主题：房地产渐成国企间游戏 楼市下半场规则将生变

“中小型民营房企十分艰难，这个群体用‘丧失竞争能力’来形容也不为过。”深圳一家中型民营房企的创始人之一谢先生向记者表达了生存困境。

近日，民企代表SOHO中国[简介最新动态]董事长潘石屹也称，“一线房地产市场目前基本上是由央企主导，由地方国企辅助开发，逐渐形成相对垄断的市场。”经过此轮楼市调控的洗礼之后，“国进民退”现象在房地产行业越演越烈，国企与民企充分竞争的游戏规则正逐步式微。

“以小博大”时代终结

谢先生从上世纪90年代后期开始涉足房地产，当年民营企业开发投资潮呈现一片红的景象，至今仍让他津津乐道。

“民企是最早一拨直接去跟农民、村委、地方政府谈协议拿地的群体，凭着创业的憧憬和制度所提供的相对宽松的空间等有利因素，他们对价格的敏感度、价值的挖掘超前意识以及产品的创新等方面都具备了很强的竞争力。”谢先生回忆道，那时候民企之间才是行业竞争的主体，“等要靠”的国企谈不上是民企的对手。

深圳星河地产一位从业多年的高层管理人士分析称，最早民企从香港学来“以小博大”的开发方式，以自己不足10%的资金利用银行的融资渠道撬动上亿的地产项目，此外，还把卖房子和盖房子结合，实现了充足的现金流。“这种模式被民企充分利用起来，即使在一个项目遇到困难，很快就能从另外一个项目爬起来，东山再起的现象并不罕见，这证明了行业的活性。”他表示。

潘石屹公开表示，无比怀念四五年前土地竞拍市场全是上市公司和民企那个时代。谢先生描述，那时候很多民企老板都因为在竞争土地、项目的过程中锻炼了业务能力，也因此获得不少合作的机会。

谢先生表示，在拿地拿项目这些最关键的环节，民企的竞争能力受到很大威胁。然而，他并不认为这些“威胁”完全因行业竞争激烈所致，很重要的原因是央企、国企的加入，以及这些共和国的长子能获得民企无法企及的竞争平台。

包括谢先生、上述房企管理人士也认为，这种非竞争平台首先体现在地方政府在土地出让时“偏爱”大型国企，一线城市土地供应量逐渐收紧，然而这些城市政府的这种“偏爱”尤为明显。

从2009年开始，国有资本大举进军房地产市场，在当年的全国总价“地王”中，超过半数被具有国企背景的开发商拿下。统计显示，国有企业、保险企业、房地产投资信托基金和政府基金已谋划向房地产物业投资领域

央企加快抢占房地产市场份额的势头并没有紧随着“非房地产主业央企退房”规定落实而得到改善。

有媒体统计，从2012年9月到2013年1月27日之间，北京市共成交涉及住宅用途的经营性用地29宗。其中，19宗为国企获得，占比为65.5%，土地成交面积为约244.7万平米，占比为71.7%。

央企加快抢占房地产市场份额的势头并没有紧随着“非房地产主业央企退房”规定落实而得到改善。

有媒体统计，从2012年9月到2013年1月27日之间，北京市共成交涉及住宅用途的经营性用地29宗。其中，19宗为国企获得，占比为65.5%，土地成交面积为约244.7万平米，占比为71.7%。