主题：“东三角”商业五大未解之谜

近段时间，位于成渝经济带，由天府门廊、建设路和万年场组成的“东三角”商机再度浮现。记者听闻，定于在“东三角”的成都银泰城、成华万达广场即将动工，万年场的华润万象城正喜迎四方来客，而在建设路，万科的全新项目——华茂广场与东区乐府业已开始建造……

前面几天我们就“东三角”的住宅与土地市场做了探讨，如今说到商业，上述的“土木大兴”似乎描绘出了一幅欣欣向荣的图景。但水波不兴的湖面也可能暗涌着急流，“东三角”同样有自己的困境，同样有为“雾霭”笼罩着的未解之谜。

成都“东三角”区域分布图（来源：房天下）

今年5月，成都“新二环”正式通车，高架傲然挺立。行走在东二环，随处可见这种“快速公交”的站牌：

东二环快速公交站牌（来源：房天下）

谜团二：天府门廊项目趋向同质化？

昨日攀成钢，今朝天府门廊。从2007年至今，这个蓉城新兴的“第一板块”吸引了新鸿基、泰合、合景泰富、香港置地、九龙仓、乐天、仁恒、伊泰、吉宝等名企大牌入驻，几乎红得发紫。

天府门廊建筑项目分布图（来源：网络）

“大腕”云集，也容易让人审美疲劳。前几年，不少业内人士批评道：天府门廊的项目产品趋向同质化。乍一看，似乎确实是这样，该区域内的在建或将建项目，如成都ICC、环球汇、泰合国际财富(小区网论坛)、韩国乐天、仁恒滨河湾、绿地锦天府等，不是综合体就是豪宅，是几个综合体，可以说是在“打拥堂”，同质化颇为“明显”。

事实真的如此么？经记者搜索整理，目前天府门廊主要的综合体项目如下：

项目名称开发商体量物业形态环球汇香港置地，合景泰富建筑面积120万方住宅，SOHO，购物，写字楼，五星级酒店，沿街商业等成都ICC新鸿基，恒基兆业，九龙仓建筑面积120万方住宅，购物，五星级酒店，写字楼，城市观景台等泰合国际财富泰合集团建筑面积42万方SOHO，公寓，写字楼，五星级酒店，购物，商业街，文化场馆等乐天韩国乐天建筑面积30余万方住宅，写字楼，酒店，购物，影院，剧场，游乐园，大型书店等

天府门廊板块主要综合体项目列表（来源：房天下）

不难看出，这四大项目，无一不是大开发商、大体量、多元业态。那么同质化程度如何呢？从“物业形态”一项，我们看到每个项目都包涵住宅、写字楼、购物等业态，似乎显得“千篇一律”。但如果仔细观察，便会发现：环球汇有自己的特色沿街商业；成都ICC因280米高的“双子塔”而自带城市观景台服务；泰合国际财富带商业街和文化场馆，笼罩着浓浓的气息；乐天有着“韩国迪斯尼”的美名，将建设影院、剧场、游乐园等

成都ICC效果图（来源：房天下）

而天府门廊也不再仅仅是豪宅聚集地，通用时代国际社区这样的刚需项目，一经推出也大受欢迎。

现在，我们可以说天府门廊的综合体项目“同中有异，异中有同”，所谓的“同质化”，其实是未有深入了解时的简单印象。如今该区域进入消化存量、供求暂缓的时期，三五年后的“攀成钢”会是怎样？无论如何都值得期待。

谜团三：万年场将超越建设路？

都说万年场将超越建设路，成为“东三角”最繁华、人气最旺的板块。事实上大家也都看到，华润“双璧”——万象城、二十四城登陆后，不断“扩张”领土与辐射范围，吸附周边人口与资源。是万象城，这个建筑面积达32万方的大型综合体，与位于同一十字路口的国美、苏宁、五星电器等大卖场连成一体，“势力”甚至影响到东客站的塔子山壹号、东村的成都绿地468公馆等楼盘，成为如今“东三角”最耀眼的新星之一。

那么，说万年场将超越建设路，是不是就理据充足了呢？

怀揣这一困惑，记者分别“逛”了万象城和建设路最大的商业体之一——伊藤洋华堂，看到的情况如下：

伊藤建设路店与万象城实景对比（来源：房天下）

伊藤建设路店坐拥路口繁华不必多言，店内空间虽不如万象城大，但人声鼎沸，气氛火爆。反观万象城，虽说不上门可罗雀，人气却实难与伊藤相比。

是因为万象城规模不够？品质不高？非也。就记者所见，万象城在体量和档次上，都是够资格和建设路任何一个综合体叫板的。建设路商圈自成型之日历时弥久，如今万科、龙湖、首创、信远等名企虎踞龙盘，“后起之秀”也推出了交大归谷建设派这样的全新产品，板块人气居高不下。而万年场开发较晚，成型尚待时日，万象城再“犀利”，也不至于以一己之力拯救。

未来万年场将会超越建设路吗？目前，其已有泰国尚泰百货、华润OLE精品超市、百老汇电影院、NOVO精品百货等店铺入驻，逻辑上并不是不存在这样的可能，但我们期待的是共融是均衡，而不是“为竞争而竞争”。

万象城入驻品牌展示（来源：房天下）