主题：房地产楼市困局折射出的是一种社会病

我国房地产市场调控历经10年时间，期间政策几经变化，但总体上讲调控节奏不可谓不频繁，调控手段不可谓不严厉，而始终没有能够遏制住房价格的上涨。究其原因，房地产在我国是一个非常特殊的产业，它关系着经济稳定、城乡发展、民生幸福，呈现利益多元、各方关切的特点，房地产问题的出现有着深刻的社会根源

前不久，东部某城市一婚姻登记中心门口树起了一块牌子，上面有深蓝色的十个大字“楼市有风险，离婚须谨慎”。把楼市与离婚联系在一起，告诫“有风险”，提醒“须谨慎”，这不是黑色幽默，而是当今的一大社会奇观。

调控手段不可谓不严厉 我国住房制度改革历经10年，到1998年时全国城镇自有住房比例已经超过了50%。住房制度改革加快了城镇居民住房建设，居民住房状况有了很大的改善。到2009年，我国城市人均住房建筑面积超过了31.3平方米。大规模的商品房建设还促进了房地产的崛起，房地产成为了国民经济的一个大产业。

我国房地产市场调控历经10年时间，期间政策几经变化，但总体上讲调控节奏不可谓不频繁，调控手段不可谓不严厉，而始终没有能够遏制住房价格的上涨。究其原因，房地产在我国是一个非常特殊的产业，它关系着经济稳定、城乡发展、民生幸福，呈现利益多元、各方关切的特点，房地产问题的出现有着深刻的社会根源。从某种程度上讲，楼市困局折射出的是一种社会病。

高度重视三种社会病病症 社会病病症之一是客观存在的社会贫富差距。大家都知道，我国现行的房地产市场存在三种需求，刚性需求、改善性需求和投资性需求。一般百姓把住房当成基本的生活资料，这是刚性和改善性需求；富裕阶层把住房当成一种投资工具，这是投资性需求。刚性和改善性需求希望房价与收入相匹配，投资性需求期望房价呈上升趋势。由于贫富差距的作用，一般百姓的刚性和改善性需求通常受限制，而富裕阶层的投资冲动随着房价上涨被不断激发。现在到一线中心城市中高档楼盘小区看看，每天晚上约有1/3住房灯是黑的，这些基本上是投资性住房。投资性住房需求过于旺盛是房地产泡沫的始作俑者。

社会病病症之二是普遍存在的地方土地财政。在国外，房地产兴旺给政府带来的是税收增加。而在我国，地方政府从房地产发展中得益最大的是土地出让金。在许多地方，土地出让金收入占地方可用财力的30%，甚至更多。更为重要的是，按现行的财政体制，土地出让金收入是不进入财政预算的。市县长们坦言，吃饭靠财政，办事靠土地（出让金）。这些年，一线城市土地出让金收入不断增长。2012年，全国土地出让金收入2.69万亿元，比上年略有下降，仍处历史高位。据专家估计，现有房价中，土地成本占1/3强，建设成本占1/3弱，土地成本的上升推动了房价上涨。

社会病病症之三是日益突出的大城市病。近几年，我国城市化步伐加快，但并没有呈现大中小城市均衡发展的态势，而是过度发展一线中心城市。一线中心城市的大城市病日益突出，交通拥堵、环境恶化、就业困难、住房紧张等等。住房紧张的原因是一线中心城市土地后备资源缺乏，由此形成的后果是推动房价不断上涨。投资性需求一般喜欢选择这些一线中心城市，因为稀缺的土地后备资源堵住了这些城市房价的下跌空间。

直面错综复杂的问题、盘根错节的利益 一个不健康的房地产市场最终会给社会各方面带来严重的伤害，对房地产市场进行适当调控是必须的。但是，各种“限购”或提高房地产交易成本的做法，仅是对投资性需求起到一定的抑制作用，针对当前房地产市场错综复杂的问题、盘根错节的利益，必须找到一个标本兼治、综合施治的途径和办法。

从当前来讲，迫切需要做的事情是：一、房地产交易实行实名制，建立我国房地产信息联网，掌握城镇商品房实际交易和使用状况，开展个人不动产登记，这是实施科学调控必须要做的一项基础性工作。二、把房地产调控的重点放在压缩空置房而非实行“限购”，可以考虑对个人拥有两套以上的住房开征房地产税，而两套以上住房交由房屋中介出租的可以适当减免房地产税，释放空置房源以平抑市场。三、房地产开发用地一律净地出让，实行房地产开发成本公开报备制度，对超出当地同质商品房均价15%－25%以上的楼盘征收所得税，以压缩房地产开发利润空间。四、在城市一、二类地区的土地开发中法定留出15%－25%面积，用于建设公共租赁住房和经济适用房，解决公共租赁住房和经济适用房过于偏远问题，使社会低收入群体更好地融入城市。五、各级政府实行财政全预算管理，将土地出让金收支纳入财政预算，规定土地出让金必须按比例用于公共租赁住房和经济适用房建设，每年人代会要对土地出让金使用状况进行审查。六、对特大城市的发展进行适当规划限制，促进大中小城市和中心城镇的均衡发展。这样，循序渐进，多策并举平抑房价，最终真正实现“居者有其屋”的美好理想。