须缴纳100元押金 办理门禁卡为何对租房户另设门槛

题记
日前，位于四川省成都市金牛区的长城小区发生一起办理门禁IC卡强收押金的风波。为了安全，小区设立门禁系统，住户凭门禁卡出入，本无可厚非，但该小区的租房户在办理门禁卡时，被要求每人缴纳100元押金，购房业主则可凭相关证件免费领取3张IC卡，该做法令租房户不满。租房户纷纷质疑，小区物业公司无权收取门禁卡押金，这样的规定是对租房户的歧视，损害了租房户的合法权益。
投诉
租房户办门禁卡被收取押金
小殷是成都市某大学的大四学生，实习期间找了份临时工作。为了上班方便，8月25日，小殷以280元的月租价格在长城小区租了一个单间房，成了该小区的住户。小殷说，她的房东将一套3居室隔成了5个单间房，分别租给了包括她在内的5个人。
住进小区不久，小殷看到小区开始加装门禁系统，物业公司也在门口贴出了一份《长城小区门禁系统管理规定》，要求小区住户今后需刷卡进入小区，其中购房业主凭房产证和身份证每户免费领取3张IC卡。租房住户办理临时IC卡，每卡除缴纳10元的工本费外，还须缴纳100元押金。
租房户对该小区门禁卡押金规定表示不满，一位租房户在给中国消费网四川频道的投诉信中写道：“我家共5人，得办理5张IC卡，共计花费550元。收取门禁卡押金的做法是否合法？是否涉嫌非法吸纳公众资金？”
12月1日，是长城小区门禁系统试用的第一天，记者在现场看到，物业公司在醒目位置贴出公告称，从12月1日开始须刷卡进入小区，住户必须尽快办理门禁卡，“未办理者不得进入小区”。在小区大门口的值班室，办卡的住户排起了长队，并不时传来争吵声。一名物业服务工作人员告诉记者，这种现象已持续几天了，因为对规定有抵触情绪，目前办卡的租房户还不到一半。
回应
收取押金是为了控制租房户
据了解，长城小区共有856套房屋，有400多套房屋已出租，其中一房多租的有200多套。据成都市心连心物业管理有限公司长城小区物管处负责人代某估计，小区实际居住人口不低于5000人，大多数为租房户。
由于长城小区租房户多，流动性大，“几乎天天都有人搬进搬出的”，治安问题便成了长城小区管理的难题之一，租房户则是重点防范对象。据代某介绍，今年，小区已发生盗窃案17起。小区业主委员会曾炒过一个物业服务公司，原因之一就是管不好小区治安。2006年4月，该物业公司正式进入小区后，针对小区治安状况不佳的现状，向业主委员会提出“人防”和“技防”相结合的管理办法，其中“技防”包括设立门禁系统和恢复监控设备。小区过去曾有电子监控系统，但后来瘫痪了，今年11月22日，电子监控系统终于正式移交给该物业公司。
在接受记者采访时，代某和小区业主委员会副主任赵某都认为，对租房户办理门禁卡收取押金的一个重要目的就是“控制小区租房户”，同时也为了防止门禁卡被转让转借，流向社会，造成安全隐患。
对租房户收取门禁卡押金，能否治愈小区“治安病”？对记者的这一提问，代某犹豫了一下，回答说：“收押金不能解决根本问题，但总比不办门禁卡好得多。”代某承认，小区治安状况不好，除了“技控”不到位外，还与物业服务人手不够有关系，据他估计，要管好小区治安至少需要30名保安，而目前只有18名保安。要增加保安就要增加物业成本，而目前长城小区的物业管理费是每平方米0．3元，低于成都市4级物业收费标准。
调查
收取押金决议没有通过业主大会
一项涉及众多住户利益的收费项目，收费的依据是什么，是否合乎法律规范，这是租房户们关心的问题。
四川省律师协会消费者专业委员会钟华律师称，住宅小区设立收费项目涉及业主及住户利益，按照国务院新修订的《物业管理条例》，必须由小区业主大会决定，业主委员会在征集全体业主意见时，必须“双过2／3”才行，即“经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意”，然后授权物业服务企业具体操作执行。物业服务企业本身无权决定收费项目。
记者看到，在设定押金这一收费项目的《长城小区门禁系统管理规定》的后面，加盖了3个单位的印章，分别是小区业主委员会、小区物管处和当地派出所。钟华律师认为，派出所从加强小区治安管理的角度介入这件事，并无不妥。从该《长城小区门禁系统管理规定》上看，小区业主委员会和小区物管处成了收费主体。
长城小区物管处负责人代某否认是物管处在自行收取押金，称是在执行业主委员会的决定。这一说法与小区业主委员会副主任赵某的说法有出入。11月3日，小区业主委员会副主任赵某称，收取押金“是经过长时间酝酿，业主委员会、物管处和派出所三方多次讨论形成的决议”。
赵某坦承，此前业主委员会召集过约有四五十人参加的业主代表大会，专门讨论这一问题，“没有形成一致意见”，最后“是业主委员会、部分业主代表、派出所和物管处共同决定的”。据赵某介绍，小区业主委员会名义上是11名委员，但实际上平时只有四五个人在做事。对于未召开业主大会的原因，赵某称是因为小区业主太多，没有召集业主大会的条件。
钟华律师认为，按照《物业管理条例》第19条规定，“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”。
观点
租房户的权益有待保护
租房户虽然不是《物业管理条例》中规定的“业主”，但有关法律认为，基于房屋租赁合同对房屋使用权的合法占有，租房户从某种意义上应等同于业主，至少属于“准业主”的范畴。中国消费网四川频道法律顾问何佳林律师认为，租房户除了不享受小区选举权和被选举权外，在水电气、停车、出入等方面，应当与业主享有的权利一致。
对于长城小区的做法，钟华、何佳林两位律师认为，这是对租房户的一种歧视，一些人关于是租房户导致小区治安状况不佳的说法，也是对租房户的歧视性认识。
成都市消费者协会有关人士提醒租房人，为了避免权益受损害，在租房时，应当选择对租房户无歧视性管理规定的小区，并且在合同中和房主约定清楚，由房屋出租人来承担诸如押金这样的额外费用。
何佳林律师认为，维护租房户的合法权益是一个崭新的问题，截至目前，国家还没有相关的法律规定。随着国家廉租房政策的进一步实施，关于租房户身份的定位和权益维护问题，必将提上议事日程。

小区乱收费 ，业主们在做啥