主题：1998 VS 2008，两次救急的楼市命运！

在国际金融风暴向纵深演变，国内经济下行趋势明显的背景下，11月中央出台拯救经济的一揽子计划，简称“国十条。未来两年高达4万亿的投资额度，一时们倍受国内外关注。那么，它对房地产市场将产生什么影响，购房者的必要了解这一点。

首先，在救经济的政策制定中，中央对于房地产业的态度不断变化。仅从“国十条”内容来看，似乎与房地产业没什么关联，只有第一条“加快建设保障性安居工程”有点瓜葛，但也只是局限于住房保障领域。孰料，在随后国务院召开的省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议上，温家宝部署了落实中央政策措施的七项工作，其中第三项是“促进房地产市场平稳健康发展”，并再次强调“房地产业是国民经济的重要支柱产业”。

这就意味着，在中央心目中，想要扩大内需、保持经济增长，绝不能忽视房地产业的重要作用。历史总是惊人的相似，1997年亚洲金融危机波及内地后，中央首次把住宅产业作为剌激需和经济一个全新增长点，并于1998年全面推行货币化分房，从而使住房产业渐渐成长为支柱产业。如今，在破坏力更大的美国金融风暴的威胁下，再次强调房地产业的支柱地位，表明中央绝不希望楼市继续目前的低迷状况，必然还会有后续措施出台，进一步促使楼市早日回暖，更加稳定和健康的发展。

然而，历史也不会简单的重复。经过十年的快速、甚至是过度繁荣，我国房价出现泡沫，产业发展略显畸形，已非当年那个尚未发育的童真小孩子。所以，扩大内需对于房地产业的倚重程度已大不如十年前，重要的是住宅供应结构也将发生重大变化。1998年之后重在推动住宅的商品化和市场化，此番重在 “加强保障性安居工程”。也即说，廉租房、经济适用房等保障性住宅将是政策支持的重点。

那么，上述政策将对眼下的楼市，是利空还是利好？整体而言，对于房地产市场是利好。因为房地产经济的周期与宏观经济的周期基本同步，如果国民经济继续下行，不可能指望楼市能回暖，甚至步入上升通道。反过来看，如果房地产市场长时间低迷，那么经济也很难明显好转。“国十条”对于国民经济是利好，当然也有助于楼市企稳，尤其是中期考量，会缩短市场下行的时间，减少下调的空间。

但是，短期来看，“国十条”还不能从根本上逆转楼市下跌的趋势。经济和楼市的运作都有内在的周期性。还是拿历史经验相佐证。1998年中央出台诸多措施刺激经增长，1998年GDP是7.8%，1999年却滑至历史最低点的7.1%,直到2002年才步入新一轮经济增长期，楼市亦如此。所以，明年经济和楼市的情况应该比今年更糟糕。就楼市而言，2008年同比2007年，全国和上海的房价肯定是正增长，2009年同比2008年，房价将变成负增长。

最后，再分析一下“保障性安居工程”。从政策出发点观察，加强廉租房和经济适用房建设可谓一箭双雕。一方面能过投资拉动内需，另一方面把花钱在低收入群体身上，原本就是“补功课”。按照住房与城乡建设部副部长齐骥的说法：“今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元”。

这对于低收入群体当然是好消息，无论是廉租房还是经济适用房，总有一份“大礼”等着他们拿，等着吧。对于中高收入群体而言，他们要通过纳税为这份“大礼”埋单，而且由于大规模建设住房保障产品，必然会分流普通住宅的需求，从而导致商品住宅的价格有继续下跌的可能；没买房的，不妨再等等，对于家有两套以上住房的富裕阶层和投资客来说，要做好资产缩水的心理准备了。