主题：成都30楼盘成本曝光 地价房价比争议仍不断

现在已不是讨论房地产宏观大势的时候了，宏观大势的“不明朗”现如今已是最明朗的预期。现在的问题是，2009年春夏之交这一波大行情之后，房价回暖的直接产物是土地市场的蠢蠢欲动。进入到6月份，全国各大城市频频拍出，北京广渠门15号40.6亿的成交价被视为土地市场再入上行通道的标志性事件。又有业界人士呼吁警惕市场重蹈2007年的覆辙，按照过往的经验来看，市场泡沫始终有两大要素高悬头顶——成本构成和过度流通性。

“高地价”和“高房价”是一个先有鸡还是先有蛋的问题，更多时候它们是相辅相成、互为推手的。房价的高企当然需要结构分析，但当国土资源部一纸“23.2%”的官方统计发布后，它所伴随的争议和所指，以及在“土地财政”这个关键词下对两大利益群体的追问和辨析，甚至是各类开发案例中纷繁庞杂的土地成本构成，才是23.2%后的焦点。

调查：成都的真实“地价房价比”

无论任何一座城市、任何一个时期，“地价房价比”都是业内一个讳莫如深的话题，开发商和地方政府在这一点上，态度是趋同的。一些开发商曾公开表示，让企业公开成本构成，等于逼人去做裸体表演。地方政府的态度亦然。

但在国土资源部历史性的发布了“地价房价比”之后，本刊试着以“第三方”身份对成都楼市2006年~2008年开盘的30个住宅及商业项目进行抽样调查，调查范围分为三个区域：区、边缘区、过渡区，每一区域样本的选取刻意兼顾各种案例——协议拿地、招拍挂拿地；高位期拿地、低位期拿地……各种样本兼而有之，但又以“招牌挂”和“地价适中期”拿地为主流，力图还原一个最真实的成都 “地价房价比”，反映最具普遍意义的趋势。

调查样本：30个在售及售完项目

项目性质：住宅项目、商业项目

拿地方式：土地招拍挂市场、协议拿地

调查范围：成都区域、过渡区域及边缘区域

区域： 49%

该区域土地资源具有稀缺和难以复制性，房产最能保值、。

我们挑选了6个比较典型的项目作为样本。据成都市国土资源局官方网站备案的土地成交数据显示，这6个楼盘的楼面地价受拿地年份及区域位置的影响呈现出两极态势，最高的鼓楼国际楼面地价达8760元/平方米，最低的时代豪庭仅2751元/平方米。在楼面地价已知的条件下，记者通过查阅成都市房管局网站及各大售楼网站获取这6个楼盘的销售均价在5920-10500元/平方米之间，并以此计算出区域样本地价房价个体比和总区域比。其中比值最高的楼盘为鼓楼国际，数据高达97%，最低的仍为时代豪庭26%，另外4个楼盘比值在40%左右，综合对比，区域总平均地价房价比为49%，地价和房价之间的获利空间相对合理。

值得注意的是对于鼓楼国际这类非典型案例，97%的高比值下开发商如何盈利？一位接近该项目的业内人士告诉记者，8980元/平方米的价格是其租售均价，且类似楼盘都有这类的营销手段，如针对业主的“保值计划”、“低价低批量出房”等，期望一推出就迅速售磬，然后低开高走。虽然其地价偏高，但考虑到营销周期短、营销成本低仍可以保持一定的利润率，但受市场大环境影响，鼓楼国际并没有如愿缩短销售周期，也未见售价高走良机，高位期拿地的后果难以下咽，此类案例在其它区域亦不在少数。

城区域土地资源具有稀缺和难以复制性，而房产保值的一个重要条件是看其是否占有城市的稀缺资源。很多开发商为了争得这样的一席之地，不惜付出高价，在成都区域楼面地价超过7000元/平方米的例子屡见不鲜，高昂的土地成本也必然使得城区域项目的“地价房价比”高企。

过渡区域： 31%

该区域地价水平相对适中，房价抗跌能力相对较强。

相对于稍显火热的区域，过渡区域的9个楼盘无论在楼面地价还是销售均价上都显的更加理性，该区域总地价房价比为31%。一个值得关注的现象是自2007年年初楼市开始火爆，地价房价比开始攀高，如通过招拍挂方式拿地的典型代表项目“叠翠峰”楼面地价高达6000元/平方米，甚至超过周边一些在售项目均价，其地价房价比高达到60%，如考虑到此楼盘精装修成本，真实的地价房价比将在70%左右。比较同区域的项目，如慕和南道、华润凤凰城、天府长城柏南郡，虽然存在地块自然条件等因素的差异，而土地成交楼面价却相差甚远。由此可见，2007年是成都地价房价比的一个分水岭。

而作为样本中协议拿地的代表，占地约30亩“玉林品上”项目是开发商以不到8000万元的总价从成都无线电一厂协议购得，规划建筑面积12万平方米，其楼面地价显的格外“相因”，仅793元/平方米，在随行就市的定价法则下，销售均价却保持在该地段楼盘售价的平均水平7600元/平方米，计算其地价房价比仅为10%。再如望江橡树林和华润24城，不足1000元/平方米的楼面地价，同样随行就市把均价卖到6500~7000元/平方米这个区间，低成本拿地的遇上了市场繁荣期，其结果是获得高额利润率。但在30个抽查样本中此类案例不占主流，基本反映招牌挂拿地之后实现开发收益的主流趋势。

过渡区域往往分布着多个城市 “副”，因其辐射效应，地价水平相对适中，房价抗跌能力相对较强。在市场理性和去泡沫化的前提下最能反映一个城市真实的地价房价比。反观过渡区域9个样本的拿地及开盘时间，四年的时间跨度也是成都房地产市场由平稳到高速发展再到理性调整的历程，31%的比值亦是成都房价地价比的最真实体现。

边缘区域：36%

该区域受2007-2008年的市场波动影响最大，地价涨了，房价却在跌。

边缘区域范围定义为成都二环外至三环边缘的范围，我们在该区域选取了15个楼盘，这15个楼盘的拿地时间跨度为2004年—2007年，综合计算其平均地价房价比为36%。其中比值最高的为誉峰项目，在不考虑其精装成本的情况下比值已达55%；比值最低的为万科魅力之城项目仅为7%，是30个抽查样本中唯一的个位数比值。两个相差甚远的数字背后隐藏的是近几年成都房价助推地价飙升的事实。

上述匿名业内人士回忆：“2006年以前是成都市土地出让的低潮期，当时土地出让价格是相对较低的，基本维持在20%—30%间，某些项目地价水平还不到20%。” 万科魅力之城项目拿地时间为2004年8月，当时万科以60万元/亩的价格拍得，分多期开发，楼面地价仅为391元/平方米；2007年5月首创在该区域同样拍得一副地块，但成交价已达365万元/亩，楼面地价1095元/平方米，亦为万科的一倍多。

边缘区域：36%

该区域受2007-2008年的市场波动影响最大，地价涨了，房价却在跌。

边缘区域范围定义为成都二环外至三环边缘的范围，我们在该区域选取了15个楼盘，这15个楼盘的拿地时间跨度为2004年—2007年，综合计算其平均地价房价比为36%。其中比值最高的为誉峰项目，在不考虑其精装成本的情况下比值已达55%；比值最低的为万科魅力之城项目仅为7%，是30个抽查样本中唯一的个位数比值。两个相差甚远的数字背后隐藏的是近几年成都房价助推地价飙升的事实。

上述匿名业内人士回忆：“2006年以前是成都市土地出让的低潮期，当时土地出让价格是相对较低的，基本维持在20%—30%间，某些项目地价水平还不到20%。” 万科魅力之城项目拿地时间为2004年8月，当时万科以60万元/亩的价格拍得，分多期开发，楼面地价仅为391元/平方米；2007年5月首创在该区域同样拍得一副地块，但成交价已达365万元/亩，楼面地价1095元/平方米，亦为万科的一倍多。

类似的情况如中海国际社区与和记黄埔的南城都汇，级的规模，2007年以前相对低的楼面地价，漫长的开发周期延伸至市场繁荣期里随行就市，利润率远高于同区域、规模小、拿地时间趋于2007年谷峰的其它项目。誉峰就属于这类反向典型，2007年7月地价最高点拿地，7200元/平米的楼面地价，抛去2000元/平方米的精装成本，清水房均价在11000元/平方米，利润空间已经很薄，销售压力不小，精装或许是最好的出路之一。

另外值得一提的是，按照国土部公布的各城市区域地价房价比值来看，多呈现区域>过渡区域>边缘区域的普遍走势。但从成都的具体情况来看，缘何出现边缘区域>过渡区域的现象？要回答这个问题，就要从2007年~2008年间的市场剧变说起。