本文特约作者：易居（中国）企业集团首席分析师、克而瑞江浙区域总经理 刘晨光上期的文章中，我们提到开发商普遍具有较高的拿地意愿，从企业缺货、国家整体大盘和招拍挂三个因素来看，是有利于土地市场继续上升的。但综合政策、市场等各个层面来看，我们认为，今年的土地市场会走出一个“前高后低”的行情，拿地的时间窗口逐渐往后推迟。目前市场依然高企，政策继续加码的概率非常大，容易产生用力过猛。地方政府多在进行补仓，在这个过程中，可能存在着一些机会和风险：1、房企缺货、供给缩量、招拍挂助推低价，土地金融端会不断收紧，尤其是在去杠杆层面。2、土地市场目前处于一个阶段性的高点，之后会逐渐看低、下调。地方政府，特别是被限购的城市，积极补库存会成为主要的风向。3、国家对城市人口和对应建设用地的更新不是很及时，可能助推热点地价上涨。4、一线城市疏散政策落地性差，极易导致地价报复性反弹。开年之后，我们看到整体开发商拿地积极性较高，如郑州土地市场依然火热、长沙稳中有升、南京土拍表现良好，但国家对于土地过度上涨、土地端引入大量夹层融资的方面是予以非常严重关切的，三令五申，在这个层面进行收紧。集中表现在以下三点：1、对杠杆和夹股增债多次进行查处，之后一些大型的商业银行和险资已经不再涉足这些方面。2、对自有资金进行穿透式的检查，以上海为代表。3、近日，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，对私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。金融多番收紧，截止目前，效果已经有一定的显现：整个上海的土地市场自12月之后已经归于合理，价格出现下调；厦门的土地市场也出现了一定的遇冷；上周苏州土拍价格也有明显的回调。我们认为，在全国土地端缩量、开发商缺货调仓、现有招拍挂鼓励偏执房企的联合作用下，土地端会继续收紧，这种收紧在去杠杆层面会更加严格，对自有资金要求会更高。据此我们认为，土地市场目前处于一个阶段性的高点，之后会逐渐看低、下调。地方政府，特别是被限购的城市，积极补库存会成为主要的风向。各城市新推用地，如杭州，未来两三年，每年保证供应宅地1000万方，也是非常明显的信号。但需要提醒的是，虽然我们认为土地市场今年会走出一个前高后低的行情，土地价格合理性会逐渐变好，但从根本上，国家土地出让制度和城市群规划制度存在明显的滞后性，让人担忧。1、国家对城市人口和对应建设用地的更新不是很及时，如北京2002-2003年确定了1800万人的指标，给出了相匹配的土地，但目前北京的人口已经接近2300万，即使截止2020年，人口能控制在2300万，也还有近500万人没有对应的土地指标。我们认为，显然每一个人口流入超预期的城市，都面临土地指标和新增人口不匹配的问题，这类城市都会出现价格暴涨，相反有很多城市人口流入低于预期，如宁波规划800万人口，但目前只有780万，人口处于负增长。2、国家一再提出疏散一线城市和核心城市，重点发展二三线城市和小城镇，但政策实施性和落地行较差。以上海为例，以1.6%的人口解决了4.6%的GDP，创造了6.7%的财政收入，人均产出效率是很高的，如果上海未来24年只能增加80万，土地指标决定了每年的宅地供应都是存在一定缺口的，这个时候，就应该将人口系统性的导向太仓、昆山、吴江等周边城市，但目前这些区域土地指标也在减少、也在限购，这种条件下，人口疏散难以实现。以昆山陆家为例，可以很好的疏导上海人口，但如果目前一年只有100亩的出让量，即使卖的再好，吸引的也是投资客，只能吸纳极少量的人口，缺乏几百万方的、成片的集中居住区规划。但这个层面，苏州、昆山、上海等地方政府都无权决定。因此，我们认为，在城市群规划上，只有口号，没有落地的相关政策和规划，这一问题再不解决，核心城市的报复性增长和土地价格报复性反弹是迟早的事，如北京上一年只出让了11总宅地，其中四宗是100%的自持，今年要求再度缩量，这种做法能够短期在表面上抑制土地价格的上涨，但会导致2018年后更加凶猛的报复性反弹。
很有条理的思路 大家可以自从中汲取经验
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本文特约作者：易居（中国）企业集团首席分析师、克而瑞江浙区域总经理 刘晨光上期的文章中，我们提到开发商普遍具有较高的拿地意愿，从企业缺货、国家整体大盘和招拍挂三个因素来看，是有利于土地市场继续上升的。但综合政策、市场等各个层面来看，我们认为，今年的土地市场会走出一个“前高后低”的行情，拿地的时间窗口逐渐往后推迟。目前市场依然高企，政策继续加码的概率非常大，容易产生用力过猛。地方政府多在进行补仓，在这个过程中，可能存在着一些机会和风险：1、房企缺货、供给缩量、招拍挂助推低价，土地金融端会不断收紧，尤其是在去杠杆层面。2、土地市场目前处于一个阶段性的高点，之后会逐渐看低、下调。地方政府，特别是被限购的城市，积极补库存会成为主要的风向。3、国家对城市人口和对应建设用地的更新不是很及时，可能助推热点地价上涨。4、一线城市疏散政策落地性差，极易导致地价报复性反弹。开年之后，我们看到整体开发商拿地积极性较高，如郑州土地市场依然火热、长沙稳中有升、南京土拍表现良好，但国家对于土地过度上涨、土地端引入大量夹层融资的方面是予以非常严重关切的，三令五申，在这个层面进行收紧。集中表现在以下三点：1、对杠杆和夹股增债多次进行查处，之后一些大型的商业银行和险资已经不再涉足这些方面。2、对自有资金进行穿透式的检查，以上海为代表。3、近日，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，对私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。金融多番收紧，截止目前，效果已经有一定的显现：整个上海的土地市场自12月之后已经归于合理，价格出现下调；厦门的土地市场也出现了一定的遇冷；上周苏州土拍价格也有明显的回调。我们认为，在全国土地端缩量、开发商缺货调仓、现有招拍挂鼓励偏执房企的联合作用下，土地端会继续收紧，这种收紧在去杠杆层面会更加严格，对自有资金要求会更高。据此我们认为，土地市场目前处于一个阶段性的高点，之后会逐渐看低、下调。地方政府，特别是被限购的城市，积极补库存会成为主要的风向。各城市新推用地，如杭州，未来两三年，每年保证供应宅地1000万方，也是非常明显的信号。但需要提醒的是，虽然我们认为土地市场今年会走出一个前高后低的行情，土地价格合理性会逐渐变好，但从根本上，国家土地出让制度和城市群规划制度存在明显的滞后性，让人担忧。1、国家对城市人口和对应建设用地的更新不是很及时，如北京2002-2003年确定了1800万人的指标，给出了相匹配的土地，但目前北京的人口已经接近2300万，即使截止2020年，人口能控制在2300万，也还有近500万人没有对应的土地指标。我们认为，显然每一个人口流入超预期的城市，都面临土地指标和新增人口不匹配的问题，这类城市都会出现价格暴涨，相反有很多城市人口流入低于预期，如宁波规划800万人口，但目前只有780万，人口处于负增长。2、国家一再提出疏散一线城市和核心城市，重点发展二三线城市和小城镇，但政策实施性和落地行较差。以上海为例，以1.6%的人口解决了4.6%的GDP，创造了6.7%的财政收入，人均产出效率是很高的，如果上海未来24年只能增加80万，土地指标决定了每年的宅地供应都是存在一定缺口的，这个时候，就应该将人口系统性的导向太仓、昆山、吴江等周边城市，但目前这些区域土地指标也在减少、也在限购，这种条件下，人口疏散难以实现。以昆山陆家为例，可以很好的疏导上海人口，但如果目前一年只有100亩的出让量，即使卖的再好，吸引的也是投资客，只能吸纳极少量的人口，缺乏几百万方的、成片的集中居住区规划。但这个层面，苏州、昆山、上海等地方政府都无权决定。因此，我们认为，在城市群规划上，只有口号，没有落地的相关政策和规划，这一问题再不解决，核心城市的报复性增长和土地价格报复性反弹是迟早的事，如北京上一年只出让了11总宅地，其中四宗是100%的自持，今年要求再度缩量，这种做法能够短期在表面上抑制土地价格的上涨，但会导致2018年后更加凶猛的报复性反弹。