主题：房价里的利润到底被谁赚走了？
- 发表于2014-08-14
绝对是，看看现在最赚钱的职业就晓得，银行，暴力吸血行业
- 发表于2014-08-14
我以为政府是大佬，原来银行才是最终大佬
- 发表于2014-08-14
这才是最可怕的，有谁关注过银行的每年利润没？
- 发表于2014-08-14
哎，早就知道这个问题，但是大家都在说政府去了。银行谁都没有提起过
- 发表于2014-08-14
耸人听闻啊，吸血鬼，我的利息尼玛要给好多啊
- 发表于2014-08-14
我有个问题银行赚的钱都到哪儿去了
- 发表于2014-08-14
城北帅哥，您好！您所发的帖子“房价里的利润到底被谁赚走了？”已被设置为精华帖，请再接再厉多发好帖。
- 发表于2014-08-15
楼主你知道的太多了
今儿看到一个很有趣的文章！讨论房地产的利润都被谁拿了，前天有地产公司从业爆料说房地产的利润很大部分都被税和各种费用占了，今儿有专业人士来分析到底是谁分享了房地产的利润！
讨论房地产利润永远是一个不会过时的话题。之前很多人说房地产多么多么暴利，然后别人有说房价如何如何不合理啊，或者价格多少多少的高啊。
今天整个专题，聊聊这个房价里的利润空间到底被哪个混蛋赚走了。
利润吞噬排行榜第四位：开发商
我记得大概两三年前吧，那时候宝宝还在位的时候说过这么一句话：开发商要留着道德的血液。这句话真的是如雷贯耳啊。其实吧，每年每个开发商都会做年报，对外公布利润空间。大概的空间其实都是在10%左右，利润里远不如兰州拉面来的高啊。
然后很多开发商都对外哭诉被人误解。
但是这其实还有一个逻辑解释不通，既然利润不是那么高，为什么人人都来做房地产呢，什么服装的、食品的、家具的但凡做大了就要来做房地产。
其实我的观点是：房地产整体的利润率的确是不高，但是由于是高资金累加项目，所以整体的基数是庞大的，所以利润还是可以的。更何况还有一个重要因素是可以滚动开发，所以启动资金没有想象中的那么多。所以整体的利润空间会比看上去的10%要大。
但是哪怕如此，我依然把开发商的获利能力放在第四位，因为前面排着三个大佬，地位不能撼动。
利润吞噬排行榜第三位：购房者
任大炮曾经说过这么一句话，房地产期房销售，是保证开发商可以快速开发项目，将楼盘尽快的卖给客户，将房子的后续上涨空间留给购房者。我觉得这话说的很在理。
对于楼盘的开发周期来说，只有2年，而客户持有的是未来的70年。从时间对比上来看，购房者的时间远高于开发商。对于项目的增值，核心是土地价值的增值，包括抗通胀的增值、土地稀缺的增值以及区域价值被充分挖掘的增值。
开发商开发一个楼盘，我承认的确存在对未来价值提前透支的现象，但是整体而言，重点的涨幅都是在现房交房之后。
在上海买过房子的各位都知道，单套房子持有10年以上，价格翻了3-4倍都是很正常。
但是不管怎么说，购房者买房都是拿出自己的真金白银的，都是有投入的，和前两位空手套白狼比起来，真的是小巫见大巫。
利润吞噬排行榜第二位：政府
很多人都知道这样一个分析，说房地产的最大成本来自于土地。大概都会占到项目售价的30%-60%不等。而销售的土地收入这一块就是被地方政府收去的。
今天还看了篇微信，说税费吃掉利润的六成，我不知道这个数据是否可靠，但是真的觉得房地产的税费是真多啊。做一个项目是各种的敲章啊，不敲上三五十个绝对没有那么顺利可以开盘的。而各种敲章就是各种税费。
我在做乙方的时候，曾经帮甲方做过一个测算，其中有一项费用叫：不可预见费用，占到成本的15%，我说这个成本太高了，是用来干嘛的。开发商蛋蛋的说：是用来疏通关系的。
所以包括土地成本、税费以及各种灰色支出，房地产几乎70%的钱都是被政府拿走的。而且前提是政府没有花一分钱的前提下。
怪不得中国要大力发展房地产
------------------------------------------------
好了，大BOSS要出场了。政府再怎么折腾，项目还是在当地城市的，而且以后土地楼板价也是由现在的楼市决定的，所以再闹腾也不会做的太过分。
而对于排名第一位的大BOSS而言，真的是有钱赚的时候大举进入，没钱赚的时候果断抽身，不会考虑人间疾苦。
利润吞噬排行榜第一位：银行
是的，我觉得房地产发展这么一轮下来，笑的最开心的应该就是银行了。
首先项目卖地融资的时候，开发商问银行借的钱，基本都是10%以上的利率贷款。这个和你把钱借给银行的利率比起来真的是小巫见大巫。
然后项目销售的时候，购房者可以通过贷款的形式购买，这其实等同于银行和客户捆绑整体购房。我算了下，贷款30年，整体付出的金额总是是当年贷款的1.8-2倍。而且为了防止你提前还贷造成损失，前几年你每个月交的贷款主要都是在还利息，并没有还到本金。前几年基本都是为利息买单，这比高利贷还高利贷。
但是可恶的是，房价上涨了银行要赚取对应的利润，房价亏损的时候银行完全没有共同承担的意思。业内已经出现剥夺你房产的同时，依然要求你继续还贷的案例。
这一系列的运作银行核心需要保证的是：银行不能亏损，哦不对应该说，银行在这单业务的利润率不能低于5%，不然年底奖金发不出来。
然后各位不要忘记一个事实，就是银行其实就是一个皮包公司，他的钱不是自己的，而是吸纳的社会上储户的钱。
所以用一个简单的逻辑可以说明这个问题：几乎不要利息的方式借了百姓的钱，然后用他投资做高利贷。然后各种政策规定必须先还利息，各种政策保证铁定会赚到钱。然后一轮下来，把本金还给储户，利息自己分掉。
这样一个投资的核心是：银行不承担一毛钱风险，但是要分享50%以上的利润，而且自己不掏钱做投资。
荣登榜首，实至名归！
现在看来这篇文章基本点透了地产利润的实质！银行才是最终boss，赚钱的时候打捞一笔，不赚钱的时候拍拍屁股离开，现在房地产比较紧张，除了供需关系外还有点银行惜贷了，过河拆桥，购房资金没有，没钱买房，这房价降也是必然，所以我觉得限购不是重点，这以前就监管不严，限贷才是关键。