主题：专家说：在中国买房子出租还不如把钱存银行生利息

最近几个月来，全国房地产市场的热度再次上扬，北京等一线城市的商品房价格又出现了明显的上涨势头。再看一些世界通行的房地产风险预警指标，如购房负担比、房价收入比、房租收益率，我们可能就更困惑了。

近几个月来，全国房地产市场的热度再次上扬，北京等一线城市的商品房价格又出现了明显的上涨势头。以北京为例，五环以内的房价基本上每平米都超过了3万，4万的单价已是随处可见。作为一个长期关注房地产市场的经济学者，对于近期中国房地产市场出现的一些现象，我也开始困惑起来：是什么支撑了如此高的房价？是谁消化了房地产市场的连续供给？这种地产经济模式到底还能持续多久？

弄清楚这些问题之前，先听一个真实的故事吧。我的一个朋友刚被聘为北京一所大学里的某学院院长，归国前是美国一个中等城市的某研究机构研究员，为了节省点物业税，回国前他把在美国带花园和游泳池的House卖了，卖了40万美元，到北京后才发现，这点钱在北京买个普通两室一厅都够呛。为什么？他问我。

他的问题一下把我也弄糊涂了。2011年美国的人均GDP大约为45000美元，中国人均GDP刚过5000美元，大致相当于美国的九分之一。而在美国一栋带花园和游泳池的House价格却比北京的一套两室一厅还便宜。对呀，为什么？

研究报告指出，中国目前的城市房价已经将工薪家庭远远抛出了商品房市场，像北京、上海这样的一线城市，只有月收入在3万-4万的家庭才可以负担当前的房价。如此的高房价，即使解决了户口问题，又有几个农民能在城里买得起房呢？“居住”都成了问题，又如何在城市中“生活得更好”呢？我们不惜以不断膨胀的地方政府隐性债务来发展城市，结果却引来了老百姓对房价的抱怨和不满，不是成了房奴，就是望房兴叹，那我们大力发展房地产的最终目的究竟是为了什么呢？

“新型城镇化”的关键是“人”，但与“人”相关的户籍制度、土地制度、收入分配制度、城乡居民公共福利均等化制度的改革迟迟不见动静，20多个城市群的规划、土地和楼盘的城镇化，却早已先行了一步。我就搞不懂了，这种还是吃“土地饭”的城镇化与旧的城镇化有什么区别呢？在继续以投资拉动经济增长的模式下，经济增长的“量”是保住了，而经济增长的“质”又在哪里呢？可以预见的是，“土地财政”依赖下的城镇化导致的结果就是高房价不可能合理回归。

有人说，房地产市场既然是市场，就应该用市场的手段，政府不要行政干预，并由此推断限购也是错误的。这就更难理解了。中国的房地产市场是真正的“市场”吗？中国房地产市场的终端产品——住房，靠市场解决，而最重要的投入要素——土地，却由政府垄断，恰好与美国等资本主义国家的做法完全相反。该市场的没有市场化，不该市场的却过度市场化了，这是典型的“伪市场”，或者干脆叫“反市场”。你见过老百姓住房完全靠市场解决的国家吗？德国、美国、新加坡、日本……，没有一个国家是这种模式。

也有人说，房价再高，只要有人买，就说明有需求，需求与供给较量就形成市场。为什么房价这么高还有人买？笔者以为，在某些利益者的蛊惑下，消费者预期的混乱导致的购房需求的提前集中释放才是最重要原因。只要仔细看看我们周边的朋友，就会发现目前的购房者主要包括三类人：第一类是少部分富人，他们对房价不敏感，把买房作为投资，或者作为自己财富的储钱罐，“房叔”、“房婶”、“房姐”都是这类；第二类是卖小房买大房，小房往往是以前的福利分房或低房价时买的；第三类是啃老一族的年轻人，用光父母甚至爷爷辈的积蓄，然后再透支自己的一生，几代人凑钱买一套房。这三类人是当前的需求主体，关键的是，严格限购之下，以上哪种需求能持续呢？没有。也就是说，这种所谓的刚性需求是畸形的、短暂的，不可能长久。

房价多高都有人买，造多少房子都能卖出去，难道传统经济学中的经典供需理论不适用于中国房地产市场？现在是这样，未来呢？预计十年后，中国将加速进入老龄化社会，北京等一线城市人口将开始负增长，再考虑到中国特有的“421”家庭结构，届时大城市中许多年轻人家庭将拥有多套房，到时我们还会缺房吗？中国房地产市场会不会由供不应求转向供大于求呢？我想，不是需求理论有问题，是我们高估了并且提前透支了未来的住房需求。

再看一些世界通行的房地产风险预警指标，如购房负担比、房价收入比、房租收益率，我们可能就更困惑了。初步测算，购房负担比(月供占家庭月收入比），在一线城市已远远超过40%的警戒线，其中北京人的购房负担比高达80%以上；房价收入比(房价与家庭年收入比)全国平均超过10，北京等一线城市超过20，而世界公认的合理比例是6以内；