主题：房企商业模式的破局问题

问：2016年土地市场价格是越来越贵，并且有些核心城市的土地供给也在减少，典型的像北京。开发商传统的买地到卖房的模式，赚钱越来越难，那么未来会不会出现更多的新的商业模式？

谭华杰：看开发商的经营，有些时候需要逆向考察，因为顺向考察，可以看到的是买入土地的价格，但是未来这块土地上的房屋售价是需要去预测的，那么就存在预测不准确的风险，因为房价是很难预测的。因此，我们还有一个逆向考察的逻辑，开发商每年都在做一个转换，就是把手中的存货出售，同时补充新的土地资源。这两件事情都是既成事实，价格都是锁定的。

基于这个逻辑，我们可以把开发商的地产业务价值分成三个部分，第一个部分是其长期持有的存量不动产资源价值；第二部分就是存量周转损益，也就是我们前面提到的逆向考察，这部分的测算可以非常精确；第三部分就是扩容的部分，这就不可避免地要涉及预测未来的房价。

不过，这样的分部估值方法，为我们对于开发商的风险评估提供了一个基本的尺度。对于处于快速膨胀期的开发商而言，比方他去年底有100万方的存量资源，今年新增量400万方，那么他的价值评估难度就很大。但反过来，如果一个开发商长期存量资源有1000万方，去年销售100万方、拿地200万方，净增量100万方，只占长期存量的10%，这类房企的价值评估就可以做得相对比较容易些，因为对他价值影响最大的是存量资源，其次是逆向转换的价值损益，这两块都是可以相对容易的预测和计算的，难预测的增量价值占比比较小，从而整体上这类房企的价值预测更容易。

按照这个逻辑继续推演，如果有些房企同时满足两个条件，那么风险可能就会比较大一些。第一个条件，是去年他在这个逆向转换方面是有较多亏损的，比如售价2万元每平米，但拿地价格3万元，这个损失是很清楚的，首先是价格上直观的损失；其次，考虑建安成本、利息费用、税费支出，整体重置成本会变得更高，损失会进一步扩大。第二个条件，就是如果去年拿地特别多，远超过长期历史存量水平，或者说占比特别大，这就意味着难预测的价值部分在增多。