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房天下>成都业主论坛>东立清水河畔>东立的逾期交房事实及法律依据（呕血力作！！）
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主题：东立的逾期交房事实及法律依据（呕血力作！！）

阳光三步曲

发表于2010-03-08
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一、东立在交房方面存在逾期交付的违约行为。
（一）作为卖方，东立应该正确履行交房（即业主所购商品房）的义务，在交付时应当同时满足以下几方面，缺一不可，否则即为违约：
           在约定期限内交付。（合同约定是2008年12月31日前。）
           同时，交付的商品房符合交付条件。（即东立的质量义务。）
（1）法定条件——竣工验收合格。
法律依据：
合同法第279条第2款：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建筑法》第六十一条规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；
《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。
（2）约定条件——《合同》第十条：规划验收合格、取得面积实测报告、提供住宅使用说明书及住宅质量保证书。
 
以上两方面必须同时具备，缺一不可。
如果东立的商品房符合交付条件，但东立未在约定期限内交付，是为逾期交付；另一种情况，即使东立在约定期限交付了，但商品房并不符合交付条件，仍为逾期交付。
 
（二）东立无视公众安全利益，在其商品房不符合交付条件时就要强行向业主交付，被成都市建委叫停，要求整改。其单方发出的定于2009年1月24日交房的《交房通知书》没有法律效力。
 
约定交付期限到了后，东立没有交付。其商品房质量不合格，成都市建委屡次发文要求其整改，但其态度消极。2009年1月底，在房屋还存在重大质量问题、并不符合交付条件的情况下，东立单方向部分业主发出交房通知，要强行将质量不合格的商品房交付于业主，以摆脱其违约责任。业主当然不能认可。而在东立所说的交房日期，东立公司在楼盘并没有组织交房活动，整个楼盘无东立的工作人员组织交房，业主去现场见到的只是空楼盘和几个保安。2009年3月20日，成都市建委发出《关于“东立·清水河畔”工程违规行为处理意见的通知》，明确东立应立即停止将房屋交付业主使用，必须在2009年3月26日拿出具体整改方案和整改完成时间，报送该委当地政府并向业主公示。但业主至今未看到整改方案和整改完成时间。东立整改态度消极，2009年8月26日成都市建委发出《关于对成都东立置业有限公司“东立清水河畔”项目重大质量问题予以不良行为信用记录的处理通知书》，对东立作不良行为信用记录，信用等级降为B级。东立何时将符合交付条件的商品房交付于业主，至今未给业主一个说法。后在成都市建委官方网站上查询得知，东立于2010年1月11日才通过竣工验收备案。
 
二、东立应当向业主承担逾期交付的违约责任。
东立至今未向业主交付符合交付条件的房屋，违反了《合同》第十条的约定，应当按照《合同》第十二条的约定及其他法律法规的规定承担违约责任。
《合同》第十二条约定了东立逾期交房责任，违约金计算方式是：自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。（部分合同（具体业主姓名）约定的比例是万分之0.1，违约金过低，根据《合同法》第114条第二款的规定，业主可以要求比照其他业主万分之二的比例）
 
三、东立回避其重大质量问题，认为其在2008年12月31日前已获得竣工验收报告，故其商品房质量合格，符合交付条件，并没有违约。其所辩称的理由并不能成立。
1、东立认为按期取得竣工验收报告、规划合格证书等，来证明其在合同约定的2008年12月31日前就已具备交付条件了。前已述及，法定的交付条件可概括为“竣工验收合格”。那么判断竣工验收“合格”的标准是什么呢？凭据是什么呢？难道仅仅是东立自行组织几大主体验收而获得的竣工验收报告吗？我们业主认为，获得竣工验收报告仅仅是一个必要条件而非充分条件，是否“合格”应以建筑工程质量监督机构所作出的法定评价为准。
（1）作为卖方，东立负有质量保证义务，违反该义务的，作为买方的业主享有法定的要求承担违约责任的权利。 见《合同法》第153条、第111条的规定。
（2）竣工验收的流程。
从前已述及的《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的相关规定可看出，建筑工程竣工后从建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位联合组织验收，到最后报建筑工程质量监督机构监督、审核备案，取得竣工验收备案手续，这是建筑工程竣工验收的完整工作流程。特别是在《建设工程质量管理条条例》第四十九条第二款中规定到“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”以及在《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定中规定到“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”。因此，在整个验收过程中，建设行政管理机关的相关监督工作是工程验收工作的最后一关，作出的有关整改通知及《建筑工程竣工验收备案表》等法定评价才是该工程是否合格的证明文件，也是唯一对社会公众具有公示效力法定证明文件。建设工程竣工验收备案制也是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。
（3）如何认识成都市建委针对诉争商品房楼盘“东立清水河畔”所发两个文。
东立开发的“东立清水河畔”商品房存在重大质量问题已是不争的事实。见成都市建委先后发两个文：
一是2009年3月20日成都市建委发出《关于“东立清水河畔”工程违规行为处理意见的通知》，明确东立应立即停止将房屋交付业主使用，必须在2009年3月26日拿出具体整改方案和整改完成时间，报送该委当地政府并向业主公示。
二是2009年8月26日成建委发（2009）房字第20号《关于对成都东立置业有限公司“东立清水河畔”项目重大质量问题予以不良行为信用记录的处理通知书》）。因东立“东立清水河畔”项目存在不按图施工、电线裸埋、在剪力墙上破墙开门、外墙保温工法工序不到位、渗水脱落，地下室顶板、剪力墙多处渗水等重大质量问题，东立整改态度消极，被成都市建委处作不良行为信用记录，信用等级降为B级。
上述两个文件证明：
A、成都市建委在履行其所负担的在建筑工程质量监督管理方面的法定职责。
法律依据：《建设工程质量管理条例》第四十三条第三款规定：县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。

建设工程质量管理条例第四十八条规定：县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查的单位提供有关工程质量的文件和资料；
（二）进入被检查单位的施工现场进行检查；
（三）发现有影响工程质量的问题时，责令改正。
第四十九条第二款规定：建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
 
B、建委发文，行使法定职责，揭示房屋的重大质量问题，是对其商品房质量问题做出的法定评价，并做出要求东立整改并降其信用等级的具体行政处罚措施，东立至今未提出异议，该两份文件具有公信力及效力先定性，法定质量都督机构——成都市建委都认定房子有重大质量问题了，这种房屋老百姓还敢接收吗？还敢住敢用吗？对不合格工程按照合格工程进行验收，不知东立自行组织获得的竣工验收报告是怎么做出的。合不合格不由东立说了算，由法定质量监督机构说了算。东立的竣工验收报告因之而失去证明力，不能证明其待交付的商品房质量合格。
（4）在东立逾期交房一年以上后，在2010年1月11日才取得竣工验收备案，说明了什么？
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。第八条规定：备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。
根据东立的证据，其在2008年12月31日前就竣工验收，取得了相关备案的资料，理应在15日内备案。为什么在一年后才通过备案呢？原因只有一个，就是因其重大质量问题而迟迟不能通过建委的审查监督、备不了案！建委质监站在2008年12月18日就通知其重新组织竣工验收。东立不能说明其在何时又通过了重新组织的竣工验收。
2、即便东立在2010年1月11日通过了竣工验收备案，暂且认为其具备了交付条件，但其仍未向业主交付经过整改后的商品房，也就是说东立逾期交房的违约行为一直在持续进行中，至今未结束。
双方在《商品房买卖合同》第十四条约定交房的程序为：“……出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……”。东立至今未重新通知业主收房，故其一直违约，一直逾期。
 
四、关于不可抗力的影响，只能计算24天！
东立自述受不可抗力（5.12地震）影响，所以未在合同约定的2008年12月31日交房，而在2009年1月底通知于2009年1月24日交房。但东立未举出其受不可抗力影响而与施工单位协商结果的证据。可认定其自认受不可抗力影响的期间只有24天。
 
综上所述，商品房是一种特殊的商品，价值重大，关乎百姓安危。所以，国家对于房地产市场存在诸多干预，其主要目的就在于确保房屋质量。竣工验收合格是国家对于商品房交付使用的强制性规定，因此，如果在交付的房屋不符合法定标准、未通过法定质量监督机构的质监关时，仍然认定房屋交付的完成，则无异于取消了国家对于房屋质量的监管。而这种监管的缺失最直接的后果就是使得大量存在安全质量问题的房屋可以投入使用，从而危及人民群众的生命财产安全。并且还在很大程度上肯定、甚至鼓励了开发商的不诚信做法。广大业主倾其所有解决来人最基本的居住问题，等来的却是不合格的房子，让广大业主情何以堪！
恳请人民法院的法官们能够良心发现，不要被开发商和谐，秉公执法判令东立对其违约行为承担法律责任，保护广大业主合法权益不受侵犯！
 

阳光三步曲

发表于2010-03-08

目前相关诉讼，已经在青羊区法院有部分判决，但是目前的判决对业主极为不利，从公正公平的法律立场上是很站不住脚的！

该法院曾经有副院长因为其他不法事件被拘押的先例！请大家保持对东立和青羊区法院的高压！

请已经判决的业主、正在诉讼的业主和正准备诉讼的业主联合起来！抵制任何侵权行为！愿意加入诉讼，进一步争取我们合法权利的业主联合起来！

大家可以和我QQ联系！

shoo83

发表于2010-03-08

shoo83

发表于2010-03-08
顶顶

shoo83

发表于2010-03-08
争取合法权益！

xifeng144

发表于2010-03-08

告下去，一直告下去，区不行就到市里，市里不行就到省里，省里不行就去中央也要把这帮王八蛋告倒。

shoo83

发表于2010-03-08

对的哈~如此楼盘 如此开发商，业主联合起来 教教他怎么做人~

东立一梦

发表于2010-03-09

    苦难的清水河畔业主们：

             不要忘了自己的权益和义务，不要相信奸商和枉法者的信口雌黄。只有努力，才能维护自己的权益。东立违约是不争的事实，要求东立赔赏是天经地义的。

成都1983

发表于2010-03-10
阳光三部曲辛苦了，支持

1234打死阳光

发表于2010-03-12
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