主题：一二线城市降温，三四线需求仍存

2016年十一期间密集出台的楼市限购限贷政策，对商品房销售起到了显著的降温作用。2016年10月之后，商品房销量开始滑落并保持至近几年来的低位；再加上近期北京、天津、广州多家银行上调首套房贷款利率，也对未来楼市需求产生一定负面影响。

此外，经过2016年楼市的又一轮大幅上涨之后，我国一线城市房价已处于全球相对高位，已有研究指出目前居民按揭负担已经接近英、美、日等国家历史最高水平，京沪深三地的按揭负担已位居国际前列。因此，总体来说我国当前一线城市和重点二线城市购房难度和压力均相对较大。

但另一方面，三四线城市的房地产需求却呈现较强的韧性。根据平安证券房地产组的研究显示，从购买力的角度来看，扣除40个大中城市的区域房价均价为4897元/平米，人均可支配收入3万/年，人均可支配收入与房价比为6.4，进大于全国（4.7）和40个大中城市（3.9）。相比于近年三四线波澜不惊的房价，人力成本快速上升（尤其是劳动密集型），无论是对于当地工薪阶层或返乡置业的农民工、还是对于在一二线有房改善家乡老人居住环境的白领阶层，购买力并不存在问题。

2017从购买意愿的角度看，核心一二线城市短期涨幅过快叠加政策调控，在股市疲软、外汇管制、投资渠道有限的背景下，涨幅较低的三四线房产配置吸引力正在逐步提升；尤其是相比一二线城市来说，大部分三四线房价仍仅在4000元左右，价栺处于明显的相对低位；此外，目前三四线无论县市还是农村，房与车仍然几乎是婚恋市场上的必备条件，考虑到本身农民工薪资的大幅提升和三四线政策的扶持，购房意愿和能力都在提升。