主题：TOP50城市的成交均价排行

2016年TOP50城市的成交均价排行中，排行前三位的城市分别为深圳、上海和北京，成交均价分别为53774、38283和33412元/平方米。深圳此前房价不及上海，但经历了一轮大涨后(个别月份均价已超过6万元/平方米的水平)，成为了房价最贵的城市。上海和北京则处于3万元以上的水平。受2016年第四季度政策调控的影响，这几个城市房价上涨的水平受到了明显遏制，年底前均价有所回落。

2016年TOP50城市的成交均价排行中，排行后三位的城市分别为洛阳、清远和呼和浩特，成交均价分别为5284、5338和5407元/平方米。此类城市的房价水平和实际感受总体一致，相对偏低，这和此类城市经济相对落后，或者不是热点的房地产投资目的地等因素有关。

基于不同的成交均价，我们对TOP50城市进行了分类，如下表。分类标准为：

1、超高房价： 成交均价高于3万元/平方米。

2、高房价：成交均价介于1-3万元/平方米的区间。

3、中等房价：根据国家统计局数据，2016年全国商品住宅成交均价为7203元/平方米，我们将其定义为7000-10000元/平方米的区间。

4、低房价：均价低于7000元/平方米。

四、 TOP50城市的成交均价同比增幅排行

2016年TOP50城市的成交均价同比增幅排行中，排行前三位的城市分别为深圳、苏州和东莞，同比增幅分别为56%、43%和38%。对于深圳和苏州两个城市来说，房价过快上涨的态势也是倒逼其出台严厉管制政策的重要原因。而东莞此前受到了限购收紧预期的影响，购房者积极入市，房价也随之快速上涨。

2016年TOP50城市的成交均价同比增幅排行中，排行后三位的城市分别为温州、台州和淮安，同比增幅分别为-9%、-5%和-1%。温州和台州房价实际情况是温和复苏，统计数据可能存在结构性偏差。对于淮安来说，市场供应量一直较大，为积极去库存相关房企主动降价，希望达到以价换量的效果。另外该数据和现实中的感受情况略有差异，或存在数据异动的情况。

基于不同的成交均价同比增幅，我们对TOP50城市进行了分类，如下表。分类标准为：

1、房价过热：同比增幅超过20%。

2、房价偏热：同比增幅介于10%-20%的区间(2016年全国商品住宅成交均价同比增幅为11.3%).

3、房价合理：同比增幅介于5%-10%的区间(其中2016年GDP的同比增速为6.7%).

4、房价偏冷：同比增幅低于5%。

注意：由于这是年度数据所在，而且涉及成交结构变化因素，个别城市的房价涨幅存在异常，比如深圳、苏州存在高估现象，杭州、郑州、武汉、珠海、淮安存在低估现象。

五、 TOP50城市的量价增幅散点图

我们对TOP50城市进行新的分类，主要依据成交面积同比增幅和成交均价同比增幅这两个指标而进行。根据全国行业平均值即成交面积增幅约25%、成交均价增幅约11%，分别设置上下两个区间，这样就形成了四个象限。不同的象限或散点图，对应了不同的楼市特征和趋势。相应分类如下。

第一象限：面积增幅>25%，均价增幅>11%。共11个城市，分别为漳州、镇江、天津、芜湖、长沙、南通、济南、无锡、佛山、南昌和广州。此类城市库存量总体偏大，但2016年购房热度快速上升，房价也随之快速上涨，属于去库存和控房价兼顾的城市。

第二象限：面积增幅≤25%，均价增幅>11%。共11个城市，分别为深圳、苏州、东莞、合肥、南京、北京、上海、昆山、惠州、成都和常州。此类城市属于成交面积增幅较小、但房价上涨过快的城市。总体上属于库存不足的热点城市，另外部分购房需求转移到了二手房市场，进而使得二手房的买卖也比较活跃。

第三象限：面积增幅≤25%，均价增幅≤11%。共13个城市，分别为南宁、兰州、沈阳、贵阳、乌鲁木齐、淄博、重庆、大连、昆明、长春、西安、台州和温州。此类城市属于量价相对不活跃的城市，或和库存量相对较大、需求量相对较小等因素有关。

第四象限：面积增幅>25%，均价增幅≤11%。共15个城市，分别为洛阳、杭州、郑州、武汉、呼和浩特、中山、宁波、青岛、徐州、珠海、太原、海口、烟台、清远和淮安。此类城市市场交易相对活跃，但库存相对高、房价涨幅也相对小。

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