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关于房地产11个判断
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关于房地产11个判断
eobfr36935
发表于
2017-02-21
进微信群讨论
站在2017的船头,回顾2016年的楼市,各品牌房企全速前进,恒大、万科、碧桂园等企业销售金额更是突破3000亿。相对2016年房地产一路上扬的火爆行情,2017年行业或将迎来更加严厉的政策调控,但房企二梯队如招商、世茂、龙湖、新城等企业都已经或明或暗释放出2017年1000亿的销售目标。
一方面楼市政策调控在继续加码,另一方面各品牌房企都在为高歌猛进而紧锣密鼓,2017年的房地产行业究竟会呈现什么样的面貌?不确定的行情究竟该如何应对?
下文观点从【亿翰智库】《权威|万字长文——2016年房地产战略述评》、【地产观察】《万科副总裁谭华杰:我对2017年地产行业的看法和判断》、【箴言真语】《【重磅】2017年,增长的魔咒》三篇红文中精选整理而成,供所有关注地产行业发展的朋友参考。无论是凛冬将至还是峰回路转,我们都将不离不弃,砥砺前行。
行业十一大判断
1、2016年市场流动性泛滥,导致房地产市场火爆。货币政策放宽,流动性增加,资金不断涌入房地产行业,助力房地产市场上扬,行业近两年来的繁荣来源于货币,这是贯穿行业的根本逻辑,经济越差,行业越好,这是房地产行业逻辑主线。
2、2016年全国商品房成交量高达15.7亿平米,市场整体热度并没有出现明显的下降,政策效果并没有体现出来,热点城市库存减少,去化周期缩短是造成政策效果延迟的主要原因。与此同时,虽然全国房地产开发投资总额创新高,但增幅有限,价升量减,从行业大趋势来看,开发投资已经出现疲态。
3、2017年市场行情或表现为前高后低,上半年市场相对乐观,下半年可能出现去化周期的逆转,市场将面临调整。因为2016年房企竞得大量高价地,面粉贵过面包,房企多持观望态度,大多延缓开发或降低开发速度等待时机,所以上半年供给量难有起色;若到2017年6月房企销售仍跟不上,当需求萎缩到原先的一半时,开发商供货的意愿和能力就会开始变强,去化周期才可能逆转。
4、未来中国每年住房新开工规模,下限大概就是每年每人1.2平米,按10亿人口计算,大概就是12亿平米(商品住宅10亿平米),上限大概就是2011年的水平,17-18亿平米(商品住宅14-15亿平米)。
5、目前中国整体的住房价格是没有泡沫的,或者最多是在泡沫区的边缘,仅有极少数的城市可能已经进入了泡沫区,但绝大部分城市目前是不在泡沫区内的。
6、房地产市场竞争日益激烈,行业集中度不断攀升,小企业生存空间进一步被压缩,2017年这可能是房企尤其是民企的最后一次机会,若再不抓住行情扩大规模,再不努力,就没机会了。
7、没有独特竞争力的中小型房企,将会在这一轮洗牌中被历史的车轮无情碾压,而那些以着眼于消费者角度、解决各类痛点的产品与服务为特质的中小型房企或小而美企业,将会在这一轮洗牌中获得生机,有可能上演“小鱼吃大鱼”的大戏!
8、政府出台的各项政策将会从供给端、需求端等方面增加对企业资金的考验,所以在一定程度上融资是关键,在国内融资收紧情况下,海外融资和间接融资或成未来融资趋势。 公司债是房地产企业的战略性融资工具,是否发行公司债将为房企未来三年的发展方向及经营模式定调,错过公司债则可能满盘皆输。
9、千亿规模房企现金流充沛,并已实现全国化布局,企业跨周期、抗风险能力较强。即使2017年市场出现下行,对这类企业影响较小。因此,这类企业应提前为2017年寒冬到来准备好货量,在市场降温前快速出货,加快现金回流,为拿地窗口期进行土地投资奠定基础。
10、房地产行业结束暴利时代,开始进入精细化经营的状态。行业整体不增长,并不是龙头房企扩大市占率的机会,影响房地产企业集中度的最大因素是融资价格的差异化。企业开发利润下降和融资成本差异扩大,将会推动行业集中度快速上升,推动大量的中小房企或者退出行业或者被并购。
11.房地产行业将会发生重构,未来将会出现三类拥有不同核心竞争力的公司。
第一类是专业做土地的企业,这类机构在美国被称作土地银行,专门做土地整理,主要规整旧改、城市更新配套、公建的开发等类型,向市场提供可以开发的土地。这类企业的核心竞争力是在当地有非常强的各方面的社会影响力以及人脉关系,对当地各种方面的人和事物的了解非常深入,这种公司通常情况下不会出现全国连锁的,大多是扎根于某一个地方,企业整体规模也不会非常大,但它在局部市场会有非常大的影响力。
第二类是专业做金融的企业,比如房地产基金、REITs的机构,或者为房地产提供相关贷款的企业。这类企业的核心竞争力有两个,第一个是有很高的信用,可以有效转化为融资成本上的优势,第二个是融资量即能掌握的资金规模。
第三类就是专业做开发建造的企业,类似美国目前的承包商。美国每年住房销售和开工的数据差异是非常大的,在中国这个差异是非常小的,就因为中国绝大多数的新房都是商品房,美国大部分的房子都是业主自建的,但是业主自己没有能力盖房子的,所以业主除了买土地,还要请承包商盖房子。这类企业的核心优势,第一是产品和服务品质以及品牌效应,第二是管理和开发大型项目的能力。
eobfr36935
发表于
2017-02-21
考虑一下
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站在2017的船头,回顾2016年的楼市,各品牌房企全速前进,恒大、万科、碧桂园等企业销售金额更是突破3000亿。相对2016年房地产一路上扬的火爆行情,2017年行业或将迎来更加严厉的政策调控,但房企二梯队如招商、世茂、龙湖、新城等企业都已经或明或暗释放出2017年1000亿的销售目标。
一方面楼市政策调控在继续加码,另一方面各品牌房企都在为高歌猛进而紧锣密鼓,2017年的房地产行业究竟会呈现什么样的面貌?不确定的行情究竟该如何应对?
下文观点从【亿翰智库】《权威|万字长文——2016年房地产战略述评》、【地产观察】《万科副总裁谭华杰:我对2017年地产行业的看法和判断》、【箴言真语】《【重磅】2017年,增长的魔咒》三篇红文中精选整理而成,供所有关注地产行业发展的朋友参考。无论是凛冬将至还是峰回路转,我们都将不离不弃,砥砺前行。
行业十一大判断
1、2016年市场流动性泛滥,导致房地产市场火爆。货币政策放宽,流动性增加,资金不断涌入房地产行业,助力房地产市场上扬,行业近两年来的繁荣来源于货币,这是贯穿行业的根本逻辑,经济越差,行业越好,这是房地产行业逻辑主线。
2、2016年全国商品房成交量高达15.7亿平米,市场整体热度并没有出现明显的下降,政策效果并没有体现出来,热点城市库存减少,去化周期缩短是造成政策效果延迟的主要原因。与此同时,虽然全国房地产开发投资总额创新高,但增幅有限,价升量减,从行业大趋势来看,开发投资已经出现疲态。
3、2017年市场行情或表现为前高后低,上半年市场相对乐观,下半年可能出现去化周期的逆转,市场将面临调整。因为2016年房企竞得大量高价地,面粉贵过面包,房企多持观望态度,大多延缓开发或降低开发速度等待时机,所以上半年供给量难有起色;若到2017年6月房企销售仍跟不上,当需求萎缩到原先的一半时,开发商供货的意愿和能力就会开始变强,去化周期才可能逆转。
4、未来中国每年住房新开工规模,下限大概就是每年每人1.2平米,按10亿人口计算,大概就是12亿平米(商品住宅10亿平米),上限大概就是2011年的水平,17-18亿平米(商品住宅14-15亿平米)。
5、目前中国整体的住房价格是没有泡沫的,或者最多是在泡沫区的边缘,仅有极少数的城市可能已经进入了泡沫区,但绝大部分城市目前是不在泡沫区内的。
6、房地产市场竞争日益激烈,行业集中度不断攀升,小企业生存空间进一步被压缩,2017年这可能是房企尤其是民企的最后一次机会,若再不抓住行情扩大规模,再不努力,就没机会了。
7、没有独特竞争力的中小型房企,将会在这一轮洗牌中被历史的车轮无情碾压,而那些以着眼于消费者角度、解决各类痛点的产品与服务为特质的中小型房企或小而美企业,将会在这一轮洗牌中获得生机,有可能上演“小鱼吃大鱼”的大戏!
8、政府出台的各项政策将会从供给端、需求端等方面增加对企业资金的考验,所以在一定程度上融资是关键,在国内融资收紧情况下,海外融资和间接融资或成未来融资趋势。 公司债是房地产企业的战略性融资工具,是否发行公司债将为房企未来三年的发展方向及经营模式定调,错过公司债则可能满盘皆输。
9、千亿规模房企现金流充沛,并已实现全国化布局,企业跨周期、抗风险能力较强。即使2017年市场出现下行,对这类企业影响较小。因此,这类企业应提前为2017年寒冬到来准备好货量,在市场降温前快速出货,加快现金回流,为拿地窗口期进行土地投资奠定基础。
10、房地产行业结束暴利时代,开始进入精细化经营的状态。行业整体不增长,并不是龙头房企扩大市占率的机会,影响房地产企业集中度的最大因素是融资价格的差异化。企业开发利润下降和融资成本差异扩大,将会推动行业集中度快速上升,推动大量的中小房企或者退出行业或者被并购。
11.房地产行业将会发生重构,未来将会出现三类拥有不同核心竞争力的公司。
第一类是专业做土地的企业,这类机构在美国被称作土地银行,专门做土地整理,主要规整旧改、城市更新配套、公建的开发等类型,向市场提供可以开发的土地。这类企业的核心竞争力是在当地有非常强的各方面的社会影响力以及人脉关系,对当地各种方面的人和事物的了解非常深入,这种公司通常情况下不会出现全国连锁的,大多是扎根于某一个地方,企业整体规模也不会非常大,但它在局部市场会有非常大的影响力。
第二类是专业做金融的企业,比如房地产基金、REITs的机构,或者为房地产提供相关贷款的企业。这类企业的核心竞争力有两个,第一个是有很高的信用,可以有效转化为融资成本上的优势,第二个是融资量即能掌握的资金规模。
第三类就是专业做开发建造的企业,类似美国目前的承包商。美国每年住房销售和开工的数据差异是非常大的,在中国这个差异是非常小的,就因为中国绝大多数的新房都是商品房,美国大部分的房子都是业主自建的,但是业主自己没有能力盖房子的,所以业主除了买土地,还要请承包商盖房子。这类企业的核心优势,第一是产品和服务品质以及品牌效应,第二是管理和开发大型项目的能力。