主题：政策超调预期再次明显下降 看好地产股未来表现

3月17日，北京出台调控政策，要求稳定房地产市场。随即，广州、石家庄、郑州等地也纷纷加码限购限贷。不过，我们认为北京政策最为严厉，也最值得投资者关注。这篇报告希望从北京切入，进而通过详细的数据分析，预测未来房地产市场的走势。
预计一线城市二手销量明显下降，但新房销量或不会明显下降，房价也不会大跌。北京等热点城市年后出现楼市过热，亟需降温。政策从增加供应，限制需求杠杆和引导市场预期多管齐下，预计将造成北京为代表的热点城市二手房销量大跌。然而，由于新房本存在网签管制，我们判断热点城市新房交易量并不会出现大幅下降。同时，我们也认为核心城市房价不会大跌。
循序渐进，因城施策，整体超调风险很低。政策采取循序渐进，因城施策的办法，意味着政策未来矫枉过正的可能性也不大。即使个别城市出现政策矫枉过正，其他城市的基本面可能也比较健康。这可以保证开发企业，尤其是龙头开发企业经营不出现问题。因此我们认为，无论是刺激供应的政策，还是限制需求的政策，短期都不会造成地产开发企业资金链出现重大问题，也不会造成房价大幅下跌。北京政策的出台，也意味着本轮地产政策加码基本明朗，政策从四月起可能进入平静期。相比上一轮周期，一线和二三线城市之间需求管控力度差异更大了。
一线资源价值和环一线区域发展机会仍然凸显。我们相信，北京为代表的一线城市存量的土地储备和持有物业，其稀缺性并没有受到政策的冲击。上市公司绝大多数在一线城市的项目资源都来自2016年前，因此我们相信大多数A股上市公司在一线城市资源价值都十分安全。从历史上来看，北京加码限购限贷，一定程度上也能推动环京市场承载一部分需求。不过，本轮北京政策加码也伴随着环京市场（和其他一线周边区域）政策加码，环京楼市也不至于非理性繁荣。
风险提示：政策超预期加码，房价超预期下行的风险。

政策超调预期再次明显下降，看好地产股未来表现。随着北京政策的落地，预计很快各热点城市政策会悉数出台。而此后，我们认为政策就会进入平静期。而在非热点城市，政策去库存决心仍然坚决。所以总体来看，我们相信全年全国商品房销售面积可以实现正增长。市场超调风险大幅下降，政策预期和市场形势更加明朗，我们推荐地产板块，看好招商蛇口(001979,买入)，华夏幸福(600340,买入)，金融街(000402,买入)，首开股份(600376,买入)，嘉宝集团(600622,买入)等。