房供应、试点房产税、加息等调控政策的叠加效应，将会在2011年再次出现。如果调控强度得以持续，房价继续大幅上涨的状况或许将发生改变。

加息：诱发楼市质变？

2010年底，央行重新开启加息通道。并分别于10月及12月两次加息，五年期以上贷款的基准利率已升至6.146%。

从本质上看，加息与楼市调控并无直接关系，业界更愿意将其解读为“缓解通胀压力”的结果，但是，利率的持续抬升对房地产市场的需求抑制作用亦不容小觑。

以一套贷款金额为100万元、贷款20年的房产为例，首次购房者如果按照优惠八五折的贷款条件，2次加息之后的月供金额由6627.21元上升至6845.03元，每月多支出217.82元，总利息则多支付64137.55元；而对于购买二套房以上的客户来说，基准利率上浮1.1倍的结果，在2次加息之后的月供需多支出303.62元，总利息则需多支付72868.11元。

目前的置业消费群体中，自住购房占到九成，可见置业需求仍显刚性。相对来说，加息反而会进一步加深对早期运用银行者的影响。基于流转成本增大的考虑，部分炒家会采取收拢资金的方式，其影响后果是导致市场上有更多存量房开始流转出来。

中国银行最近发布的《2011年中国宏观经济形势分析与展望》的报告指出，从经济增长、物价运行的趋势以及利率水平来看，未来加息的空间和可能性仍然存在，未来一段时间央行很可能采取“小步快跑”式的加息策略。“加息通道的有望开启，是房地产企业对于资金考虑未雨绸缪的重要因素之一。”中国指数研究院副院长陈晟表示。

房企融资渠道：没有最紧，只有更紧？

刚刚过去的2010年，开发商的融资渠道面临前所未有的紧缩，除地产公司的A股IPO已完全暂停外，包括已上市地产公司的再融资，甚至房地产信托，都陆续被限。

但是，市场销售的意外回暖令融资渠道被限的开发商并没有遇到严重的资金问题。

2010年12月召开的中共政治局会议上提出，2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策。其中尤为引人注目的，便是货币政策由去年的“适度宽松”开始转为“稳健”。这意味着，在2011年银根持续收紧的背景下，开发商的融资渠道放松已几乎无望。

这已不是单纯的政策影响力，在持之以恒的调控作用之下，对于行业后市的看空情绪开始滋长。“现在更为注意的，是房价下跌之后带来的结果。”一位国有银行信贷负责人向《第一财经日报》记者表示。

正因为此，出于防范风险考虑，除银行外，股市、信托等其他融资渠道的门槛亦在悄然提高，而这些举措的最终目的是：收紧银根。“当开发商意识到只有卖房才能回笼资金时，房价就下来了。”一位房地产企业营销部负责人称。

有知情人士透露，未来保障性住房的主要体现形式将是公共租赁房，而经济适用房、限价商品房等的数量将逐渐减少。

目前，在级的指导意见之外，各地方政府有关公租房的财政投入比例、退出机制等相关政策细则尚未明确，公租房基金尽管拥有充分的存在理由，但其盈利模式、退出方式却由于政策细则的缺位而迟迟无法落实。

但无论上述公租房基金最终能否获得相关主管部门的审批，搭建保障房的融资平台、吸引社会资金的参与，都是解决保障房开发与建设中资金问题的一个重要渠道。如果相关政策在2011年得以明确，将有助于公租房基金加快步伐

二三线城市：能否接力上涨？

2010年，限贷、限购、限外之下，一线城市投机性泡沫已大幅挤出，但二三线城市发展势头平稳，首套自住需求仍占主体，市场交投虽有短期的政策性冷清，全年依然达到历史较好水平。

中原集团地产研究指出，随着二三线城市经济发展，房地产市场也逐步进入快速增长阶段。一线城市的新房市场已趋于饱和，二手房成交比重逐年上升。

从行业发展方向看，标杆房企销售重心从一线城市转向二三线城市的趋势也已形成。靠二三线城市为主要支撑的万科销售创千亿，恒大、中海、龙湖、碧桂园等多家提前布局二三线城市的房地产公司，在调控背景下都取得不俗的销售业绩。

同时，在高铁建设的带动下，沿线区域将成为我国新兴的发展轴，而周边城市房地产市场也将得到快速提升。一时间，地产业界爆发了二三线城市将因此迎来房地产发展绝好机遇的大讨论。

只是，二三线城市的楼市，能否成为未来地产市场的新引擎，仍有待观察。

有业内表示，须警惕二三线地产热催生新一轮泡沫。因为部分二三线城市的经济缺乏足够竞争力的产业支撑，居民人均收入水平也相对较低，如果大量性开发和购房资金涌入，可能会促使当地房价的过度上涨，超出当地刚性需求的实际购买力。在这种情况下，市场就容易陷入买入容易卖出难的尴尬境地，可能会形成泡沫。

非主业央企退出：没有期限？

2010年年初，央企大手笔拿地之下，有关央企“制造、推高楼市”的舆论呼声越来越大。这直接导致了国资委3月宣布，除16家以房地产为主业的企业外，78家不以房地产为主业的企业要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。

除此之外，2010年8月，国资委宣布中国房地产开发集团公司整体并入中国交通建设集团有限公司，业内人士将这一事件看作央企地产业务整合的序幕。

自从国资委成立以来，央企在房地产行业的集中度就在不断提高。2003年开始，国资委对央企房地产业务进行了大幅度调整重组，先后确认和公布了16家以房地产作为主业的企业。

国资委主任王勇在不久之前召开的央企负责人会议上表示，2011年仍将推进央企联合重组。王勇说，2011年要规范推进与各类制企业的并购重组，促进央企的资源向重要行业的企业集中。同时，强化资源整合，采取多种方式剥离重组非主业资产。

在这一基调之下，央企重组过程中，地产业务的整合将吸引更多的关注。

但是，2010年主业非地产的央企退出步伐缓慢，导致国资委最终仅表态，主业非地产的央企在完成现有地产项目的开发后逐步退出房地产业。这意味着，主业非地产的央企退出地产之路在2011年仍然是一大悬疑。

我的朋友说，2011年成都的涨幅将是最大的，补涨空间非常广阔。