主题：房地产：宏观调控不改行业理性繁荣

房地产行业不仅是国民经济的支柱产业，同时也是民生产业，其产品具有一定的外部性，在当前我国保障性住房体系还没有建立，国民的住房需求过于依赖市场的大格局下，房价必然会成为整个经济生活关注的焦点，由于我们房地产市场目前处于严重的供不应求基本格局，房价上涨的动力强劲，因此会经常招致外部的政策调控。

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对此，我们认为，由于行业的基本特性和基本职能，宏观调控将会成为行业发展的一种常态，而在国民经济诸多领域对房地产已经形成路径依赖的情况，我们应该以平常心来对待。我们判断，今年政策调控重点将在两个方面，一是保障性住房建设和提供，二是紧缩性政策。

保障性住房建设有利于减缓调控

我们认为，政府提供保障性住房政策不会对房地产的有效需求形成较大影响，不会对房价走势形成大的压制，相反，保障性住房需求得到满足是行业景气可持续的基础，有利于减少宏观调控政策。

2007年房地产行业政策调控最重要的成果是政府基本确立了两分法调控体系。政府加强了以前在一定程度上被忽视的经济适用房建设，同时增加了双限房和廉租房两个种类，最终建立起多层次的保障性住房体系，将城市中低收入阶层不同层次的基本居住需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离出来，通过由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给。而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。

我们认为，两分法调控抓住了行业发展的本质，也有利于资本市场稳定对调控政策的预期。以前经济适用房、廉租房等保障性住房的供给不足，在一定程度上影响了中低收入阶层的居住需求，增加了行业发展的障碍，每一次调控政策后的房价大涨也总是招致政策的更为严格的调控，加剧了行业供求矛盾。现在政府加强和提高保障性住房的管理、供给力度，有利于房地产行业整体的健康长远发展，保障性住房的居住需求是商品房需求最基础的一块，只有这一块有一个比较好的市场来满足和解决，房地产行业的长期景气也才能得到更好地维持。

保障性住房也不会影响商品房市场。商品房和保障性住房各自的供应对象具有较大差别，之间没有太多的交集，能够享受保障性住房的人群本来就没有能力参与到商品房市场中来，没有成为商品房有效需求部分。而保障性住房土地多是地方政府协议划拨出让，地方政府无法从中获得土地出让收益，如前所论述，这必然影响其积极性，其规模也难以达到冲击商品房市场的程度。