主题：国五条细则解读:政策细化升级 坚持调控稳定预期

事件：

2013年3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】，对此前国务院常务会议提出的“国五条”进行进一步细化，主要内容包括：一季度公布房价控制目标；进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域；明确规定对于房价过快上涨城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；对出售自有住房按规定征收的个人所得税，严格按转让所得20%计征；总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作；一季度公布住房用地供应计划；“十二五”期末，所有地级以上城市原则上实现个人住房信息系统联网。

两会前发布彰显调控决心。“国五条”细则在“两会”召开前发布，在政府换届前指明房地产调控的下一步走向，凸显房地产调控政策的连续性和稳定性。下一届政府将继续坚持调控，保障房地产市场健康稳定发展。

及时稳定市场预期。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年2月全国100个城市（新建）住宅平均价格为9893元/平方米，环比自2012年6月连续第9个月上涨，同比延续上涨趋势，涨幅较上月扩大1.28个百分点，达到2.48% 。“国五条”细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定乃至逆转对当前房价上涨的预期。

表：房地产调控的国字号文件汇总

日期  重要事件  

20130301  国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》  

国办发〔2013〕17号  

20110126  新“国八条”，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》  

国办发〔2011〕1号  

20100417  新“国十条”，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》   

国发[2010]10号  

20100107  “国十一条”，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》  

国办发〔2010〕4号  

数据来源：中国房地产动态政策设计研究组整理

图：2011年6月-2013年2月百城价格指数

二、 细则解析：限购限贷升级，从严征收二手房交易20%个税，加强预期管理

从“国五条”细则的具体内容来看，有以下方面值得关注：一是限购进一步升级，明确了统一限购的执行标准；二是差别化成为信贷主旨；三是出售自有住房按规定征收的个人所得税，严格按转让所得20%计征；四是首次明确提出加强预期管理。

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍又不能提供相关证明的暂停其购房。 已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。

个人房贷 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。 严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。

对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

房价控制目标 各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。 各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。