小区邻居：你们有谁知道我们时代西锦小区什么时间卖地下车位，大约什么价位。

等着吧！

根据成都市政府接到的举报，区政府办就成都华力森车位诈骗一案做出书面回复。

〈关于市民反映尚西花郡地下车位问题的情况报告〉

市长公开电话室：
接到贵办关于市民反映尚西花郡地下车位问题的交办件后，我区高度重视，要求区房管局调查处理。现将有关情况报告如下：
经调查，“尚西花郡”负一层、负二层的地下车位。开发商于2011年5月13日在区房管局申请办理了初始登记（即大产权）。产权证号：监证0323648号，面积9390.33平方米。2011年11月22日，成都市中级人民法院对该项目的地下车位实施了查封，查封文号（2011）成民初字第1216号。

针对开发商将已查封的车位对外销售并收取定金事宜，已责令开发商停止对外销售，退还已收客户的诚意金。待该地下车位法院解封后方可销售。

成都市温江区人民政府室

二〇一二年四月十六日

【现状】事情真就这么快解决了吗？业主吴女士表示了担忧：“提示上说，地下停车库暂时不进行租赁，暂时性开放，那暂时到什么时候？”业主钱先生也表示不理解：“车位设计不合理，为什么地面不规划停车位？有何猫腻？”

记者在走访中发现，该小区开发商销售人员对前来选房者咨询车位有无情况时，仍然答复：地下车位，一个8万元，签20年。并为选房者耐心算账，随着生活水平提高，物价上涨，短期租赁费也会水涨船高，车位还存在不确定性，短期租赁不如长期租赁。

记者在该小区看到,小区内道路不宽，且中间用绿化带隔开，根本不能路边停车。若车子进小区，必须停到地下停车位。

该小区占地面积37万平方米，目前二期工程正在建设中，据了解，建成后小区绿化面积约占41%，地下车库面积近7万平方米，按保守计算将拥有2000多个地下车位。

【市房产局】记者通过市房产事务局了解到,从目前现行相关法律法规看，确认地下建筑物权归属问题较为模糊。例如《物权法》第七十四条规定了三款：建筑区划内，规划用于停放的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

不难看出，物权法间接地承认了开发商对地下车库产权归属上的主动权。另外,根据建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁、谁、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。由此来看，地下车库可作为一个独立的建筑部分，并可由开发商自行处理。

相关人士指出,从以上规定可知，与地下车库相关的法律法规是模糊的，明确界定产权并非易事。开发商与业主产生矛盾和纠纷，问题主要根源在于此。

伴随着社会经济快速发展和城市规模的扩大，住宅区停车难这一“城市病”正迅速由一、二线城市向三、四线城市蔓延。池州作为崛起中的皖江城市也不可避免的面临同样问题。

为进一步加强主城区住宅开发项目机动车库（位）规划销售管理，完善小区功能配套，市房地产开发主管部门会同城市规划主管部门于2011年内相继下发了《关于房地产开发项目机动车库（位）禁止销售的通知》及《关于进一步加强主城区房地产（住宅）开发项目机动车库规划销售管理的通知》，通过文件的形式就池州市主城区房地产（住宅）开发项目机动车库（位）“配置标准、产权归属、使用转让、服务范围”等有关问题进行明确，其中一条明晰地下停车库（大开单、无隔墙）产权归开发企业，只能整体登记发证，不得拆零销售及改变使用用途，应当向本物业服务区域内的业主出租，以此解决停车难问题。

据了解，目前主城区部分新建住宅小区在一定程度上都存在地下机动车库租赁使用纠纷的问题，为尽快妥善处理问题，市政各相关部门正积极进行调查研究，了解省内外相关城市在住宅小区机动车停车位使用及管理收费方面的情况，将结合本地实际情况借鉴外地对于小区机动车停车位租赁使用的成功做法和经验，对我市新建住宅小区内地下停车位使用管理问题进行规范。

【律师】安徽始信律师事务所周文广律师认为，要解决开发商是否有权出售住宅小区地下车位的问题，首先要确定地下车库的归属。而要确定归属权问题，周律师个人看法是要根据小区土地面积是否被分摊等因素来确定。无论何种情况，周律师认为，小区车库均应优先满足本小区业主需要。

开发商售卖地下车库 业主称是人防设施挂横幅抗议

温州网瑞安支站讯 近日，东塔大厦的开发商在大厦出入口处张贴了一张通知，要对地下停车位进行认购抽签。这遭到了小区部分业主的质疑：地下停车场属于人防设施，开发商到底有没有权利进行买卖？在接到小区业主的投诉之后，记者就此事进行了调查。

业主：地下停车场属人防设施，不能售卖

东塔大厦位于玉海街道，南面为龙首桥，北面为解放路，因为虹桥路商圈，停车位较为紧张。日前，记者来到现场，在大厦的出入口处见到了开发商张贴的《东塔大厦地下停车位认购抽签的通知》。

《通知》说，东塔大厦总建筑面积60591平方米，住宅及共计户数为400户，地下车位数为101个，平均3.96户/个，计划分两批进行抽签：第一批为309户(拆迁安置户及商品房购买户)，第二批为综合室及单位房与待售房。第一批认购的地下停车位为78个，其中，机械停车位36个，每个售价19.8万元；平面停车位42个，每个售价29.8万元。业主需在1月16日前缴纳10万元诚意金，18日进行抽签。

昨日下午，记者获悉，目前已缴纳诚意金的业主少于提供的车位，无需抽签只要于28日前缴纳尾款即可拿到停车位。但开发商的这种做法，遭到了该大厦拆迁安置户的强烈质疑。“地下停车场本来就是人防设施，是不可以买卖的，买卖了就是不合法的。”他们认为，因人防需要修建的地下防护建筑及其设备设施，应该是属于全体业主，而且业主在买房时都缴纳了一定的物业维修基金，开发商不能将地下停车位售卖。

“按道理来说，我们400户住户都有公平享用地下车库的权利，如果真的售卖了，那买不到的人怎么办？岂不是一辈子都没有车位停了？”业主陈女士觉得，本来大厦周边的停车位就紧张了，售卖之后，业主停车就更难了。

“要是租用的话，我们就有办法让每个业主享受到地下车库的使用权。”业主胡先生希望地下停车位可以租用，并通过一年一抽签的方式合理配置。

为此，业主们多次在地下停车场入口悬挂写有“东塔地下车位属于业主房开不得买卖”的横幅。

开发商：地下停车场的使用、管理和收益的权利归属于人

随后，记者联系了该大厦的开发商——市大地房地产有限公司。据该公司副总经理陈泽权介绍，他们将人防建筑改建成停车位是经相关部门批准认可，而且根据相关的法律法规，既是开发商又是商的他们拥有处置地下停车场的权利。

陈泽权提供的瑞建复(2010)53号《关于市区东塔一组团改建工程初步设计调整的批复》文件显示：东塔大厦地下室建筑面积5362平方米，其中高层建筑地下室4700平方米(包括人防建筑面积3580平方米)；机动车停车位107个(其中地面8个，地下室99个)。至于售价，陈泽权表示，也已经报请市发改局备案。

“地下停车场本来就是我们开发商建设的，物权法里对这个有明确规定，我们是有权利售卖地下停车位的。”陈泽权说，《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

据了解，东塔小区除了商品房购买户，还有很大一部分是拆迁安置户。对开发商的决定，意见最大的就是拆迁安置户。“商品房购买户在合同中已经提到了车位的买卖，而跟拆迁安置户并没有相关约定。我们拆迁户买不起车位，但就这么卖掉了，对我们来说是不公平的。”

“拆迁安置户所享有的权益都已经按照相关规定享受了，而且我们当时收取的物业维修基金，是按业主房产证上的面积折算收取的，并不包括地下停车场。”陈泽权说，“作为者的开发商，我们有权利处置在和平时期的人防设施。”他指出，按照《人民防空法》的规定：人民防空工程平时由者使用管理，收益归者。

相关部门：人防工程可改建为地下停车场，但没有产权

业主们认为具有人防功能的地下停车位只能出租不能出售，但开发商觉得有权利出售。那么人防工程可以改建为停车场吗？能不能办理产权？可不可以出售呢？

市人防办副主任蔡建胜告诉记者，由于要求高层建筑地下要配备一定面积的人防工程，而这些工程根据“谁、谁使用、谁受益”的原则来进行建设和管理，在和平时期使用权归开发商，因此开发商是可以将人防设施改建为地下停车场的。

“因为不能办理产权登记，开发商‘卖’的只是使用权。”蔡建胜说，开发商没有权，只有使用权，目前很多“购买”此类无产权地下停车位的市民，实际签订的是租赁合同。“一旦有战争需要，人防设施要归国家统一处置。”

“地下室部分并没有向我们申请登记，因此我们没有启动房屋登记的程序。”市房屋登记主任吴年琥说，东塔大厦地上部分产权均已办理初始登记手续，而争议的地下部分还没有办理产权登记，开发商自然就没有地下室的权。

律师：可以出租，但不得进行买卖

另外，据浙江瑞越律师事务所肖成飞介绍，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由者使用管理，收益归者。据此，在新建民用建筑时需同步依法建设防空地下室，建设单位履行的是国家法定义务。人防工程建设项目是社会公益性建设项目，依法应确认为国有财产。小区防空地下停车位首先属于开发单位收益。房屋买卖时计入成本，则属于业主，不计入成本，则属于开发单位。如果正在销售过程中，业主可以和开发商按份拥有产权，共享收益。销售合同对防空地下停车位有约定的，从约定。但不得进行买卖，可以出租的方式进行使用。

肖成飞表示，购买人防车位，要谨慎，目前长期租赁地下人防车位是有一些风险的。“车位是否可销售的唯一标准就是能否办理产权登记。”肖成飞建议消费者，在签订车位购买合同时，一定要看清楚合同条款。对于产权模糊的车位，最好不要轻易购买，以免后续产生纠纷。根据合同法规定，租赁合同期限不能超过20年，因此，对于超过20年期限的车位租赁合同，小区业主也要多加警惕。“值得注意的是，将来一旦法律明确地下人防车位权属，将不可避免地影响购买人防车位的业主。”

在这起事件中，质疑声最大的是拆迁安置户。肖成飞建议拆迁安置户，若遇到人防工程车位纠纷，先仔细研究合同内容，跟开发商能协商解决，先协商解决；无法协商解决，可找人防、建设等相关单位解决，不能解决的，可向法院起诉。

本文转自：温州网

人防办：不允许出售，但可以出租停车位的使用权

地下车库出入口处挂着“人防工程”的标牌。

作为人防工程的地下车库，竟被开发商拿来公开出售。近日，有池州市民向记者投诉称，池州龙登房地产公司开发的“龙登星河湾”小区这种做法遭到许多业主反对。记者采访当地房产及人防部门时，他们均明确表示，作为人防工程的地下车库肯定不能售卖。

11月16日，记者赶赴龙登星河湾小区实地探访。在小区的地下停车场，记者看到出入口处挂着落款为“池州市人民防空室”的“人防工程”标志牌。11月17日，记者致电龙登房产销售热线，咨询地下停车位的销售情况。一位销售人员告诉记者，“一个停车位8万元左右，位置差点的7万6，好位置的8万3。”当记者问及停车位使用年限时，销售人员介绍道，“我们房产公司开一张给你，买后停车位当然就是你自己的了”。

针对人防工程地下车库被出售一事，池州市房产事务局开发科代科长向记者介绍，“地下停车位公开出售肯定不允许，且池州已出台文件，地下停车库均不能对外出售。”

记者随后又致电池州市人民防空室张阳生主任，张阳生介绍，售卖人防工程地下停车位肯定是不可以的，而且不可能拿到产权证，其产权是属于人防办的，战时它必须无条件交给人防办支配使用。张阳生分析，房产商可能是对外“出租停车位的使用权”。因为根据相关规定，人防工程坚持“谁谁受益”的原则，开发商可以使用及对小区业主出租地下车位。但张阳生同时表示，“按一般规定，租赁年限最长应不超过20年。”(记者朱春友摄影报道)

 黄律师：

我在购买一套商品房时，同时想购买一个车位，但开发商说我们这个小区的地下车库属于“人防工程”，所以不能出售。他们可以和我签订一个长期的租赁合同，租期为65年，而我需要一次性支付租金18万元。我觉得65年的时间，和买差不多，从价钱上来说，还是很划算的，只是总感觉好像不太合法，不知我们签订这样的合同到底有效与否？

                                                        ——柳先生

黄可磊律师分析：

柳先生：

至于这个地下车库能不能单卖，关键看谁拥有车库的权。建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》明确，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。因此，如果地下车库的建筑面积在销售面积中未进行分摊，开发商又拥有地下车库的权，便可以销售或出租。如果建筑面积已在销售面积中进行分摊的地下车库，权归所在的整幢房屋的全体业主共有。而如果是属于“人防工程”的地下车库，权归国家，既不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归人。

假如您小区的这个车库的确是属于“人防工程”的话，那只能出租，不能出售，开发商的说法就是对的。但开发商将租期约定为65年，实际是一种变相出售的行为，是不合法的。根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”也就是说，法律只能保护您对这个车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。于是，您所支付的18万元等于取得的仅仅是20年的租赁期。所以，到底是否要以现在这个价格签订租赁合同，是需要您慎重考虑的。

成都地下停车位只售不租:究竟是私家还是私加

2013-10-21 10:46:17 来源： 成都商报 

 刚刚入住不久的居民小区，并没有多少业主购买车位，可是地下停车场90%的车位上都挂着“私家车位”的牌子，晚上却少有车停。伴随着入住率的提升，没有买车位的你停车越来越难，只能每天提心吊胆将车停在那些“私家车位”上，直到有一天，“私家车位”牌子被替换为“此车位出售，详询XXX”，留的正是开发商售楼部的电话。

    这样的情况并非个案，近年来经常在成都各大小区重复上演。有业内人士透露，开发商这样做的目的，是为了制造车位的稀缺，让业主主动买车位，同时部分入住的小区如果使用了这种促销方式，销售价格也会有所提升。

    车位

    怪象

    案例1车位卖得不好“私家牌子”不少

    几天前，家住城西光华大道某小区的李先生向成都商报记者反映，自己所在住宅小区，入住率并不高，开发商在卖车位时销售也不火热，但入住之后却发现地下停车场大量的车位都贴着“私家车位”的牌子。经过向物管打听，李先生才知道，原来这些车位并非都被业主买走了，现在全都控制在开发商手中，地下车位只售不租，月租车辆只能停在地面露天停车位。

    案例2停车场封闭改造不办月租

    同样家住城西2.5环某小区的周女士也向记者讲述了她家地下停车场的怪象，自从她去年搬进新房后，自家楼下地下停车场的“运动”就没有停止过。“先是说停车场改造，封闭了整个负一层，不接受办理月租，负二楼只供购买了私家车位的小区业主和临时按时计费的车辆停放。过了3个月后，负一楼改造完了，小区入住率也大幅提升，业主们却发现地下停车场负一楼90%的车位都被挂上了“私家车位”的牌子，可是开发商当时根本就没有大量对外销售负一楼的车位。

    案例3拒绝月租临停露天停车要找关系

    在成都楼市因为车位控制名气最大的城东某楼盘，为了达到只售不租的目的，地下停车场不仅不接受月租，连临时计费停车都拒之门外，就连小区门口的露天收费停车场都需要找关系租月租车位。“如果小区入住率很高，这样的车位销售手段对价格也是有拉动作用的，比如城东这个小区最的标准车位都是18万起价。”一位业内人士一语道破天机。

    业内人士

    三种“逼单”方式

    营造车位紧张假象

    “就跟卖房子有销控一样，这些车位都是被开发商暂时销售控制了。”一位长期从事房地产销售的业内人士告诉记者，“只售不租”是很多房地产开发商对地下车位的定位，为了达到让更多的业主主动买车位的目的，开发商在销售前往往都会采取这些措施来制造车位紧张的假象。

    有业内知情人士梳理过目前在成都开发商卖车位的三种方法：最常用的就是将大量车位挂上私家车位的牌子，留少部分的临时停车位出来，让业主感觉停车不那么方便，再过一段时间，开发商就会正式向外卖车位；其次，有的住宅小区地下停车场中，空置车位挂着大量写着外地车牌号的私家车位牌，这些车位其实也是控制在开发商手中还未出售的；此外，地下停车场不办月租，不接受临时停车，也是开发商逼单卖车位的一种形式。

    开发商

    宁愿空起也不租

    靠月租收回成本要50年

    通过记者调查得知，如今很多住宅小区内地下车位基本是归开发商，在与业主的博弈中，他们占据了绝对的强势。地下车位只售不租，还是高价出租，决定权完全在开发商手里。

    那为何开发商宁愿将大量的地下车位空置，也不愿意拿出来按月租给业主？对此，一位不愿意透露姓名的成都本地开发商给记者算了这样一笔账：持有在开发商手中的这些车位是有成本的，如果按照现在有关部门对成都车位的定价，二环边上住宅小区的地下车位，就算每个月租300元一个，开发商收回这部分成本都需要将近50年时间。

    律师说法

    分清车位权属业主可提正当要求

    在记者的调查中，多位法律界人士提到，地下车库的产权归属不明晰，是地下停车场车位怪象频发的根源。目前，地下车库的产权形态主要分三种：

    1.如果地下车库属于人防设施的话，则开发商不允许进行销售。

    2.如果地下车库是按照规划要求进行设计修建，则应根据《物权法》的规定，通过出租、出售、附赠的形式，按照合同约定确定权的归属。

    3.如果地下车库不是根据法律或小区《建筑工程规划设计要点》的要求建设，而是由开发商自愿修建，按照“谁谁受益”的原则，车库权应归开发商。

    泰合泰律师事务所律师刘俊指出，按照物权法规定，车位销售必须先满足小区业主的使用功能，这是车位第二种产权形态里所提及的。关于第三种产权形态，法律上认定这种多余车位权在开发商手中的，只售不租是合理的。但成都市曾经有强制规定，小区地下车位带有配套使用功能，不能强制销售，所以必须先满足业主提出的购买、月租、临时停车等需求。

    所以目前在成都如果车位未出售前，有开发商拒绝业主月租和临时停车的，大多都是打的一些法律擦边球，业主可向开发商提出自己的合理使用需求。

时代西锦的车位有没有产权证啊？？？

你不买？老子下个月就提高停车费。