主题：市场"大甩卖"四问成都楼市"冷暖"

临近年底，成都房产尾盘都在进行各种优惠清盘活动，陆续推出特价房源：九眼桥区域的外滩一期清盘特价5599元/平方米，浅水半岛推出27套一口价4648元/平方米、光华大道花样年华乐摩筑推出20套一口价4999元/平方米特价房、城北金科一城特惠房3888元/平方米起、云景豪庭前期看房最高可享受15%优惠……

与此同时，各区域新盘也在不断推出，仅11月，就有24个项目开盘和推出新房源，据《成都楼市》近期对成都可售房源统计，共有约83340套，预告开盘的项目也有近50个；当然也有拿着地不开盘的。面对这样的情形，让准备买房的成都市民李强看不懂了，心中有不少的疑问期望得到解答。

一问：为何逆市开盘？

今年成都房产销售并不好，尾盘房源剩余不少，整个经济也并不景气，开发商为什么还推这么多新盘？为何不等市场有所好转才开盘？

【开发商方】：是整体营销策划“什么时候开盘和推出新房源都是公司整体营销策划所决定的，公司做这样的决定肯定是经过各方面综合考虑的。”面对李强提出的问题，各楼盘的销售人员回答得都是如出一辙。无论是刚开盘的中新公园大道和凯德风尚，还是推出新房源的优客联邦和恒大绿洲都没有解释开发商为何会做出如此决定。

【业界专家】：开发商等不起“市场低迷，开盘和推出新房源都意味着当‘范跑跑’。”中国商业地产联盟常务理事冉立春一语中的，取得商品房预售许可证的开发商在政策和资金双重压力下，必须开盘。取得预售许可证就意味着开发商已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

冉立春分析说：“部分小开发商的土地出让金、投入的建设资金可能是银行贷款，每天都是要付利息的，如果不卖房子，资金如何回流？就算没有贷款，开发商在紧绷的资金链束缚下，终会下定决心成为‘范跑跑’———跑得快才是硬道理。毕竟成为‘猪坚强’要具备天时、地利、人和三大条件，难！”

“再者，开发商对市场形势做过分析后，所做出的决定是对公司发展有利的一种经营方式。”冉立春说，同一个公司所开发的不同项目或是同一个项目不同批次的房源同一时间推出，可以达到两个目的：减少广告投入，节约成本；造大声势，营造品牌效应。四川蓝光和骏实业股份有限公司就是一个很好的例子，随着新楼盘凯丽香江开盘，在广告中就可以同时提到正在销售的凯丽美域、富丽东方、富丽碧蔓汀，这样不仅节约了广告成本，还给消费者留下较深影响，增强品牌说服力。

二问：刚性需求真那么大？

消费者的刚性需求到底有多大，能消化如此多的供应量吗？

【调查报告】：刚性需求超五成不管是开发商还是政府，一直以来都认为成都房产的刚性需求很旺盛。2008年，有关部门将投入重兵启动成都城区12个“城中村”、“铁半城”、“两轴四片”等工作，这些改造工作都将增大对房产的需求。《2008年成都秋季房交会购房者置业需求调查报告》也指出，成都购房刚性需求超五成，市场供需依然旺盛。

【业界专家】：预期过分乐观面对这个问题，冉立春说：“虽然刚性需求的比例多大没有具体的概念，但可以肯定的是开发商和政府对其期望值都过高。供应量远大于需求量，是造成房市滞销的原因之一。当然还受世界经济的影响，成都房地产也在同一时间进入一个回复理性的调整期。而这个调整期应该是比较漫长的，经济面临困难、调整政策没有放松、市场需求萎缩以及未来供应量加大等因素的影响下，预计成都本土的开发商有可能从目前的2000家变为10家。”

三问：为何不少项目不开盘？

为什么也有开发商迟迟不开盘，是否因为其资金实力雄厚，可以等待市场的好转？

【客观状况】：待开盘项目很多

位于光华大道由和记黄埔地产（成都）温江有限公司开发的彩叠园，上万平方米的实景样板房都已经开放，但迟迟未开盘。而像“彩叠园”一样未如期开盘的项目，在成都还有不少。

【业界专家】：开发商待价而沽“不开盘，有多种原因，资金实力雄厚是其中一种，学习‘猪坚强’，等待着市场的好转再推出以获取合理的利润。”冉立春分析说，还有可能是拿了地，以某种理由向政府推迟缴纳土地出让金，项目当然不用推出；也有开发商拿着地分析市场后认为，如果此时推出，销售情形可能会很差，也会会选择“刘不跑”。

“刘翔选择不跑其实也带有一种商业经营策略。刘翔代理10多种商品，如果带伤跑了，可能连前六名都拿不到，到时刘翔这个品牌就倒了，还不如不跑，出来热身，表示其本身是愿意跑的，其后再退赛，可博得观众的理解，最大程度上保留刘翔这个品牌。房产品牌营运也是同样的道理，开发商可以采取‘刘不跑’，寻求‘一、二手联动’、‘联合代理’等形式保留自己的品牌，暂不推出新项目就是寻求机会把到手的土地转让出去，把损失降低到最少。”

四问：房市会崩盘吗？

不少现在还在观望的人认为，过了明年春节，多数开发商会撑不住，房市会崩盘，那时买房更划算。

【业界专家】：房市崩盘对谁都没好处“谁会期待房产崩盘？”冉立春有些不解，从地方政府到开发商、从媒体到广告公司、经纪公司，房地产产业链条中各个环节中的人，希望自己房子保值增值的购房者都不会希望看到房产崩盘。难道购房者没想过，如房价降得太凶，难保开发商回笼一部分资金后，会卷款出逃，到时损失最大的还是购房者自己。可能只有那些还没有买房也暂时买不起房子的人，或者那些不管房子降到什么程度恐怕都不会有买房能力的人，才会期望房市崩盘。如果真正有需要的不管什么时候都会购房，除非房价泡沫太多。其实，真正有购房需求的人不在乎利率优惠政策，毕竟2成首付，0.7倍利率，对自住型购房者的优惠是非常有限的。

现在就是一个漫长的调整期，只有当开发商、投资商、承建商、运营商四者完全独立经营后，市场才能达到理性状态。只有市场健全机制，开发商、购房者等各方的利益才能得到有效保证。