主题：当前房地产库存的分类和问题

问：第二个问题关于中国房地产库存，我们算了一下从2012年库存快速积累，2015、2016年确实有下降的过程，特别是二线城市下降的比较多。最近三四线城市销售比较好，这些城市库存怎么看，能够去化的掉么？


谭华杰：房地产库存实际上有四个阶段，对应四类库存。

我们通常说得最多的库存，是开发商已经取得了预售证、但还没有卖出去的房子，称为在售库存。这是大家讨论最多的库存，已经可以开始卖了，但还没卖出去、还在开发商手里，待售库存，这是第一类。

第二类库存是在第一类库存之前的阶段，叫在途库存，现在还没拿到预售证，但是已经开工，开工了迟早要拿到预售证，之所以没有拿预售证，可能是因为某种原因拿不到预售证，比如有些政府不给、有些开发商控制销售节奏，其实按照拿预售证的标准，已经可以进入可售状态了，还有一些确实没到这个点、但也已经开工了，一旦开工一般几个月后也会达到这个状态。这是第二类，在途库存。

第三类库存更早，开发商已经拿到地，地可以开发，但是没有开工，这称为未开工库存，但是因为土地已经出让出去，所以迟早会变成房子，这也是一种库存。

第四类库存，就是开发商已经卖掉了，但是从整个市场来看，还属于库存，是因为有些人买了房子不打算住，买房子属于投资行为，在投资性购房者手中囤积的库存，即二级市场库存。

我们可以看到，刚才说的第一类库存也就是在售库存在某些城市可能很低，但其他三类库存可能是不低的。

去年很多城市地王现象很多，原因就是这些城市的在售库存很少，个别城市去年或者前年的在售库存去化周期只有不到两个月，这是一个很可怕的水平。我们之前有个基本的研究框架，认为在售库存的合理区间是5-10个月。它有两个临界点，一个是5个月，一个是18个月。如果在某个城市在售库存去化周期超过18个月，通常房价将会面临短期回调压力；如果低于5个月，未来短期内房价上升压力就会比较大（不考虑政策因素，只考虑市场因素）。

一个城市保持长期可持续发展的合理区间是5-10个月，10-18月的在售库存相对较高，但因为我们国家在过去整体处于住房短缺状态，所以即使超过10个月，接下来可能出现的情况可能只是开发商卖房子速度变慢，但房价未必会出现下跌。然而，房价对于在售库存短缺会更敏感，只要低于5个月的下限，接下来就有可能出现房价大涨。所以去年有很多城市房价上涨多，出现大量的地王，核心原因在于它的在售库存太低。

如果说其他种类的库存也很低，那么短期房价上涨是有一定道理的。但问题就是，有些城市出现一种假象，这种假象就是因为之前两年是行业调整期，导致这个城市的新开工特别少，在售库存逐渐消耗的同时，在途库存也降得很低。但是，未开工库存其实很大，那么这种城市目前的短缺就是个假象。

还有一类城市，前三类库存确实都非常少，这可能是因为在之前相当长的一段时间土地供应持续很少，中国是有几个这样的城市。这几个城市的短缺是不是真实的短缺，关键看第四类库存，就是过去买了不住的空置的房子、投资性的二手房库存有多少。

因此，要回答这个问题，我觉得首先要认清四类不同库存的性质，每一类库存单独去建数据，最后应该加总出一个总库存量。总库存量低，确实就是库存比较短缺，如果只是在售库存少，但是其他类别库存高，这种城市的短缺现象就是一种假象。基于这个短缺的假象的房价快速上涨就是不合理的，在这之后可能会出现问题。