主题：增量54！成都高端需求抬头 2017步入高端元年？

2016年，随着年初龙湖九里晴川的入市，成都楼市拉开了“改善元年”的大幕。如今已步入2017年，成都楼市又将如何变化？实际上，2016年在改善型产品的热度背后，隐现了高端市场的抬头。
??据仲量联行今年1月10日发布的《2016年成都房地产市场回顾》的报告显示，2016年，成都全市高端住宅成交13170套，同比大幅增长54.6%，同时高端住宅市场销售率同比上升18.2%，库存则同比下降了26.0%。改善型需求经过一整年的发酵与推进，部分将向着深度改善转化，高端需求将进一步释放。2017年，成都楼市或将从改善阵营步入“高端元年”。
??事实上，高端需求的抬头无论是从买方来看还是从卖方来看，都有清晰的发展脉络与其必然性。
??看买方：经济能力提升家庭结构变化 促使居住需求变化
??日前，各地GDP增速相继揭晓。根据各地统计部门数据统计，2016年GDP增速超10%的省份全部集中在西南地区，西南GDP增速领跑全国，人们的经济能力不断提升。同时，由于二胎政策开放，很多家庭对于更大面积的改善型住宅有了更多的需求。这样的市场环境刺激了购房者的购房心理，2016年成都市场的改善型需求全面爆发，改善风潮从年初一直吹到年末，持续强劲，并逐渐向高端市场转移。这一点，从各大成交数据中可窥见一斑。
??去年单盘销售总额TOP10榜单中，以龙湖九里晴川、复地金融岛、仁恒滨河湾等为代表的改善型产品就占了6成。据克尔瑞数据统计显示，2016年上半年成都市别墅总成交2010套，较2015年同期增长53.91%，而2016年下半年别墅总成交3182套，较2015年同期激增99.75%。2016年下半年别墅总成交套数较2016上半年增长了58.31%。另据克尔瑞数据，从各个面积段的成交情况来看，面积较大的高端型产品也得到了市场的高度认可。2016年，在200㎡以上面积段的产品中，200-250㎡面积段产品的成交套数较2015年增长了35.76%，而250-300㎡面积段产品的成交套数增长环比则达到了惊人的70.87%。
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（数据源于克而瑞）

（数据源于克而瑞）
??看卖方：面粉贵过面包 打造高端大势所趋
??而对于卖方（开发商）来说，2016年成都地价的上涨令其不得不在高端产品上下更多的功夫。与2015年相比，2016商住用地的总成交面积从565万㎡上升到635万㎡，上涨12.28%；总土地出让金从410.54亿元上升到540.29亿元，增长幅度31.6%；平均楼面价也从2397元/㎡上升到3110元/㎡，增幅为29.7%。不难看出，相比2015年，2016年土地市场的增长速度相当惊人，“面粉贵过面包”的现象时有发生。一方面是准备充足的土地储备，另一方面不断升高的楼面地价更适合打造高端产品，因此，2017年在产品供应方面，开发商或将更倾向于高端产品。（以上数据源于克尔瑞）
（数据源于克尔瑞）
高端产品的“尴尬”：无法满足高端买家对资源占有的渴望
??不过，目前成都的高端住宅市场还存在着十分明显的问题：地域分布不均、地理位置偏远。据仲量联行数据，2016年高端住宅产品的成交活跃区域集中在东大街片区以及南部新区，分别占全年总成交量的33.4%和32.2%，城西和城北则较少。纵观成都传统的热门区域——城南与城西——别墅类的高端住宅多分布在近郊地区，如城南的麓山板块、黄龙溪板块以及城西三环外的两河板块。但是，对于高端买家来说，这样的产品无法满足其对于“资源占有”的渴望：一来生活不便时间成本过高，二来且物业升值缓慢。因此，2017年能够占领市场的高端物业，应当是能够实现资源极致占有的产品。
??以“西贵”为例，三环内是成都公认的富人区，但随着区域内土地放量的减少，三环内出现高端新产品的几率逐渐降低。从2016年新入市的高端项目来看，有别墅产品的项目多集中在了三环外，三环内仅剩去年年底亮相的龙湖·西宸原著。