主题：三四线城镇楼市去库存可以采用杠杆主体转移分散风险

经过2015年年末至2016年的努力，房地产去库存在多个地方取得较大成绩。与此同时，暴露出的问题也不可小觑。

全国政协委员、民建中央常委、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼秘书长、林达集团董事局主席李晓林认为，目前，最突出的问题是少数一二线城市出现了矫枉过正现象，在楼市库存快速消化的同时，出现了超乎预期的房价暴涨；而大多数三四线以下城镇的库存消化却至今仍极为缓慢。

“当前的迫切任务是，不能因为少数一二线城市一时间产生的偏差而从根本上干扰中央政府去库存的决心，更不能因噎废食，放松在全国大力去库存的攻坚努力。否则，2017年整体经济难以稳健。”李晓林对中国经济时报记者表示。

李晓林认为，三四线城市的地方政府债务、财政收支困难。许多地方都与当地房地产业开发建设及其销售进度直接相关，而开发商杠杆率偏大则是深层次原因之首。表面上看是开发商捆绑建筑商、建材商，并加杠杆拿地开发，风险主要由开发商扛着。而实际上，当地政府和金融机构的安全运行很可能受到风险传导威胁，一损俱损。如不解决好当前的严重库存问题，必然带来严重后果。

为破解三四线城镇楼市去库存的难题，李晓林在提案中建议，应改变思路，着力将已经由开发商加杠杆可能形成的风险分散化，由购房人、银行与开发商分担，使几近停滞的现金流激活，从而取得三赢的好结果。

具体措施是：银行积极配合，与政府配套政策有机互动，加大对三四线城镇包括机构和家庭购房者的买方贷款支持力度，让买房者能以最少不低于5％的首付款进入市场。再以同期居民存款利率作为房贷利率基准，并适度适时从优放贷，最大限度吸引购房资金。通过加快开发商的解困步伐，从而使银行和政府的风险得以减缓乃至规避。

“这种杠杆主体转移分散风险是一举多赢之策。即使未来有少数人发生还贷难或道德风险，但是由于所占比例毕竟不可能覆盖全部或大多数，利大于弊的预判仍然得以成立，强于不作为。”李晓林表示。

另外，从精算级别分析，三四线库存搞的城镇房价大多在每平方米仅达数千元级别，基本上不存在泡沫，首付比例从目前的20％标准降到5％，对于银行而言，所变动的金额也难以突破每平方米一千元 （个别除外），与一二线城市相比，新增风险甚至可以忽略。

为保证这一举措不走样异化，李晓林建议，在实操过程中应强调以下几点：

首先，执行时限，因城施策。去化难度大的地方，时限可以长一些，如一年至两年；去化难度小的地方，可以短一些，如半年至一年。房价高一点的地方，可长一些；房价低的地方可以短一些。

其次，对于开发商，要限制其在规定优惠时限内不得涨价，同时鼓励其适度加大优惠力度。

再次，对于政府和银行，要提倡其改善服务，简化不必要的繁琐手续，但不能放松应有的审核和监管。要制定一套以所购房为主、以政策配套优惠条件为辅的抵押质押风控机制。